Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 12-19.155 • 2013-06-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Bollène, im Vaucluse, vermietet ein Eigentümer eine Wohnung an einen Mieter, der mitten in einem Überschuldungsverfahren aufhört, seine Miete zu zahlen. Der Eigentümer fragt sich: Werden diese nach dem Eröffnungsurteil entstandenen Mietrückstände durch das Rétablissement Personnel (ein Verfahren, das alle Schulden einer überschuldeten Person tilgen kann) getilgt? Die Antwort ist nein, und das hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 6. Juni 2013 entschieden.
Diese Entscheidung ist für jeden Vermieter (Eigentümer, der eine Immobilie vermietet) oder Mieter, der mit einem Überschuldungsverfahren konfrontiert ist, von entscheidender Bedeutung. Sie legt eine einfache Regel fest: Nur Schulden, die vor dem Eröffnungsurteil entstanden sind, können getilgt werden. Die nach diesem Datum entstandenen Mietrückstände bleiben geschuldet. Aber was ändert das konkret für Sie?
In diesem Artikel werde ich diese Entscheidung analysieren, Ihnen die Argumentation der Richter erläutern und Ihnen konkrete Ratschläge geben, um böse Überraschungen zu vermeiden. Ob Sie Eigentümer in Cavaillon oder Mieter in Avignon sind, Sie werden mit Handlungsanleitungen nach Hause gehen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Y, Eigentümer einer Wohnung in Bollène, vermietet diese an einen Mieter, Herrn X. Im Januar 2009 stellt Herr Y Herrn X eine Zahlungsaufforderung (offizielles Dokument, das die Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist verlangt) für einen Mietrückstand von Oktober bis Dezember 2008 zu. Aber in der Zwischenzeit wurde Herr X durch ein Eröffnungsurteil in ein Rétablissement Personnel-Verfahren (eine Maßnahme für überschuldete Personen, die Schulden tilgen kann) aufgenommen. Herr X ist der Ansicht, dass seine Mietrückstände durch dieses Verfahren getilgt sind. Herr Y hingegen ist der Auffassung, dass die nach dem Eröffnungsurteil entstandenen Mietrückstände weiterhin geschuldet werden. Der Rechtsstreit (vor Gericht gebrachte Meinungsverschiedenheit) wird vor das Gericht gebracht.
Das Gericht gibt Herrn X recht und entscheidet, dass die Schuld getilgt ist. Aber Herr Y legt Kassation ein (Rechtsmittel beim Kassationsgerichtshof, um die Auslegung des Rechts anzufechten). Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 6. Juni 2013 (Nr. 12-19.155) das Urteil auf und erinnert an den Grundsatz: Die nach dem Eröffnungsurteil entstandenen Schulden werden nicht getilgt. Herr X muss die Mieten von Oktober bis Dezember 2008 zahlen, da diese Schulden nach dem Eröffnungsurteil entstanden sind.
Der Grund dafür ist, dass das Rétablissement Personnel-Verfahren einen genauen Umfang hat. Es tilgt die vor dem Eröffnungsurteil entstandenen Schulden, aber nicht die danach entstehenden. Das ist logisch: Das Verfahren zielt darauf ab, einen Neuanfang zu ermöglichen, erlaubt aber nicht, die laufenden Kosten nicht mehr zu bezahlen.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 330-1 des Verbrauchergesetzbuchs (heute kodifiziert in den Artikeln L. 711-1 ff.), der die Überschuldungssituation und die tilgbaren Schulden definiert. Nach diesem Artikel können nur die nichtberuflichen Schulden des Schuldners (verschuldete Person), die vor der Verfahrenseröffnung entstanden sind, erlassen werden. Die danach entstandenen Schulden, wie Mieten, sind nicht betroffen.
Warum diese Unterscheidung? Der Gesetzgeber (derjenige, der die Gesetze macht) wollte, dass das Rétablissement Personnel einen Neuanfang ermöglicht, ohne die Entstehung neuer Schulden zu fördern. Wenn alle Schulden getilgt würden, würden die Gläubiger (Personen, denen Geld geschuldet wird) zögern, nach dem Urteil Dienstleistungen zu erbringen, was kontraproduktiv wäre.
In diesem Fall argumentierte Herr X, dass die Mietrückstände vor dem Eröffnungsurteil entstanden seien. Aber das Gericht überprüfte die Daten: Die Zahlungsaufforderung wurde nach dem Urteil zugestellt, und die unbezahlten Mieten betrafen einen Zeitraum danach. Also sind sie nachträglich. Der Richter wandte eine gesunde Vernunftregel an: Man kann das Verfahren nicht nutzen, um sich seinen laufenden Verpflichtungen zu entziehen.
Diese Entscheidung ist keine Rechtsprechungsänderung: Sie bestätigt eine ständige Position. Der Kassationsgerichtshof hat bereits in einem Urteil vom 13. Mai 2009 (Nr. 08-13.845) im gleichen Sinne entschieden. Der Trend ist also klar: Nachträgliche Schulden überleben das Rétablissement Personnel.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Wenn Ihr Mieter sich in einem Überschuldungsverfahren befindet, können Sie weiterhin die nach dem Eröffnungsurteil entstandenen Mietrückstände fordern. Lassen Sie sich nicht sagen, dass alles getilgt sei. Wenn Ihr Mieter in Cavaillon beispielsweise im März 2024 aufhört zu zahlen und das Eröffnungsurteil vom Februar 2024 datiert, sind die Mieten für März geschuldet. Sie können ein Räumungsverfahren (Vertreibung des Mieters) wegen Zahlungsrückstands einleiten.
Für Mieter: Glauben Sie nicht, dass das Rétablissement Personnel Sie von der Zahlung Ihrer Mieten nach dem Urteil befreit. Sie müssen weiterhin zahlen, andernfalls droht die Räumung. Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie Ihren Vermieter über Ihr Verfahren informieren, aber auch ein Budget für die künftigen Mieten einplanen.
Für Käufer oder Miteigentümer: Wenn Sie eine von einem überschuldeten Mieter bewohnte Immobilie kaufen, überprüfen Sie die Daten. Die nach dem Eröffnungsurteil entstandenen Mietrückstände bleiben geschuldet, was den Wert der Immobilie beeinträchtigen kann. Ich bin auf Fälle gestoßen, in denen Käufer Rückstände übernehmen mussten, weil der Verkäufer nicht wachsam war.
In Zahlen: Wenn die Miete 500 € pro Monat beträgt und der Mieter ...
