Referenzentscheidung: cc • Nr. 21-12.833 • 2022-07-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Mougins, das an ein Ehepaar von Landwirten verpachtet ist. Eines Tages hört einer der beiden auf, das Land zu bewirtschaften. Der andere macht allein weiter. Sie fragen sich: Muss ich über diese Änderung informiert werden? Kann ich den Pachtvertrag kündigen, wenn ich nicht informiert wurde?
Genau diese Frage stellte sich in dem Fall, den der Kassationsgerichtshof am 6. Juli 2022 (Nr. 21-12.833) entschieden hat. Und die Antwort ist klar: Der Ehegatte, der die Bewirtschaftung allein fortsetzt, muss Sie nicht benachrichtigen, und Sie können den Pachtvertrag aus diesem Grund nicht kündigen.
Diese Entscheidung, die im Bereich des landwirtschaftlichen Pachtvertrags (Statut des fermage) ergangen ist, schützt den bewirtschaftenden Mitpächter vor Kündigungsrisiken. Aber was bedeutet sie konkret für Eigentümer und Bewirtschafter? Eine Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr [U] und seine Ehefrau, Frau [B], waren Mitpächter (d. h. gemeinsame Mieter) eines landwirtschaftlichen Pachtvertrags über Grundstücke in Vallauris. Der ursprünglich von einem Eigentümer gewährte Pachtvertrag betraf ein Flurstück mit der Bezeichnung AY Nr. 4. Später wurde dieses Grundstück in zwei Parzellen geteilt: AY Nr. 5 und AY Nr. 3.
Zu einem bestimmten Zeitpunkt stellte Frau [B] die Bewirtschaftung der Ländereien ein. Herr [U] bewirtschaftete die Parzellen AY Nr. 5 und AY Nr. 3 allein weiter. Der Pachtvertrag verlängerte sich daraufhin von Rechts wegen allein auf den Namen von Herrn [U], gemäß Artikel L. 411-46 des Code rural et de la pêche maritime (CRPM). Diese Vorschrift sieht vor, dass im Falle des Ausscheidens eines der mitverpachteten Ehegatten derjenige, der die Bewirtschaftung fortsetzt, Anspruch auf Verlängerung des Pachtvertrags hat.
Der Eigentümer, der der Ansicht war, Herr [U] hätte ihn über die Einstellung der Tätigkeit seiner Ehefrau informieren müssen, verklagte diesen auf Kündigung des Pachtvertrags. Er berief sich auf die Artikel L. 411-35 Absätze 3 und 4 des CRPM, die den Pächter (Mieter) verpflichten, den Verpächter im Falle der Einstellung der Tätigkeit eines Mitpächters zu informieren. Der Eigentümer betrachtete Herrn [U] als unregelmäßigen Zessionar des Rechts seiner Ehefrau, und dieser Verstoß rechtfertige die Kündigung.
Das Berufungsgericht gab dem Eigentümer recht und sprach die Kündigung aus. Herr [U] legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil auf. Seine Argumentation ist wie folgt: Artikel L. 411-46 Absatz 2 des CRPM sieht vor, dass im Falle des Ausscheidens eines der mitverpachteten Ehegatten der Ehegatte, der die Bewirtschaftung fortsetzt, Anspruch auf Verlängerung des Pachtvertrags hat. Daraus folgt, dass sich der Pachtvertrag von Rechts wegen allein auf den Namen des bewirtschaftenden Mitpächters verlängert. Folglich ist dieser kein unregelmäßiger Zessionar (Empfänger eines Rechts durch Übertragung) des Rechts seines Ehegatten. Daher finden die in Artikel L. 411-35 vorgesehenen Informationspflichten (die sich auf Pachtvertragsübertragungen beziehen) keine Anwendung.
Mit anderen Worten: Die automatische Verlängerung zugunsten des bewirtschaftenden Ehegatten ist keine Übertragung, sondern ein gesetzlicher Mechanismus zur Fortsetzung des Pachtvertrags. Der Eigentümer kann dem Bewirtschafter daher nicht vorwerfen, ihn nicht über die Einstellung der Tätigkeit des anderen Mitpächters informiert zu haben, da diese Information nur im Rahmen einer Übertragung geschuldet ist.
Der Gerichtshof stellt klar, dass diese Lösung für die Fassung des Artikels L. 411-35 aus dem Gesetz vom 13. Oktober 2014 (Zukunftsgesetz für die Landwirtschaft) gilt. Er bestätigt damit einen starken Schutz des bewirtschaftenden Ehegatten, der nicht allein wegen fehlender Information ausgeschlossen werden kann.
Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung stellt nicht die allgemeine Informationspflicht des Verpächters bei Änderungen der persönlichen Situation des Pächters in Frage. Sie besagt lediglich, dass die fehlende Information über die Einstellung der Tätigkeit eines Mitpächters im Rahmen einer automatischen Verlängerung kein Kündigungsgrund ist.
Was das für Sie konkret ändert
Für verpachtende Eigentümer: Sie können einen landwirtschaftlichen Pachtvertrag nicht mit der Begründung kündigen, dass einer der Mitpächter die Bewirtschaftung eingestellt hat, ohne Sie zu informieren, wenn der andere Ehegatte die Bewirtschaftung fortsetzt. Der Pachtvertrag verlängert sich automatisch auf dessen Namen. Wenn Sie Ihr Eigentum zurückerhalten möchten, müssen Sie andere Gründe geltend machen (Nichtzahlung der Pacht, fehlende Bewirtschaftung usw.). Konkretes Beispiel: In Vallauris versuchte ein Eigentümer, den Pachtvertrag von Herrn [U] wegen fehlender Information zu kündigen. Der Kassationsgerichtshof wies seinen Antrag ab. Ergebnis: Herr [U] behält seinen Pachtvertrag und der Eigentümer muss die Verfahrenskosten tragen.
Für bewirtschaftende Pächter: Wenn Sie mit Ihrem Ehegatten Mitpächter sind und dieser die Bewirtschaftung einstellt, können Sie allein weitermachen, ohne eine Kündigung wegen fehlender Information riskieren zu müssen. Sie müssen jedoch die anderen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag einhalten (Zahlung der Pacht, tatsächliche Bewirtschaftung usw.). Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, sollten Sie: die Einstellung der Tätigkeit Ihres Ehegatten bei der Mutualité sociale agricole (MSA) melden und gegebenenfalls den Verpächter per Einschreiben informieren, um Streitigkeiten zu vermeiden, auch wenn das Gesetz dies nicht verlangt.
Für Immobilienfachleute: Diese Entscheidung bestätigt eine Rechtsprechung, die den bewirtschaftenden Ehegatten schützt. Sie
