Décision de référence : cc • N° 87-82.193 • 1989-02-21 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un terrain à Cabestany, vous décidez d'y construire un garage sans demander de permis de construire. Les mois passent, personne ne dit rien. Vous vous dites que c'est bon, que l'administration a laissé faire. Puis un jour, vous recevez une convocation au tribunal correctionnel pour infraction au Code de l'urbanisme. Le juge ordonne la démolition. Vous avez pourtant déposé une demande de régularisation, mais l'administration n'a jamais répondu. Ce silence, est-ce un accord tacite ?
C'est exactement la question posée à la Cour de cassation dans l'affaire du 21 février 1989. Le propriétaire avait construit sans permis, avait été condamné à 500 francs d'amende avec sursis et à la démolition. Il contestait, arguant que l'administration n'avait pas répondu à sa demande de régularisation, ce qui valait selon lui autorisation tacite. La Cour de cassation a rejeté cet argument : le silence de l'administration ne crée pas un permis tacite si la construction était déjà illégale. Par ailleurs, l'audition du fonctionnaire compétent, même sans prestation de serment, est régulière si elle ne porte pas atteinte aux droits de la défense.
Cette décision, bien que datant de 1989, reste d'actualité. Elle rappelle que le droit de l'urbanisme est impératif : construire sans autorisation expose à la démolition, quels que soient les atermoiements de l'administration. Pour les propriétaires de Prades, Cabestany ou ailleurs, il est vital de connaître ces règles avant de lancer des travaux.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire à Cabestany, décide d'édifier une construction sur son terrain sans avoir obtenu au préalable un permis de construire. Les travaux commencent, et rapidement, l'administration locale constate l'infraction. M. X est poursuivi devant le tribunal correctionnel pour construction sans permis, en violation des articles L. 421-1 et suivants du Code de l'urbanisme (qui imposent d'obtenir un permis pour toute construction nouvelle).
En première instance, le tribunal le condamne à une amende de 500 francs avec sursis et ordonne la démolition de la construction. M. X fait appel. Devant la cour d'appel, il tente de se défendre en soutenant qu'après le début des travaux, il a déposé une demande de régularisation. L'administration n'ayant pas répondu dans le délai légal, il estime qu'un permis tacite lui a été accordé. Il argue également que le fonctionnaire qui a donné son avis sur les mesures de mise en conformité (démolition, réaffectation du sol) a été entendu sous serment, ce qui serait irrégulier au regard de l'article L. 480-5 du Code de l'urbanisme (qui prévoit une simple audition sans prestation de serment).
La cour d'appel rejette ses arguments : elle considère que le silence de l'administration ne vaut pas autorisation tacite pour une construction déjà illégale, et que l'audition sous serment du fonctionnaire, bien qu'irrégulière, n'a pas porté atteinte aux intérêts du prévenu. M. X se pourvoit alors en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation, dans son arrêt du 21 février 1989, confirme la décision de la cour d'appel. Elle s'appuie sur deux fondements principaux.
Premièrement, elle rappelle que l'article L. 480-5 du Code de l'urbanisme (qui permet au juge pénal d'ordonner la démolition ou la mise en conformité) exige que le fonctionnaire compétent (souvent un inspecteur de l'urbanisme) soit entendu, mais sans prestation de serment. En l'espèce, ce fonctionnaire a été entendu sous serment. Cette irrégularité est certes une faute de procédure. Mais la Cour précise qu'elle n'entraîne pas automatiquement l'annulation de la décision : encore faut-il que le prévenu démontre que cette irrégularité a porté atteinte à ses intérêts (par exemple, que le serment a influencé le juge). Or, M. X n'a pas établi ni même allégué un tel préjudice. Donc l'arrêt reste valable.
Deuxièmement, la Cour écarte l'argument du permis tacite. Le Code de l'urbanisme prévoit effectivement que le silence de l'administration pendant un certain délai vaut accord tacite pour une demande de permis. Mais cette règle ne s'applique pas lorsqu'il s'agit de régulariser une construction déjà édifiée en infraction. En d'autres termes, on ne peut pas construire d'abord, puis demander un permis après, et espérer que le silence de l'administration couvre l'illégalité initiale. La construction reste illégale et peut être démolie.
Ainsi, la Cour confirme que le juge pénal peut ordonner la démolition même si l'administration n'a pas répondu à une demande de régularisation. C'est une position constante de la jurisprudence : le permis tacite ne s'applique pas aux constructions achevées avant la demande.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire et que vous avez construit sans permis, ou si vous avez dépassé les droits accordés par un permis initial, cette décision vous concerne directement. Elle signifie que vous ne pouvez pas compter sur le silence de l'administration pour régulariser a posteriori votre situation. Si vous êtes poursuivi, le juge peut ordonner la démolition de votre construction, même si vous avez déposé une demande de régularisation restée sans réponse.
Prenons un exemple concret à Prades. Vous avez agrandi votre maison de 40 m² sans permis. Le service d'urbanisme vous envoie un procès-verbal. Vous déposez en urgence une demande de permis de régularisation. L'administration ne répond pas pendant deux mois. Vous pensez être tranquille ? Non. Si le tribunal est saisi, il pourra ordonner la démolition de l'extension, et vous devrez en supporter les fra
