Entscheidungsreferenz: cc • N° 23-21.442 • 2025-11-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Vitry-le-François beherbergt ein Gebäude zwei Geschäftsräume, die an zwei verschiedene Gesellschaften vermietet sind. Der Eigentümer beschließt, das gesamte Gebäude an einen einzigen Erwerber zu verkaufen. Die beiden Mieter, die glauben, ein Vorkaufsrecht (Kaufvorrang) zu haben, protestieren. Wer hat recht? Kann der Eigentümer frei verkaufen? Die Antwort des Kassationshofs vom 6. November 2025 bringt entscheidende Klarheit. Die Frage: Stellt der Verkauf eines Gebäudes, das Räumlichkeiten verschiedener Eigentümer umfasst, eine „einheitliche Veräußerung“ dar, die das Vorkaufsrecht des Gewerbemieters auslöst?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall umfasste ein Gebäude in Reims mehrere Einheiten: Die Einheiten Nr. 21, 51, 52, 53 und 54 waren im Rahmen eines Gewerbemietvertrags an die Gesellschaft [Localité 7] immobilier vermietet; die Einheiten Nr. 41, 55 und 56 waren an eine andere Gesellschaft vermietet. Diese beiden Mietverhältnisse waren getrennt, mit unterschiedlichen Mietverträgen. Der Eigentümer verkaufte alle Einheiten durch eine einheitliche Urkunde an einen Dritten. Die Mieter beriefen sich daraufhin auf ihr Vorkaufsrecht gemäß Art. L. 145-46-1 des Handelsgesetzbuchs und argumentierten, dass der einheitliche Verkauf des Gebäudes eine einheitliche Veräußerung verschiedener Geschäftsräume darstelle. Das Berufungsgericht Reims gab ihnen recht, aber der Kassationshof hob dieses Urteil auf. Nach seiner Auffassung handelte es sich nicht um eine einheitliche Veräußerung im Sinne des Gesetzes, da die Räumlichkeiten verschiedenen Eigentümern gehörten (auch wenn der Verkäufer derselbe war). Die Begründung: Das Vorkaufsrecht kann nur dann greifen, wenn die veräußerten Räumlichkeiten gewerblich vermietet sind und demselben Eigentümer gehören. Hier umfasste der Verkauf sowohl gewerblich vermietete Räumlichkeiten als auch andere Räumlichkeiten (nicht vermietet oder an andere vermietet), die tatsächlich verschiedenen Eigentümern gehörten.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Art. L. 145-46-1 des Handelsgesetzbuchs, der bestimmt, dass der Gewerbemieter im Falle des Verkaufs der gemieteten Räumlichkeiten ein Vorkaufsrecht hat. Dieses Recht gilt jedoch nicht, wenn der Verkauf verschiedene Räumlichkeiten betrifft, die verschiedenen Eigentümern gehören, selbst wenn die Verkaufsurkunde einheitlich ist. Konkret unterscheidet der Gerichtshof zwei Situationen: Entweder betrifft der einheitliche Verkauf Räumlichkeiten, die alle gewerblich vermietet sind und demselben Eigentümer gehören – dann besteht das Vorkaufsrecht; oder der Verkauf vermischt vermietete Räumlichkeiten mit anderen Räumlichkeiten oder Räumlichkeiten verschiedener Eigentümer – in diesem Fall besteht kein Vorkaufsrecht. Die Richter sind der Ansicht, dass das Gesetz den Mieter nur in seinem Verhältnis zu seinem Vermieter schützen soll, nicht aber diesen Schutz auf komplexe Immobilieneinheiten ausdehnen will. Dies bestätigt die bisherige Rechtsprechung, die eine Ausdehnung des Vorkaufsrechts über seinen engen Anwendungsbereich hinaus ablehnt. Die Argumente der Mieter (Einheit der Urkunde, Unteilbarkeit des Gebäudes) wurden zurückgewiesen: Maßgeblich sind die Art der Räumlichkeiten und die Identität der Eigentümer.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer ist diese Entscheidung beruhigend: Sie können ein Gebäude mit mehreren gewerblich vermieteten Räumlichkeiten an verschiedene Mieter verkaufen, ohne befürchten zu müssen, dass jeder Mieter ein Vorkaufsrecht für das gesamte Gebäude geltend machen kann. Beispiel aus Charleville-Mézières: Ein 200 m² großes Gebäude mit zwei getrennten Gewerbemietverträgen (Monatsmiete je 1.500 €) wird für 400.000 € verkauft. Ohne diese Entscheidung hätte jeder Mieter das gesamte Gebäude zu diesem Preis kaufen können, was den Verkauf blockiert hätte. Nun kann der Eigentümer frei verkaufen, vorbehaltlich der Einhaltung des Vorkaufsrechts für jede Einheit einzeln, wenn der Verkauf aufgeteilt wird. Für den Mieter ist die Lehre klar: Ihr Vorkaufsrecht erstreckt sich nicht über die von Ihnen genutzten Räumlichkeiten hinaus. Wenn Ihr Vermieter das gesamte Gebäude verkauft, können Sie nicht den gesamten Komplex erwerben. Verkauft der Eigentümer hingegen nur Ihre Räumlichkeit, haben Sie ein Vorkaufsrecht. Für den Erwerber erhöht sich die Sicherheit: Ein einheitlicher Verkauf mehrerer Einheiten desselben Eigentümers ist wirksam, auch wenn einige Räumlichkeiten vermietet sind. Achtung: Ist der Eigentümer derselbe und sind alle Räumlichkeiten gewerblich vermietet, wäre die Lösung anders.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Prüfen Sie vor dem Verkauf eines vermieteten Gebäudes die Mietverträge: Identifizieren Sie genau jeden Mieter, die Art des Mietvertrags (gewerblich oder nicht) und die jeweiligen Eigentümer der Einheiten. Sind mehrere Eigentümer betroffen, besteht für das gesamte Gebäude kein Vorkaufsrecht.
- Wenn Sie Mieter sind, prüfen Sie, ob Ihr Vorkaufsrecht ausgelöst wird: Fragen Sie bei einem Verkauf Ihren Vermieter, ob der Verkauf nur Ihre Räumlichkeit oder das gesamte Gebäude betrifft. Handelt es sich um ein ganzes Gebäude, gilt Ihr Vorkaufsrecht nur für Ihre Einheit, es sei denn, alle Einheiten sind gewerblich vermietet und gehören demselben Eigentümer.
- Für einen Erwerber: Verlangen Sie eine Garantieklausel: Lassen Sie in den Kaufvertrag eine Klausel aufnehmen, in der der Verkäufer bestätigt, dass der Verkauf keine einheitliche Veräußerung im Sinne von Art. L. 145-46-1 darstellt und kein Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat.
- Im Zweifel konsultieren Sie vor der Unterzeichnung einen Anwalt: Ein Urteil wie dieses zeigt, dass rechtliche Feinheiten eine Transaktion kippen können. Eine 30-minütige Vorabberatung kann Ihnen jahrelange Verfahren ersparen.
