Referenzentscheidung: cc • Nr. 14-25.510 • 2015-11-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Mougins mit drei separaten Gebäuden, die einen gemeinsamen Pool umgeben. Ihre Wohnung befindet sich im Gebäude A, das tadellos instand gehalten wird. Doch dann kündigt die Verwaltung Renovierungsarbeiten für das alternde Gebäude C an und fordert Ihren Anteil. Sie fragen sich: „Warum soll ich für ein Gebäude zahlen, in dem ich nicht wohne?“ Diese Frage stellen sich jedes Jahr Tausende von Wohnungseigentümern an der Côte d'Azur.
In komplexen Wohnungseigentümergemeinschaften in Antibes oder Grasse, wo Immobilienkomplexe mehrere Gebäude mit gemeinsamen Einrichtungen umfassen können, wird die Kostenverteilung oft zum Rätsel. Die Eigentümer des Neubaus halten es für unfair, die Instandhaltung des Altbaus zu finanzieren, während die Eigentümer des Altbaus auf die gemeinschaftliche Solidarität verweisen. Wer hat recht?
Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 19. November 2015 eine klare Antwort gegeben, die heute maßgeblich ist. Er erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht, betreffen die Instandhaltungs- und Erhaltungskosten das gesamte Gebäude und müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werden, unabhängig davon, in welchem Gebäude sich ihre Einheit befindet. Aber was bedeutet das konkret für Ihren Geldbeutel?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Region Paris, hätte aber genauso gut in Antibes oder Mougins stattfinden können. Frau Martin (Name geändert) ist Eigentümerin mehrerer Einheiten in einer Immobilienanlage mit drei separaten Gebäuden. Diese Gebäude teilen sich einige Gemeinschaftseinrichtungen wie Straßen, Grünflächen und einen Technikraum, haben aber jeweils eigene Gemeinschaftsbereiche (Eingangshalle, Treppenhäuser, Aufzüge).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, Erhaltungsarbeiten an einem der Gebäude, Gebäude B, durchzuführen, das Abnutzungserscheinungen aufweist. Der Kostenvoranschlag beläuft sich auf 120.000 Euro. In der Eigentümerversammlung stimmt eine Mehrheit der Eigentümer für die Durchführung der Arbeiten und deren Finanzierung durch alle Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile an den allgemeinen Gemeinschaftsflächen.
Frau Martin, deren Einheiten sich alle im Gebäude A (dem neuesten und gut instand gehaltenen) befinden, lehnt diese Entscheidung entschieden ab. Sie hält es für unfair, sich an Arbeiten zu beteiligen, die ihr Gebäude nicht betreffen. „Meine Anteile entsprechen 86/1000 der allgemeinen Gemeinschaftsflächen, aber ich nutze Gebäude B nie!“, argumentiert sie. Sie weigert sich, ihren Anteil von etwa 10.320 Euro (86/1000 × 120.000) zu zahlen.
Die Gemeinschaft leitet daraufhin ein gerichtliches Verfahren ein, um diesen Betrag einzutreiben. In erster Instanz gibt das Gericht Frau Martin recht und entscheidet, dass die Kosten pro Gebäude zu verteilen seien, da die Eigentümer jedes Gebäudes die Hauptnutznießer der Arbeiten seien. Die Gemeinschaft legt jedoch Berufung ein, und das Berufungsgericht hebt die Entscheidung auf. Frau Martin gibt nicht auf und legt Kassationsbeschwerde ein. Der juristische Höhepunkt wird erreicht, als das höchste französische Zivilgericht diesen Streit zwischen kollektiver Solidarität und individueller Gerechtigkeit entscheiden muss.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hat in seinem Urteil vom 19. November 2015 den Sachverhalt mit vorbildlicher rechtlicher Präzision analysiert. Die Richter stützten sich auf Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, dem Gründungstext des Wohnungseigentumsrechts, der besagt, dass „die Kosten von allen Wohnungseigentümern getragen werden“. Allerdings präzisiert dieser Artikel auch, dass die Verteilung durch die Teilungserklärung geändert werden kann.
Die Argumentation der Richter dreht sich um zwei Schlüsselfragen. Erstens: Schafft die Teilungserklärung „besondere Gemeinschaftsflächen“ (d. h. Gemeinschaftsflächen, die ausschließlich den Eigentümern eines bestimmten Gebäudes vorbehalten sind)? Zweitens: Sieht sie eine spezifische Kostenverteilung pro Gebäude vor?
In diesem Fall stellte das Gericht fest, dass die Teilungserklärung keine besonderen Gemeinschaftsflächen schuf. Mit anderen Worten: Alle Gemeinschaftsflächen waren für die Nutzung durch alle Eigentümer bestimmt, auch wenn einige Einrichtungen physisch in einem Gebäude und nicht in einem anderen lagen. Was nur wenige wissen: Der Begriff der „besonderen Gemeinschaftsflächen“ ist streng geregelt: Er muss ausdrücklich in der Teilungserklärung vorgesehen sein und sich auf Elemente beziehen, die tatsächlich der ausschließlichen Nutzung einer bestimmten Gruppe von Eigentümern vorbehalten sind.
Das Gericht prüfte sodann, ob die Teilungserklärung eine Kostenverteilung pro Gebäude vorsah. Auch hier war die Antwort negativ. Die Teilungserklärung beschränkte sich auf die klassische Verteilung nach Miteigentumsanteilen an den allgemeinen Gemeinschaftsflächen. In Ermangelung einer gegenteiligen Bestimmung gilt daher der Grundsatz der kollektiven Solidarität. Die Richter bestätigten somit die Entscheidung des Berufungsgerichts.
