Bail commercial : l'engagement solidaire des copreneurs ne survit pas à la résiliation

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Mâcon, rue de la République. Vous signez un bail avec deux associés, Pierre et Jacques, qui exploitent un café. Tout va bien pendant cinq ans. Puis les difficultés arrivent : les loyers ne sont plus payés, vous résiliez le bail. Le local reste vide, mais vous réclamez les loyers impayés et une indemnité d'occupation. Qui doit payer ? Les deux copreneurs, même si l'un a quitté les lieux ? La question que tout bailleur se pose : l'engagement solidaire signé au départ survit-il à la résiliation du bail ?

La réponse de la Cour de cassation est claire : non, sauf si le contrat prévoit expressément le contraire. En revanche, celui qui se maintient sans droit dans les lieux doit une indemnité d'occupation sur le fondement de sa faute quasi-délictuelle. undefined l'effet de la solidarité s'arrête avec le bail, mais l'occupant fautif (celui qui reste) paie personnellement.

Cette décision du 1er avril 2009 (pourvoi n° 08-13.508) est une référence pour tous les baux commerciaux. Elle protège le copreneur qui a quitté les lieux, mais renforce la responsabilité de l'occupant. Explorons les faits, le raisonnement des juges et ce que ça change pour vous, que vous soyez propriétaire à Digoin ou locataire à Chalon-sur-Saône.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un local commercial à Chalon-sur-Saône, loue son bien à deux copreneurs : la société Y et la société Z. Le bail, signé en 1999, contient une clause de solidarité : chaque copreneur s'engage à payer la totalité des loyers, même si l'autre ne paie pas. En 2003, les loyers cessent d'être payés. Le propriétaire délivre un commandement de payer, puis obtient la résiliation du bail en justice en 2004.

Mais la société Z, l'une des deux copreneurs, reste dans les lieux sans payer. Le propriétaire assigne les deux sociétés en paiement des loyers impayés et des indemnités d'occupation post-résiliation. La cour d'appel de Dijon condamne les deux copreneurs solidairement. Mais la société Y, qui avait quitté les lieux, se pourvoit en cassation.

Son argument : l'engagement solidaire a pris fin avec la résiliation du bail. Elle ne doit donc pas les indemnités d'occupation, puisqu'elle n'occupe plus. La Cour de cassation lui donne raison. undefined, la solidarité ne s'étend pas automatiquement aux dettes nées après la fin du bail. Mais attention : la société Z, restée dans les lieux, doit bien payer l'indemnité d'occupation, car elle commet une faute quasi-délictuelle en se maintenant sans droit.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur deux piliers juridiques. D'abord, l'article 1202 du Code civil (ancien) : la solidarité ne se présume pas ; elle doit être expressément stipulée. Ensuite, l'article 1240 du même code (anciennement 1382) : tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. undefined l'indemnité d'occupation n'est pas un loyer, mais une réparation pour l'occupation sans droit.

Les magistrats raisonnent ainsi : le contrat de bail est résilié, donc la clause de solidarité, qui est une clause contractuelle, disparaît sauf si les parties ont prévu qu'elle survit. En revanche, le copreneur qui reste dans les lieux commet une faute quasi-délictuelle (en droit, quasi-délit signifie un acte illicite non intentionnel causant un dommage). Cette faute est personnelle : elle ne peut pas être imputée à l'autre copreneur qui a quitté les lieux.

undefined, c'est que cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure. Déjà en 1999, la Cour de cassation avait jugé que l'engagement solidaire du cessionnaire ne survit pas à la résiliation du bail (Civ. 3e, 24 février 1999, n° 97-13.850). Ici, elle étend ce principe aux copreneurs. C'est donc une solution constante : la solidarité s'arrête avec le contrat. Mais pourquoi ? Parce que la solidarité est une exception au principe selon lequel chacun ne répond que de ses propres dettes. Les juges veulent éviter qu'un copreneur soit poursuivi indéfiniment pour des dettes nées après qu'il a quitté les lieux.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire bailleur : vous ne pouvez plus réclamer les indemnités d'occupation à tous les copreneurs solidairement si l'un d'eux a quitté les lieux. Vous devez identifier l'occupant réel et agir contre lui seul. Exemple concret : à Mâcon, si vous louez à deux commerçants et que l'un part avant la résiliation, l'autre reste : après résiliation, vous ne pourrez poursuivre que celui qui occupe. Si le bail contient une clause prévoyant que la solidarité survit à la résiliation, alors vous pourrez agir contre tous. Donc, vérifiez vos baux !

