Wohnungseigentümergemeinschaft: Wenn die Eigentümerversammlung die Verteilung ändert, zählt die Teilungserklärung nicht mehr

Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Mandelieu-la-Napoule, in einer Residenz mit Gemeinschaftsheizung. Seit Jahren zahlen Sie Ihre Heizkosten nach einem Verteilungsschlüssel, der in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde und von dem in der Teilungserklärung vorgesehenen abweicht. Eines Tages legen Sie Widerspruch ein: „Das steht so nicht in der Teilungserklärung!“ Doch die Eigentümerversammlung hat die Jahresabrechnung des Verwalters, die diese Verteilung anwendet, genehmigt. Was tun? Der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Solange der Beschluss der Eigentümerversammlung nicht aufgehoben ist, gilt er für alle. Mit anderen Worten: Die Teilungserklärung ist keine absolute Regel, wenn die Eigentümerversammlung etwas anderes beschließt und dies nicht fristgerecht angefochten wird.

Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte

Die SCI Carlina war Eigentümerin einer Einheit in einem Mehrfamilienhaus mit Wohnungseigentum (Wohnungseigentum: ein Gebäude, das in mehrere Einheiten aufgeteilt ist, die verschiedenen Personen gehören) in der Residenz „Les Pradets au Mont-Dore“. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (Gemeinschaft: juristische Person, die alle Wohnungseigentümer umfasst) forderte von ihr die Zahlung von Heizkosten. Problem: Der Verteilungsmodus dieser Kosten entsprach nicht dem in der Teilungserklärung (Teilungserklärung: Dokument, das die Betriebsregeln und die Kostenverteilung festlegt) vorgesehenen. Tatsächlich hatte die Eigentümerversammlung zuvor ein anderes Verteilungssystem beschlossen, und die Jahresabrechnungen des Verwalters waren auf dieser Grundlage genehmigt worden. Die SCI Carlina weigerte sich zu zahlen mit der Begründung, die Gemeinschaft sei nicht befugt, die Kostenverteilung zu ändern. Der Fall ging vor Gericht.

In erster Instanz verurteilte das Gericht die SCI zur Zahlung. Die SCI legte Berufung ein (Berufung: Rechtsmittel gegen ein Urteil vor einem Berufungsgericht). Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil und entschied, dass die früheren, nicht angefochtenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung bindend seien. Daraufhin legte die SCI Kassationsbeschwerde ein (Kassationsbeschwerde: Rechtsmittel vor dem Kassationsgerichtshof zur Überprüfung der korrekten Rechtsanwendung). Der Kassationsgerichtshof wies die Beschwerde zurück und bestätigte die Argumentation des Berufungsgerichts. Mit anderen Worten: Die SCI musste die Kosten nach dem beschlossenen Verteilungsschlüssel zahlen, auch wenn dieser nicht der ursprünglichen Teilungserklärung entsprach.

Diese Art von Streitigkeiten ist häufig. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Wohnungseigentümer Jahre nach der Genehmigung der Jahresabrechnungen Kosten anfochten, ohne jemals die Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten zu haben. Ergebnis: Sie müssen zahlen, ohne rechtliche Möglichkeit, dies rückgängig zu machen.

Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt

Der Kern der Argumentation des Kassationsgerichtshofs beruht auf einem einfachen Prinzip: Ein Beschluss der Eigentümerversammlung (Eigentümerversammlung: Versammlung der Wohnungseigentümer, die Entscheidungen über die Gemeinschaft trifft) gilt für alle Wohnungseigentümer, solange er nicht von einem Richter aufgehoben wurde. Dieses Prinzip beruht auf Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (Gesetz über das Wohnungseigentum), der bestimmt, dass Beschlüsse der Eigentümerversammlung ab ihrer Annahme vollstreckbar sind, es sei denn, sie werden innerhalb von zwei Monaten angefochten. Kurz gesagt: Wenn Sie einen Beschluss nicht innerhalb von zwei Monaten nach seiner Mitteilung anfechten, können Sie ihn später nicht mehr in Frage stellen.

In diesem Fall hatte die Eigentümerversammlung durch frühere, nicht angefochtene Beschlüsse ein von der Teilungserklärung abweichendes Verteilungssystem für die Heizkosten festgelegt. Anschließend hatte sie die Jahresabrechnungen des Verwalters (Verwalter: natürliche oder juristische Person, die die Gemeinschaft verwaltet) auf dieser Grundlage genehmigt. Die SCI Carlina hatte diese Beschlüsse nicht innerhalb der gesetzlichen Frist angefochten. Daher konnte sie im Rahmen einer Klage auf Zahlung von Kosten die Gültigkeit der Verteilung nicht mehr in Frage stellen. Das Berufungsgericht hatte seine Entscheidung, die SCI zur Zahlung zu verurteilen, daher rechtmäßig begründet.

Die SCI machte geltend, die Gemeinschaft sei nicht befugt, die in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilung zu ändern. Der Kassationsgerichtshof entgegnete jedoch, die Gemeinschaft habe die Teilungserklärung nicht geändert: Sie habe lediglich einen Beschluss der Eigentümerversammlung zu den Heizkosten angewandt, der nicht aufgehoben worden sei. Mit anderen Worten: Die Eigentümerversammlung kann im Rahmen ihrer Befugnisse für bestimmte Kosten abweichende Verteilungsmodalitäten beschließen, sofern dies nicht gegen die öffentliche Ordnung oder die Rechte der Wohnungseigentümer verstößt. Achtung: Wäre der Beschluss missbräuchlich oder gesetzeswidrig gewesen, hätte er aufgehoben werden können, allerdings nur bei rechtzeitiger Anfechtung.

Diese Argumentation ist in der Rechtsprechung ständig: Beschlüsse der Eigentümerversammlung genießen eine Vermutung der Gültigkeit. Es handelt sich nicht um eine Kehrtwende, sondern um eine Bestätigung eines etablierten Prinzips. Die Gerichte sind streng, was die Anfechtungsfristen betrifft.

Was das für Sie konkret bedeutet

Für Wohnungseigentümer hat diese Entscheidung erhebliche praktische Auswirkungen. Wenn Sie Eigentümer einer Einheit in Grasse