参考判决： cc • N° 14-25.510 • 2015-11-19 • 查阅判决 →
想象一下，您是穆然（Mougins）一处住宅区的公寓业主，该住宅区有三栋独立的建筑围绕着一个公共游泳池。您的住宅位于A栋，该栋建筑维护得非常好。但物业公司宣布要对老旧的C栋进行外墙翻新工程，并要求您支付您的份额。您可能会想：“为什么我要为我不住的那栋建筑支付费用？” 每年，在蓝色海岸（Côte d'Azur），成千上万的共有物业业主都会问这个问题。
在昂蒂布（Antibes）或格拉斯（Grasse）的复杂共有物业中，房地产项目可能包含多栋建筑并配有共享设施，费用分配常常成为一个难题。新建筑的业主认为为旧建筑的维护提供资金不公平，而旧建筑的业主则主张集体连带责任。谁是对的？
法国最高法院（Cour de cassation）在2015年11月19日的一项判决中给出了明确的答案，如今已成为权威。它重申了一个基本原则：除非物业章程（règlement de copropriété）另有规定，否则维护和保养费用涉及整个物业，必须由所有共有业主承担，无论他们的物业单元位于哪栋建筑。但这具体对您的钱包意味着什么变化呢？
事实：一个每天都在发生的故事
这个案件始于巴黎大区（région parisienne）的一个共有物业，但它同样可能发生在昂蒂布（Antibes）或穆然（Mougins）。马丁夫人（化名）在一个由三栋独立建筑组成的房地产项目中拥有多个物业单元。这些建筑共享一些公共设施，如道路、绿地和一间技术室，但每栋建筑都有自己的公共部分（大厅、楼梯、电梯）。
共有物业业主联合会（syndicat des copropriétaires）决定对其中一栋建筑——B栋——进行保养工程，该建筑显示出老化迹象。预算为12万欧元。在业主大会（assemblée générale）上，大多数业主投票决定进行工程，并由所有共有业主按他们的一般公共部分千分比（millièmes de parties communes générales）分摊费用。
马丁夫人的所有物业单元都位于A栋（最新且维护良好的建筑），她坚决反对这一决定。她认为为不涉及她所在建筑的工程提供资金是不公平的。“我的千分比占一般公共部分的86/1000，但我从不使用B栋！”她争辩道。她拒绝支付她的份额，大约为10,320欧元（86/1000 × 120,000）。
于是，业主联合会提起诉讼以追回这笔款项。在一审中，法院支持了马丁夫人，认为费用应按建筑分摊，因为每栋建筑的业主是工程的主要受益者。但业主联合会提出上诉，上诉法院（cour d'appel）推翻了原判。马丁夫人没有气馁，向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。当法国最高民事法院必须裁决这场集体连带责任与个人正义之间的纠纷时，司法转折达到了高潮。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在2015年11月19日的判决中，以典范的法律严谨性分析了情况。法官们依据了1965年7月10日法律第10条，这是共有物业法的奠基性文本，其中规定“费用由所有共有业主分摊”。但请注意：该条款还明确指出，分摊方式可由物业章程（règlement de copropriété）修改。
法官的推理围绕两个关键问题展开。第一，物业章程是否创建了“特殊公共部分”（parties communes spéciales）（即专供特定建筑业主使用的公共部分）？第二，它是否规定了按建筑分摊费用的具体方式？
在此案中，法院认定物业章程没有创建任何特殊公共部分。换句话说，所有公共部分都供所有共有业主使用，即使某些设施在物理上位于一栋建筑而非另一栋。很少有人知道的是，“特殊公共部分”的概念受到严格限制：它必须在章程中明确规定，并且涉及真正专供特定业主群体使用的元素。
随后，法院审查了章程是否规定了按建筑分摊费用。答案再次是否定的。章程仅采用了按一般公共部分千分比分摊的经典方式。在没有相反规定的情况下，集体连带责任原则因此占上风。法官们从而确认了上诉法院（cour d'appel）的判决：马丁夫人确实必须参与B栋工程的融资，即使她的物业单元位于A栋。
这一推理是对先前判例的确认而非演变。法院由此重申了一个基本原则：在共有物业中，除非章程另有规定，否则业主对其他业主负有连带责任。如果允许在没有特定条款的情况下按建筑分摊，那将构成一个转折，但法官们选择通过遵守章程的字面规定来维护法律确定性。
这对您意味着什么——具体而言
这项判决对所有房地产参与者都有具体影响，无论您是出租业主、租户、购买者还是普通共有业主。理解这些后果可以帮助您避免意外和昂贵的纠纷。
如果您是拥有多栋建筑的共有物业中的出租业主（就像在昂蒂布（Antibes）常见的大型住宅区那样），您必须仔细检查您的物业章程（règlement de copropriété）。如果它没有规定按建筑分摊，您将必须参与所有的维护和保养工程，即使是那些不涉及您拥有物业单元的建筑的工程。具体来说，如果您的共有物业有50个单元分布在3栋建筑中，需要对其中一栋建筑进行30万欧元的工程，而您持有20/1000的份额，您将需要支付6,000欧元，即使您的公寓在另一栋建筑中。
对于租户，影响是间接但真实的。共有物业费用根据精确规则计入租赁费用中。如果您的业主必须承担其他建筑工程的重要份额，这可能导致您的费用增加。在我的实践中，我遇到过一些案例，昂蒂布（Antibes）的租户因邻近建筑的重大工程而看到他们的费用增加了15%，因为他们的业主不得不承担其份额。
购买者必须特别警惕。在购买多栋建筑的共有物业之前，不仅要检查您未来住宅所在建筑的状态，还要检查其他建筑的状态。一栋老旧的建筑可能导致重大工程，而您将需要承担一部分。务必索取最新的业主大会（assemblée générale）会议记录和全面技术诊断报告。
最后，对于已经入住的共有业主，这项判决加强了预防的重要性。如果您认为为其他建筑的工程提供资金不公平，唯一的法律解决方案是修改物业章程（règlement de copropriété）以规定不同的分摊方式。但请注意：这种修改需要全体一致同意或特定多数同意，具体视情况而定，而这从来都不容易获得。
避免此类纠纷的四个建议
- 在购买前阅读您的物业章程：不要仅仅满足于技术诊断报告。明确检查是否创建了“特殊公共部分”（parties communes spéciales）以及是否规定了按建筑分摊费用。如有必要，请专业人士协助。
- 积极参与业主大会：关于工程及其融资的决定在此做出。通过出席和投票，您可以影响决策而不是被动接受。询问资金用途和预定分摊方式。
- 通过创建工作基金来预见工程：与其等待紧急情况，不如在大会上提议建立一个定期注资的工作基金。这可以平滑时间上的支出，避免引发冲突的大规模资金募集。
- 记录与物业公司的所有沟通：如果对费用分摊有分歧，请妥善保存信件、电子邮件和会议记录。如果纠纷最终诉诸法庭，这些文件将至关重要。
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深入探讨：相关判例与演变
2015年的判决属于法国最高法院（Cour de cassation）在此问题上的一贯判例。早在1997年（判决 n° 95-11.902），法院就已裁定“在包含多栋建筑的共有物业中，特殊公共部分的维护和保养费用只能在这些建筑的共有业主之间分摊”。2015年的判决通过重申特殊公共部分的存在必须在章程中明确规定，来明确这一判例。
更近的是，在2019年，法国最高法院（Cour de cassation）（判决 n° 18-13.360）通过裁定在没有特定条款的情况下，共有业主必须参与另一栋建筑电梯的融资，即使他从不使用，从而确认了这种方法。这种判例趋势表明，法官们优先考虑法律确定性和对物业章程（règlement de copropriété）的严格遵守。
对于未来，这一判例意味着物业章程的起草者必须越来越精确。在蓝色海岸（Côte d'Azur）的新房地产项目中，实际上观察到一种趋势，即按建筑创建“子业主联合会”（sous-syndicats），并明确标识特殊公共部分和特定的分摊规则。这种演变回应了共有业主对正义和透明度日益增长的需求。
实践：需要做什么
面对这一判例，根据您的情况，具体需要做的是：
1. 如果您考虑购买多栋建筑的共有物业：要求提供物业章程（règlement de copropriété）副本，并由专业人士分析。特别检查关于公共部分和费用分摊的条款。计算您对其他建筑工程的潜在风险敞口。
2. 如果您已经是共有业主，并且计划对其他建筑进行工程：参加将做出决定的业主大会（assemblée générale）。要求提供关于工程必要性及其融资的详细理由。如果您认为分摊不公平，提议修改章程，但要明白这需要时间。
3. 如果您收到为其他建筑工程的资金募集通知：在没有法律咨询的情况下不要拒绝支付。拒绝支付可能导致诉讼、附加费用甚至扣押。首先咨询专业律师以评估您质疑决定的机会。
4. 如果您希望修改您的物业章程：首先聚集一群与您观点相同的共有业主。咨询律师以起草精确的修改提案。准备好一个通常需要全体一致同意或强化多数同意的漫长过程。
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