Pour le locataire copreneur : si vous quittez les lieux avant ou au moment de la résiliation, vous êtes libéré de toute obligation d'indemnité d'occupation. Attention toutefois : vous restez tenu des loyers impayés antérieurs à la résiliation, car la solidarité joue pour la période contractuelle. Si vous êtes à Digoin et que votre associé reste dans le local, vous n'aurez pas à payer son occupation. Mais assurez-vous d'avoir une preuve de votre départ (remise des clés, état des lieux de sortie).

Pour l'acquéreur d'un bail : si vous achetez un fonds de commerce, vérifiez si le bail contient une clause de solidarité survivant à la résiliation. Sinon, en cas de résiliation, vous ne serez pas solidaire des indemnités d'occupation avec l'ancien preneur. Mais si vous restez, vous les devrez personnellement.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires pensaient pouvoir saisir tous les copreneurs après résiliation. Résultat : des mois de procédure perdus. Mieux vaut anticiper et rédiger une clause expresse dans le bail.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une clause de solidarité post-résiliation : dans le bail, prévoyez expressément que l'engagement solidaire des copreneurs survit à la résiliation pour toutes les sommes dues, y compris l'indemnité d'occupation. Exemple : « Les copreneurs restent solidairement tenus des indemnités d'occupation et de tous dommages-intérêts après la résiliation du bail. »
• Obtenez une caution personnelle : en complément de la solidarité, demandez une caution (physique ou morale) qui s'engage pour toute la durée de l'occupation, y compris après résiliation. Ainsi, vous aurez un garant même si l'un des copreneurs disparaît.
• Faites un état des lieux de sortie précis : lors du départ d'un copreneur, établissez un état des lieux et un acte de cession de droits. Cela prouve qui est l'occupant restant et évite les contestations sur la date de départ.
• En cas d'impayé, agissez vite : dès le premier loyer impayé, délivrez un commandement de payer. Si la résiliation est prononcée, demandez l'expulsion de l'occupant sans titre. Plus vous attendez, plus l'indemnité d'occupation s'accumule, et vous risquez de ne pouvoir la récupérer que sur un seul copreneur.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Déjà en 1999, la Cour de cassation (Civ. 3e, 24 février 1999, n° 97-13.850) avait jugé que l'engagement solidaire du cessionnaire d'un bail ne survit pas à la résiliation. En 2005 (Civ. 3e, 1er juin 2005, n° 04-10.594), elle avait précisé que l'indemnité d'occupation est due par celui qui se maintient, même s'il n'est pas le seul signataire du bail. Depuis, les tribunaux appliquent ce principe de manière uniforme.

Une évolution récente : en 2022, la Cour de cassation a rappelé que la clause de solidarité survivant à la résiliation doit être « expresse et non équivoque » (Civ. 3e, 9 mars 2022, n° 21-10.042). undefined, une simple mention « solidairement » dans le bail ne suffit pas ; il faut préciser qu'elle s'applique après la résiliation. Donc, si vous êtes propriétaire, faites vérifier vos clauses par un avocat.

Ce que cela signifie pour l'avenir : les juges protègent le copreneur qui n'occupe plus, mais laissent aux parties la liberté de prévoir une solidarité étendue. La tendance est claire : pas de solidarité sans clause expresse. Alors, à vos contrats !

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• L'engagement solidaire des copreneurs survit-il à la résiliation du bail ? Non, sauf clause expresse contraire.
• Qui doit payer l'indemnité d'occupation après résiliation ? Le copreneur qui se maintient dans les lieux, personnellement.
• Puis-je agir contre l'ancien copreneur qui a quitté les lieux ? Non, sauf si le bail prévoit une solidarité post-résiliation.
• Que faire si je suis propriétaire et que l'un des copreneurs ne paie pas ? Vérifiez la clause de solidarité. Si elle ne survit pas, poursuivez uniquement l'occupant.
• Comment rédiger une clause de solidarité efficace ? Indiquez clairement qu'elle s'applique après la résiliation pour toutes les sommes dues (loyers, indemnités, dommages).

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →