Referenzentscheidung: Cour de cassation • Nr. 90-11.834 • 1991-12-04 • Entscheidung einsehen →
In der Rue Saint-Honoré-d’Eylau 1-9, im 16. Arrondissement von Marseille, umfasst eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mehrere Gebäude. Vom Eigentümer einer im Gebäude 1 gelegenen Einheit wurde eine Beteiligung an den Lasten für die Treppen und Aufzüge des Gebäudes 3 verlangt, mit der Begründung, dass eine in die Trennwand gebrochene Tür ihm den Zugang dazu ermöglichte. Diese Situation, so technisch sie auch erscheinen mag, wirft eine Frage auf, die sich Tausende von Wohnungseigentümern stellen: Muss ich für Einrichtungen bezahlen, die ich nicht nutze, nur weil eine Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung dies vorsieht?
Die Cour de cassation hat am 4. Dezember 1991 eine unmissverständliche Antwort gegeben. Sie missbilligt das Berufungsgericht (cour d’appel), das die Anwendung von Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 abgelehnt hatte, mit der Begründung, der streitige Beitrag sei die Gegenleistung für ein Durchgangsrecht. Nach Auffassung des obersten Gerichtshofs muss, sobald die Gebäude Teil derselben Wohnungseigentümergemeinschaft sind, jede Verteilung der Lasten zwingend den gesetzlichen Grundsatz des Nutzens für jede Einheit beachten. Eine Entscheidung, die dreißig Jahre später nichts an ihrer Kraft verloren hat und die Eigentümer komplexer Gebäude unmittelbar betrifft, in Marseille wie anderswo.
Bevor wir die Lehren dieses Urteils im Detail darlegen, ist eine Feststellung unabdingbar: Konflikte im Zusammenhang mit den Lasten sind der Alltag der Gerichte. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Verteilungsschlüssel der Nerv des Friedens. Eine falsche Berechnung kann mit Tausenden von Euro auf einem Jahresbudget lasten. Wie also schützt Sie diese Entscheidung? Und vor allem: Wie vermeiden Sie es, in eine rechtliche Sackgasse zu geraten? Das werden wir nun sehen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Der Rechtsstreit hat seinen Ursprung in einer Pariser Immobilienanlage, die aus mehreren Gebäuden besteht. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Lasten anteilig nach den relativen Werten der Sondereigentumseinheiten verteilt werden. Doch eine Besonderheit zieht die Aufmerksamkeit auf sich: Der Eigentümer der Einheit Nr. 4, gelegen im Gebäude 1, verfügt dank einer in die Trennwand geöffneten Tür über direkten Zugang zu den Treppen und Aufzügen des Gebäudes 3. Im Gegenzug hat die Eigentümerversammlung eine Bestimmung beschlossen, die ihn verpflichtet, zu den Pflege- und Betriebskosten dieser Einrichtungen beizutragen.
Dieser Wohnungseigentümer bestreitet diesen Beschluss. Er vertritt die Auffassung, dass diese Verteilung Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 verkennt, einen grundlegenden Text, der vorschreibt, die Lasten nach dem Nutzen jedes Dienstes oder jeder Einrichtung für jede Einheit aufzuschlüsseln und nicht nach einem bloß anteiligen oder vertraglichen Kriterium. Er ruft das Gericht an, doch das Berufungsgericht gibt ihm nicht recht. Die instanzgerichtlichen Richter sind der Ansicht, dass der Beitrag nicht in den Anwendungsbereich von Artikel 10 fällt: Nach ihrer Auffassung handelt es sich lediglich um die Gegenleistung für ein dem Eigentümer der Einheit Nr. 4 eingeräumtes Durchgangs- und Nutzungsrecht, eine Art private „Maut“, die von der Gemeinschaftsordnung akzeptiert wurde.
Die Sache wird daraufhin vor die Cour de cassation gebracht. Die Frage ist eindeutig: Schreibt das Gesetz vor, dass jede Last, auch wenn sie durch ein besonderes Nutzungsrecht gerechtfertigt ist, nach dem Kriterium des Nutzens verteilt werden muss? Der Wohnungseigentümer rügt die Verletzung des Gesetzes, während der Verband der Wohnungseigentümer (syndicat des copropriétaires) die Vertragsfreiheit verteidigt. Der Einsatz geht über diesen Einzelfall hinaus: Es geht darum, die Grenze zwischen dem zu ziehen, was die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen kann, und dem, was das Gesetz ihr verbietet.
Die Argumentation des Gerichts — im Detail analysiert
Das Urteil dreht sich um Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, dessen Wortlaut von beeindruckender Präzision ist: „Die durch die Gemeinschaftsdienste und die Gemeinschaftsanlagenteile verursachten Lasten werden entsprechend dem Nutzen verteilt, den diese Dienste und Anlagen für jede Einheit bieten.“ Übersetzung für Nichtjuristen: Wenn ein Aufzug Ihr Geschoss nicht bedient, müssen Sie weder seinen Stromverbrauch noch seine Wartung bezahlen, es sei denn, es wird nachgewiesen, dass Sie daraus einen konkreten Vorteil ziehen.
Die Cour de cassation greift diesen Grundsatz auf und wendet ihn mit unwiderlegbarer Logik an. Sie stellt fest, dass das Berufungsgericht selbst festgestellt hat, dass die Gebäude 1 und 3 in dieselbe Wohnungseigentümergemeinschaft einbezogen sind. Somit bilden die Treppen und Aufzüge des Gebäudes 3 im Sinne des Gesetzes Gemeinschaftsanlagenteile. Unmittelbare rechtliche Folge: Der Beitrag zu ihren Lasten fällt zwangsläufig unter die Bestimmungen von Artikel 10. Es ist unerheblich, ob er als Gegenleistung für ein Durchgangsrecht oder eine erleichterte Nutzung dargestellt wird; sobald es sich um eine Gemeinschaftsanlage handelt, muss der Verteilungsschlüssel das Nutzenkriterium beachten.
Damit erinnert der oberste Gerichtshof an eine Regel des zwingenden Rechts (ordre public): Das Gesetz von 1965 ist unabdingbar. Keine Vereinbarung, keine Gemeinschaftsordnung, kein Beschluss der Eigentümerversammlung kann davon abweichen. Der Gesetzgeber wollte jeden Wohnungseigentümer vor kollektiver Willkür schützen, indem er seinen Beitrag an den konkreten Vorteil knüpfte, den er aus den Einrichtungen zieht. Diese Entscheidung vom 4. Dezember 1991 reiht sich in eine ständige Rechtsprechung ein, die jeden Umgehungsversuch sanktioniert. Sie bestätigt mit Nachdruck eine Lösung, die in früheren Urteilen bereits angedeutet wurde: Artikel 10 duldet keine vertragliche Ausnahme.
Die Analyse der Argumente der Parteien offenbart den Gegensatz zwischen zwei Logiken. Auf der einen Seite vertrat der Verband der Wohnungseigentümer einen rein zivilrechtlichen Ansatz: Eine erbrachte Leistung (der Durchgang) rechtfertigt eine Zahlung. Auf der anderen Seite berief sich der Wohnungseigentümer auf das Sondergesetz des Wohnungseigentums, das Vorrang vor individuellen Vereinbarungen genießt. Die Cour de cassation hat entschied
