Bail rural et copreneur : le conjoint exploitant conserve seul le bail

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une parcelle agricole à Mougins, louée à un couple d'exploitants. Un jour, l'un des deux arrête de travailler la terre. L'autre continue seul. Vous vous demandez : dois-je être informé de ce changement ? Puis-je résilier le bail si l'information ne m'a pas été donnée ?

C'est exactement la question qui s'est posée dans l'affaire jugée par la Cour de cassation le 6 juillet 2022 (n° 21-12.833). Et la réponse est claire : le conjoint qui poursuit seul l'exploitation n'a pas à vous prévenir, et vous ne pouvez pas résilier le bail pour ce motif.

Cette décision, rendue en matière de bail rural (statut du fermage), protège le copreneur exploitant contre les risques de résiliation. Mais qu'implique-t-elle concrètement pour les propriétaires et les exploitants ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. [U] et son épouse, Mme [B], étaient copreneurs (c'est-à-dire locataires ensemble) d'un bail rural portant sur des parcelles à Vallauris. Le bail, initialement consenti par un propriétaire, concernait une parcelle cadastrée section AY n° 4. Par la suite, cette parcelle a été divisée en deux lots : AY n° 5 et AY n° 3.

À un moment donné, Mme [B] a cessé d'exploiter les terres. M. [U] a continué seul l'exploitation des parcelles AY n° 5 et AY n° 3. Le bail s'est alors renouvelé de plein droit au seul nom de M. [U], conformément à l'article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM). Ce texte prévoit qu'en cas de départ de l'un des conjoints copreneurs, celui qui poursuit l'exploitation bénéficie du renouvellement du bail.

Le propriétaire, estimant que M. [U] aurait dû l'informer de la cessation d'activité de son épouse, a assigné ce dernier en résiliation du bail. Il invoquait les articles L. 411-35 alinéas 3 et 4 du CRPM, qui imposent au preneur (locataire) d'informer le bailleur en cas de cessation d'activité d'un copreneur. Le propriétaire considérait que M. [U] était un cessionnaire irrégulier du droit de son épouse, et que ce manquement justifiait la résiliation.

La cour d'appel a donné raison au propriétaire, prononçant la résiliation. M. [U] a alors formé un pourvoi en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a censuré l'arrêt d'appel. Son raisonnement est le suivant : l'article L. 411-46, alinéa 2, du CRPM prévoit qu'en cas de départ de l'un des conjoints copreneurs, le conjoint qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail. Il s'ensuit que le bail se renouvelle de plein droit au seul nom du copreneur exploitant. Dès lors, ce dernier n'est pas un cessionnaire (personne qui reçoit un droit par transmission) irrégulier du droit de son conjoint. En conséquence, les obligations d'information prévues par l'article L. 411-35 (qui concernent les cessions de bail) ne s'appliquent pas.

undefined, le renouvellement automatique au profit du conjoint exploitant n'est pas une cession, mais un mécanisme légal de continuation du bail. Le propriétaire ne peut donc pas reprocher à l'exploitant de ne pas l'avoir informé de la cessation d'activité de l'autre copreneur, car cette information n'est due que dans le cadre d'une cession.

La Cour précise que cette solution vaut pour la version de l'article L. 411-35 issue de la loi du 13 octobre 2014 (loi d'avenir pour l'agriculture). Elle confirme ainsi une protection forte du conjoint exploitant, qui ne peut être évincé pour un simple défaut d'information.

Attention toutefois : cette décision ne remet pas en cause l'obligation générale d'information du bailleur en cas de modification de la situation personnelle du preneur. Elle dit seulement que le défaut d'information sur la cessation d'activité d'un copreneur, dans le cadre d'un renouvellement automatique, n'est pas un motif de résiliation.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : Vous ne pouvez pas résilier un bail rural au motif que l'un des copreneurs a cessé d'exploiter sans vous en informer, si l'autre conjoint poursuit l'exploitation. Le bail se renouvelle automatiquement au nom de ce dernier. Si vous voulez reprendre votre bien, vous devez utiliser d'autres motifs (non-paiement des fermages, défaut d'exploitation, etc.). Exemple concret : à Vallauris, un propriétaire a tenté de résilier le bail de M. [U] pour défaut d'information. La Cour de cassation a rejeté sa demande. Résultat : M. [U] conserve son bail et le propriétaire doit payer les frais de procédure.

Pour les locataires exploitants : Si vous êtes copreneur avec votre conjoint et que celui-ci cesse d'exploiter, vous pouvez continuer seul sans risquer la résiliation pour défaut d'information. Vous devez toutefois veiller à respecter les autres obligations du bail (paiement des fermages, exploitation effective, etc.). Si vous êtes dans cette situation, vous devez : déclarer la cessation d'activité de votre conjoint à la Mutualité sociale agricole (MSA), et éventuellement informer le bailleur par courrier recommandé pour éviter tout litige, même si la loi ne l'exige pas.

Pour les professionnels de l'immobilier : Cette décision confirme une jurisprudence protectrice du conjoint exploitant. Elle a été rendue sous l'empire de la loi de 2014, mais s'applique aux baux en cours. Soyez vigilant lors de la rédaction des baux ruraux : prévoyez une clause précisant les droits des copreneurs en cas de séparation ou de cessation d'activité de l'un d'eux.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Informez votre bailleur par écrit : Même si la loi ne vous y oblige pas dans ce cas précis, adressez un courrier recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire pour l'informer de la cessation d'activité de votre conjoint. Cela évitera toute contestation ultérieure.
• Conservez les justificatifs d'exploitation : Gardez des preuves que vous exploitez seul les terres (factures, déclarations PAC, etc.). En cas de litige, vous pourrez démontrer que vous poursuivez l'exploitation.
• Vérifiez votre bail initial : Certains baux peuvent contenir des clauses spécifiques sur l'information du bailleur en cas de changement de preneur. Si c'est le cas, respectez-les scrupuleusement.
• Consultez un avocat spécialisé : Avant d'engager une procédure de résiliation ou de contester un renouvellement, prenez conseil. Un avocat pourra analyser votre situation et vous éviter des frais inutiles.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée protectrice du conjoint exploitant. Déjà, dans un arrêt du 8 décembre 2010 (n° 09-71.438), la Cour de cassation avait jugé que le conjoint copreneur qui poursuit l'exploitation bénéficie du renouvellement du bail, sans que cela constitue une cession. La décision de 2022 confirme et précise ce point, en écartant explicitement l'application de l'article L. 411-35 sur l'information du bailleur.

En revanche, la Cour a opéré un revirement dans un autre domaine : elle a jugé que le congé (résiliation) donné par le bailleur à l'un des copreneurs ne vaut pas pour l'autre (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-29.530). Cette solution a été critiquée, car elle peut fragiliser l'exploitation. La tendance actuelle est donc de renforcer la stabilité des baux ruraux en faveur des preneurs.

À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges continuent de protéger le conjoint exploitant, surtout en cas de séparation ou de divorce. Les propriétaires devront être particulièrement vigilants sur les motifs de résiliation qu'ils invoquent.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

1. Dois-je informer mon propriétaire si mon conjoint arrête d'exploiter ? Non, la loi ne vous y oblige pas, mais il est prudent de le faire par écrit.
2. Puis-je perdre mon bail si je ne l'informe pas ? Non, selon cette décision, le défaut d'information n'est pas un motif de résiliation.
3. Que faire si le propriétaire me menace de résiliation ? Répondez en invoquant l'article L. 411-46 du CRPM et cette jurisprudence. Consultez un avocat si nécessaire.
4. Cette décision s'applique-t-elle aux baux conclus avant 2014 ? Oui, la loi de 2014 est d'application immédiate aux baux en cours.
5. Quels sont mes recours si je suis propriétaire et que le preneur ne m'a pas informé ? Vous pouvez demander des dommages-intérêts si vous prouvez un préjudice, mais pas la résiliation du bail sur ce seul fondement.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →