Eine bereits bestehende städtebauliche Grunddienstbarkeit verpflichtet die enteignende Gebietskörperschaft nicht
Wenn ein Immobilienobjekt enteignet wird, kann der Nachteil, der auf ein Bauverbot zurückgeht, das bereits vor dem Verfahren im Flächenwidmungsplan (POS) vermerkt war, nicht im Rahmen der Enteignung entschädigt werden. Dies ist die Lösung, die die Cour de cassation in einem Urteil vom 28. März 1984 (n° 83-70.056) bestätigt hat und die auch heute noch für die Entschädigungsstreitigkeiten im Bereich der Immobilienenteignung wegweisend ist.
Der Sachverhalt: Ein von der Unbebaubarkeit betroffener Ziergarten
In diesem Fall waren die Wohnungseigentümer eines Wohngebäudes Gegenstand eines Enteignungsverfahrens. Ihr Eigentum grenzte an einen ausgedehnten Ziergarten, auf dem seit dem geltenden Flächenwidmungsplan (POS) ein Verbot lastete, jegliche neue Bebauung zu errichten. Die Wohnungseigentümer verlangten eine Entschädigung für den mit dieser Unbebaubarkeit verbundenen Wertverlust, in der Auffassung, dass dieser Teil des durch die Enteignung verursachten Gesamtschadens sei.
Was die Cour de cassation entscheidet
Der Gerichtshof weist dieses Begehren zurück. Er stellt einen klaren Grundsatz auf: Nicht eine unmittelbare Folge der Enteignung – und daher nicht entschädigungsfähig – ist der Schaden, der sich aus einem bereits bestehenden, im Flächenwidmungsplan vermerkten Verbot ergibt. Mit anderen Worten: Die Bebauungsbeschränkung entsteht nicht durch die Enteignung; sie bestand bereits und galt unabhängig von jedem von der enteignenden Behörde eingeleiteten Verfahren.
Diese Begründung beruht auf dem Grundsatz des unmittelbaren Kausalzusammenhangs, der im Bereich der Enteignungsentschädigung gefordert wird. Nur Nachteile, die sich unmittelbar aus der zwangsweisen Eigentumsentziehung ergeben, können übernommen werden. Eine bereits bestehende städtebauliche Beschränkung fällt – selbst wenn sie den Verkehrswert des Eigentums mindert – unter einen anderen rechtlichen Grund: das Bauplanungsrecht und nicht das Enteignungsrecht.
Warum diese Unterscheidung wesentlich ist
Diese Rechtsprechung schützt die enteignenden Gebietskörperschaften vor Entschädigungsanträgen, die in Wirklichkeit eine städtebauliche Grunddienstbarkeit sanktionieren würden, die – mit oder ohne Enteignung – bereits gegenüber jedermann Wirkung entfaltet. Für die betroffenen Eigentümer erinnert sie an eine wichtige Regel: Der Wert des enteigneten Eigentums wird unter Berücksichtigung der städtebaulichen Beschränkungen beurteilt, die zum Zeitpunkt der Enteignung bereits für das Eigentum galten.
Wesentliche Punkte
- Nur der unmittelbar durch die Enteignung selbst verursachte Nachteil ist entschädigungsfähig.
- Ein vor dem Verfahren im POS vermerktes Bauverbot stellt keinen im Zusammenhang mit der Enteignung stehenden Schaden dar.
- Die Bewertung des enteigneten Eigentums muss die bereits bestehenden städtebaulichen Grunddienstbarkeiten einbeziehen.
- Bewahren Sie alle bauplanungsrechtlichen Unterlagen (POS, PLU, Bescheinigungen) auf, die vor der Feststellung der öffentlichen Zweckmäßigkeit (déclaration d'utilité publique) ergangen sind: Sie bestimmen die tatsächliche Bemessungsgrundlage der Entschädigung.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Bauverbot gesondert entschädigt werden?
Nein, nicht im Rahmen der Enteignung. Wenn es einen Nachteil verursacht, fällt dieser unter einen eigenständigen bauplanungsrechtlichen Rechtsstreit und nicht unter das Entschädigungsverfahren der Enteignung.
Wie wird in diesem Fall die Enteignungsentschädigung berechnet?
Der Enteignungsrichter bewertet das Eigentum so, wie es sich zum Zeitpunkt der Eigentumsentziehung darstellt, unter Berücksichtigung der bereits anwendbaren städtebaulichen Beschränkungen, einschließlich derjenigen, die die Bebaubarkeit einschränken.
Gilt diese Regel für alle bereits bestehenden Grunddienstbarkeiten?
Der Grundsatz gilt für jede bereits bestehende und vom Enteignungsverfahren unabhängige Beschränkung, gleich ob sie sich aus einem POS, einem PLU oder einem anderen bauplanungsrechtlichen Dokument ergibt, das vor der Feststellung der öffentlichen Zweckmäßigkeit Wirkung entfaltet hat.
Bei einem Enteignungsverfahren oder einer Meinungsverschiedenheit über den Betrag der angebotenen Entschädigung ermöglicht eine rechtliche Begleitung, die tatsächlich entschädigungsfähigen Schadenspositionen zu ermitteln. Die Kanzlei von Maître Cécile Zakine, Rechtsanwältin für Immobilienrecht in Antibes, unterstützt die betroffenen Eigentümer in diesen Rechtsstreitigkeiten.
