Referenzentscheidung: Cour de cassation • 15. Dezember 1986 • Nr. 85-16.398 • Entscheidung einsehen →
Ein Verwalter entscheidet sich, eine Immobilien-Zivilgesellschaft (SCI) zu verklagen, um die Interessen einer Wohnanlage, „Les Oliviers“, zu verteidigen, aber ein Detail blockiert alles: Zum Zeitpunkt der Einreichung der Klage hatte diese Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) noch keine rechtliche Existenz. Sie sind Eigentümer einer Wohnung und fragen sich: Kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft „im Werden“ wirklich ein Gericht anrufen? Und wenn der Verwalter vorgeprescht ist, ist dann alles verloren? Die Cour de cassation in Paris gibt eine Antwort, die den Pragmatismus in den Vordergrund stellt.
Diese am 15. Dezember 1986 ergangene Entscheidung beleuchtet ein ebenso altes wie wenig bekanntes Prinzip: Verfahrensmängel sind nicht verhängnisvoll, wenn sie rechtzeitig behoben werden. Mehr als eine bloße Rechtslektion bietet sie einen Kompass für alle, die in den manchmal trüben Gewässern des Immobiliengerichtsstreits navigieren.
Ohne auf sehr technische Einzelheiten einzugehen, werden Sie verstehen, warum ein Mangel der Prozessführungsbefugnis neutralisiert werden kann, unter welchen Voraussetzungen und vor allem, wie Sie vermeiden, von diesen Feinheiten in die Falle zu tappen.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Der Schauplatz: eine Wohnanlage, „Les Oliviers“, wahrscheinlich ein nagelneues oder in Umbau befindliches Gebäude. Eine Immobilien-Zivilgesellschaft (SCI) befindet sich im Konflikt mit dem, was die Wohnungseigentümergemeinschaft werden wird. Der Verwalter, der es gut meinte, reicht eine Klage im Namen dieser künftigen Einheit ein. Doch sofort taucht ein rechtliches Hindernis auf: Zum Zeitpunkt der Klagezustellung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht gebildet. Sie hat weder eine hinterlegte Gemeinschaftsordnung noch Rechtspersönlichkeit (das heißt die Fähigkeit, Rechte zu haben und diese vor Gericht zu verteidigen).
Die SCI erhebt daher eine Einrede: Ihrer Ansicht nach ist die Klage unzulässig, da sie von einer nicht existierenden Einheit ausgeht. Ein bisschen, als würden Sie versuchen, einen Vertrag im Namen einer Phantomgesellschaft zu unterzeichnen. Die ersten Richter werden angerufen, und die Debatte konzentriert sich auf die Frage: Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht, vor Gericht zu klagen (ester en justice), oder nicht?
Der Verwalter gibt nicht auf. Er heilt die Situation: Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird schließlich gegründet, eine Gemeinschaftsordnung wird verabschiedet, und vor allem beschließt die Eigentümerversammlung eine Resolution, die ihn mit dem Mandat ausstattet, das Verfahren wieder aufzunehmen. Gestärkt durch diese Ermächtigung setzt er den gerichtlichen Kampf fort. Das Tribunal de grande instance (TGI) entscheidet, aber die Gegenseite bestreitet dies weiterhin. Die Sache gelangt daher bis zur Cour de cassation.
Die Begründung des Gerichts — seziert
Der hohe Gerichtshof musste eine auf den ersten Blick einfache Frage beantworten: Ist das Berufungsurteil, das die Klage des Verwalters trotz des anfänglichen Mangels zugelassen hat, rechtmäßig? Um dies zu verstehen, muss man sich zwei grundlegende Begriffe ansehen: die „Prozessführungsbefugnis“ und die „Heilung“.
Die Prozessführungsbefugnis ist die Eignung, von einem Gericht angehört zu werden, sei es um Schadensersatz zu verlangen oder einem Anspruch entgegenzutreten. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht diese Befugnis mit ihrer rechtlichen Existenz, die mit ihrer Bildung wirksam wird (Artikel 14 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der zwar im Urteil nicht genannt wird, setzt aber den Rahmen dafür). Wenn Sie ohne diese Eigenschaft klagen, ist Ihr Antrag im Prinzip nichtig. Aber dieses Prinzip kennt eine wichtige Einschränkung: die Heilung. Gemäß Artikel 126 der französischen Zivilprozessordnung (Code de procédure civile) kann eine Situation geheilt werden, wenn die Ursache der Unregelmäßigkeit verschwindet, bevor der Richter entscheidet. Mit anderen Worten: Wenn der Mangel behoben ist, kann der Prozess gültig fortgesetzt werden.
Die Richter stellten zwei entscheidende Elemente fest. Einerseits „war die Wohnungseigentümergemeinschaft nachträglich gebildet worden“. Andererseits „war der Verwalter durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung ordnungsgemäß ermächtigt worden, die Klage fortzuführen oder wieder aufzunehmen, und [hatte] sie tatsächlich wieder aufgenommen“. Mit anderen Worten: Bevor das TGI seine Sachentscheidung fällte, war der Mangel der Befugnis verschwunden, und der Verwalter handelte mit der Zustimmung der Wohnungseigentümer. Das Gericht leitete daraus ab, dass „die Situation vor dem Sachurteil [...] und ohne jede Fristversäumnis (forclusion) geheilt worden war“ (das heißt, ohne dass eine Verjährungsfrist überschritten wurde).
Diese Lösung fügt sich in eine konstante Spruchlinie ein, die zögert, einen Prozess auf dem Altar des Formalismus zu opfern, wenn ein materielles Recht auf dem Spiel steht. Sie ist nicht spektakulär innovativ, bestätigt aber mit Deutlichkeit, dass die Verfahrenszeit genutzt werden kann, um anfängliche Fehler zu korrigieren. Die Cour de cassation bestätigt daher das Berufungsurteil und weist die Revision zurück.
Was das für Sie ändert — konkret
Für einen Verwalter ist diese Entscheidung ein Sicherheitsnetz. Stellen wir uns vor, Sie verwalten ein Gebäude in Paris, im Viertel Batignolles, und ein Bauträger zögert, Ihnen die für die Eintragung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlichen Unterlagen zu übermitteln. Es entsteht ein dringender Streit mit einem Bauunternehmen. Anstatt passiv zu warten und Gefahr zu laufen, Rechte zu verlieren, können Sie eine vorläufige Klage einreichen und die Heilung nachholen, sobald die Wohnungseigentümergemeinschaft formell existiert. Vorsicht jedoch: Die Heilung setzt die Verjährungsfristen nicht aus (fünf Jahre bei Vertragsangelegenheiten, zwei Jahre für bestimmte Gewährleistungsklagen wegen Mängeln). Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft erst nach deren Ablauf gebildet wird, ist die Klage unzulässig.
Für die Wohnungseigentümer ist die Lehre zweifach. Einerseits schützt dieser Mechanismus die Gemeinschaft vor einem Verfahrensmangel, der einen berechtigten Anspruch scheitern lassen könnte – zum Beispiel die Behebung eines Baumangels, der das Gemeinschaftseigentum betrifft. Andererseits erinnert es daran, dass die Ermächtig
