Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-17.914 • 2013-07-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Marseille, im Viertel Joliette. Ihr Mieter, ein Bekleidungsgeschäft, kündigt den Mietvertrag (d.h. er beendet das Mietverhältnis) zum 31. März 2010, obwohl der Vertrag ein Ende am 28. Februar 2013 vorsieht. Sie fragen sich: Ist diese Kündigung gültig? Zu welchem Datum endet der Mietvertrag? Diese Situation, häufiger als man denkt, wurde vom Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 3. Juli 2013 (Nr. 12-17.914) entschieden.
Die Frage ist einfach: Wenn ein Gewerbemietvertrag ausläuft und der Mieter ohne neuen Vertrag in den Räumlichkeiten bleibt, spricht man von stillschweigender Verlängerung (automatische Verlängerung). In diesem Fall schreibt das Gesetz vor, dass die Kündigung zum letzten Tag eines Kalendervierteljahres (31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember) erfolgen muss. Was aber, wenn der Mieter vor Vertragsende zu einem Datum kündigt, das weder einem Kalendervierteljahr noch dem vertraglichen Ablauf entspricht? Der Kassationsgerichtshof antwortet: Diese Kündigung ist nicht nichtig; sie wird zum nächsten vertraglichen Ablaufdatum wirksam, sofern die Kündigungsfrist (6 Monate) eingehalten wird.
Dieses Urteil ist für alle Vermieter und Mieter von Gewerberäumen von wesentlicher Bedeutung. Es klärt eine oft missverstandene Regel und vermeidet ungerechtfertigte Nichtigkeiten. Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Gesellschaft Erteco ist Eigentümerin eines Geschäftslokals, das an die Gesellschaft Arvato vermietet ist. Der Mietvertrag wurde ab dem 1. März 2007 für eine Dauer von 6 Jahren verlängert, also bis zum 28. Februar 2013. Während der Mietzeit, am 31. August 2009, kündigt die Gesellschaft Arvato der Vermieterin zum 31. März 2010, also etwa 6 Monate nach der Zustellung (Kündigungsfrist von 6 Monaten), jedoch zu einem Datum, das weder ein Kalendervierteljahr noch der vertragliche Ablauf ist.
Die Gesellschaft Erteco bestreitet dies: Ihrer Ansicht nach hätte die Kündigung frühestens zum 28. Februar 2013 (Vertragsende) oder, wenn man Artikel L.145-9 des Handelsgesetzbuchs anwendet, zum letzten Tag eines Kalendervierteljahres wirksam werden müssen. Sie ruft daher das Gericht an, um das Wirksamkeitsdatum der Kündigung festlegen zu lassen. Die Gesellschaft Arvato hingegen argumentiert, die Kündigung sei gültig und ende am 31. März 2010.
Das Berufungsgericht gibt dem Mieter recht: Die Kündigung ist gültig und wird am 31. März 2010 wirksam. Die Vermieterin legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Er stellt klar, dass Artikel L.145-9, der den letzten Tag des Kalendervierteljahres vorschreibt, nur bei stillschweigender Verlängerung des Mietvertrags gilt, d.h. wenn der Mietvertrag über sein ursprüngliches Ende hinaus fortgesetzt wird. Hier wurde die Kündigung vor dem vertraglichen Ablauf erklärt, also bleibt man im Rahmen des Vertrags: Die Kündigung muss die Vertragsklauseln einhalten, und wenn sie zu einem anderen Datum als dem Ablauf erfolgt, ist sie deswegen nicht nichtig; sie wird zum nächsten vertraglichen Ablaufdatum wirksam, sofern die 6-monatige Kündigungsfrist eingehalten wird.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L.145-9 des Handelsgesetzbuchs in der Fassung des Gesetzes vom 4. August 2008. Dieser Text bestimmt, dass „die Kündigung durch außergerichtliche Zustellung mindestens sechs Monate im Voraus zu erfolgen hat. Sie muss zum letzten Tag des Kalendervierteljahres erfolgen.“ Das Gericht präzisiert, dass diese Regel des letzten Tages des Kalendervierteljahres nur die Fälle betrifft, in denen der Mietvertrag durch stillschweigende Verlängerung fortgesetzt wird (d.h. wenn der Mieter nach Ablauf ohne neuen Vertrag bleibt).
Wird die Kündigung hingegen während der vertraglichen Laufzeit erklärt, bleiben die Parteien frei, das Wirksamkeitsdatum der Kündigung unter Einhaltung der Vertragsklauseln festzulegen. Erfolgt die Kündigung zu einem Datum, das kein Quartalsende ist, ist sie nicht nichtig. Sie wird zum nächsten vertraglichen Ablaufdatum wirksam, sofern die sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten wird.
In diesem Fall sah der Vertrag ein Ende am 28. Februar 2013 vor. Die Kündigung wurde am 31. August 2009 zum 31. März 2010 erklärt, also mit einer Frist von 7 Monaten (mehr als 6 Monate). Der 31. März 2010 war kein vertraglicher Ablauf, aber das Gericht befand, dass die Kündigung gültig war und zu diesem Datum wirksam wurde, da keine stillschweigende Verlängerung vorlag und die Kündigungsfrist ausreichend war. Kurz gesagt, die Richter bevorzugten den klaren Willen des Mieters, die Räumlichkeiten zu verlassen, anstatt einen Formfehler zu sanktionieren.
Diese Argumentation ist logisch: Die Regel des Kalendervierteljahres wurde geschaffen, um den Vermieter im Falle einer automatischen Verlängerung zu schützen und zu verhindern, dass der Mieter zu einem beliebigen Zeitpunkt auszieht. Wenn der Mietvertrag jedoch noch läuft, muss der Mieter zu dem von ihm gewählten Datum kündigen können, sofern er die Kündigungsfrist und die Vertragsklauseln einhält. Vorsicht jedoch: Wäre die Kündigung zu einem Datum vor dem vertraglichen Ablauf erfolgt, wäre sie nicht gültig gewesen, da sie die Mindestmietdauer verletzt hätte.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter: Diese Entscheidung ist eher günstig. Wenn Ihr Mieter Ihnen kündigt,
