Entscheidungsreferenz: cc • N° 18-19.466 • 2019-06-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Montpellier, in der Nähe der Place de la Comédie, und Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag (ein Kaufversprechen) mit einem Erwerber in Mauguio. Alles läuft gut, bis der Erwerber sich missbräuchlich zurückzieht. Sie möchten ihn verklagen, um die Zahlung der Vertragsstrafe (eine für den Fall der Vertragsverletzung vorgesehene Geldsumme) zu erhalten. Aber vor welchem Gericht müssen Sie klagen? In Montpellier, wo sich die Immobilie befindet? In Mauguio, wo der Erwerber wohnt? Oder woanders? Diese scheinbar technische Frage kann verheerende Folgen haben: Ein Fehler bei der Wahl des Gerichts kann zur Abweisung Ihrer Klage führen, sodass Sie von vorne beginnen müssen, mit zusätzlichen Kosten und Verzögerungen. Die Entscheidung des Kassationshofs vom 27. Juni 2019 (Nr. 18-19.466) gibt eine klare Antwort: Die Option der örtlichen Zuständigkeit nach Artikel 46 Absatz 2 der Zivilprozessordnung gilt nur für Verträge, die die Lieferung einer Sache oder die Erbringung einer Dienstleistung beinhalten. Ein Kaufvorvertrag fällt jedoch nicht in diese Kategorie. Kurz gesagt: Sie können nicht das Gericht des Lieferorts oder des Ortes der Dienstleistungserbringung wählen, sondern müssen sich an das Gericht des Beklagten (den Sie verklagen) oder an den Ort der Belegenheit der Immobilie (für dingliche Klagen) wenden. Diese Entscheidung, die direkt Immobilienfachleute und Privatpersonen betrifft, verdient eine detaillierte Analyse. Also, wie findet man sich zurecht? Und vor allem, wie vermeidet man einen gerichtlichen Fehltritt?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt mit einem einseitigen Kaufversprechen (einem „Vorvertrag“) über eine Immobilie in Mauguio, einer Gemeinde im Département Hérault nahe Montpellier. Der Verkäufer, eine Gesellschaft namens Mas Gestion, verpflichtet sich, die Immobilie an Privatpersonen, die Eheleute D..., und an die Gesellschaft Home Passion zu verkaufen. Doch der Verkauf kommt nicht zustande. Der Verkäufer ist der Ansicht, dass die Erwerber sich ohne triftigen Grund geweigert haben, den notariellen Kaufvertrag (den endgültigen Vertrag beim Notar) zu unterzeichnen, wodurch die im Vorvertrag vorgesehene Vertragsstrafe ausgelöst wurde: eine Geldsumme als Schadensersatz (eine pauschale Entschädigung). Die Gesellschaft Mas Gestion beschließt daraufhin, die Erwerber vor dem Tribunal de grande instance von Saintes zu verklagen, einer Stadt im Bezirk (Zuständigkeitsbereich) dieses Gerichts, mit der Begründung, dass die Vertragsstrafe in Saintes zu erfüllen sei (vielleicht weil dort der Sitz des Verkäufers oder ein Zahlungsort vorgesehen war). Die Erwerber bestreiten sofort die Zuständigkeit des Gerichts von Saintes. Ihrer Ansicht nach ist das Gericht des Ortes zuständig, an dem sich die Immobilie befindet, also Montpellier oder Mauguio. Der Verkäufer entgegnet, dass Artikel 46 der Zivilprozessordnung dem Kläger (dem Angreifer) bei vertraglichen Streitigkeiten die Wahl lässt zwischen dem Gericht des Beklagten und dem des Ortes der Lieferung der Sache oder der Erbringung der Dienstleistung. Er behauptet, der Kaufvorvertrag sei ein Vertrag und die Vertragsstrafe stelle eine Dienstleistung dar. Doch der Kassationshof folgt dieser Argumentation nicht. Er erinnert daran, dass die Option der örtlichen Zuständigkeit nach Artikel 46 Absatz 2 nur für Verträge gilt, die die Lieferung einer Sache oder die Erbringung einer Dienstleistung beinhalten. Ein Kaufvorvertrag, auch wenn er ein Vertrag ist, hat jedoch nicht die Lieferung einer Sache oder eine Dienstleistung zum Gegenstand; er hat die Eigentumsübertragung einer Immobilie zum Gegenstand. Folglich steht diese Option nicht offen. Zuständig ist das Gericht des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet (örtliche Zuständigkeit in Immobiliensachen) oder das des Wohnsitzes der Beklagten. Das Urteil des Berufungsgerichts, das die Zuständigkeit des Gerichts von Saintes bestätigt hatte, wird daher aufgehoben (kassiert).
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man sich Artikel 46 der Zivilprozessordnung ansehen. Diese Vorschrift sieht bei vertraglichen Streitigkeiten mehrere Optionen für den Kläger vor: Er kann das Gericht des Wohnsitzes des Beklagten anrufen (allgemeiner Grundsatz) oder, wenn der Vertrag eine Lieferung einer Sache oder eine Dienstleistung vorsieht, das Gericht des Ortes dieser Lieferung oder dieser Erbringung. Der Kassationshof legt diese Option eng aus: Sie kommt nur Verträgen zugute, die physisch eine Lieferung oder eine Dienstleistung beinhalten. Zum Beispiel fallen ein Kaufvertrag über eine bewegliche Sache (Lieferung der Sache) oder ein Dienstleistungsvertrag (Klempner, IT) in diesen Rahmen. Ein Immobilienkaufvorvertrag jedoch ...
