Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 95-17.913 • 1997-04-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Bobigny, das seit Jahren an einen Händler vermietet ist. Sie beschließen, die Räumlichkeiten zurückzuerhalten, um dort Ihren Sohn unterzubringen. Sie zahlen daher eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe (den Betrag, der dem Mieter als Ausgleich für den Verlust seines Geschäfts zusteht) – 50.000 €, eine beträchtliche Summe. Aber der Mieter räumt nicht sofort: Er wartet, bis die Untermieter der möblierten Zimmer ausziehen, was drei weitere Monate dauert. Wütend fordern Sie die Rückzahlung der Entschädigung. Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Kann ich die Entschädigung zurückfordern, wenn der Mieter mit dem Auszug zögert?
Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 30. April 1997 (Nr. 95-17.913) gibt eine klare Antwort: Nein, wenn der Mieter keine Nachlässigkeit begangen hat. Klar gesagt: Solange die Entschädigung nicht gezahlt oder hinterlegt (bei einem Dritten, wie der Caisse des Dépôts) ist, hat der Mieter das Recht zu bleiben. Und die Zeit, die für die Räumung benötigt wird, kann ihm nicht vorgeworfen werden, wenn er schnell gehandelt hat, sobald er von der Hinterlegung erfahren hat.
Was aber, wenn Sie als Vermieter Ihr Mieter trödelt? Und wenn Sie Mieter sind, wie schützen Sie sich? Tauchen wir ein in die Details dieses Falles und seine praktischen Auswirkungen für Eigentümer und Mieter in Créteil, Bobigny und anderswo.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Bobigny, hatte Geschäftsräume an zwei Mieter, die Herren Ben Ahmed und El Houssain, vermietet. Diese vermieteten möblierte Zimmer an Bewohner unter. Der Vermieter, der die Räumlichkeiten zurückerhalten wollte, erwirkte gerichtlich das Recht auf Geschäftsaufgabe (das Recht, den Gewerbemietvertrag zu beenden) und zahlte den Mietern eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe.
Aber die Mieter räumten die Räumlichkeiten nicht sofort. Warum? Weil die Bewohner der möblierten Zimmer, die durch das Wohnraummietrecht geschützt waren, sich weigerten auszuziehen. Die Mieter mussten ihnen kündigen (ihre Untermietverhältnisse beenden) und, angesichts ihres Widerstands, den Eilrichter (Richter für dringliche Angelegenheiten) anrufen, der den Bewohnern eine Frist von drei Monaten zur Räumung gewährte.
In der Zwischenzeit forderte der Vermieter, der die Mieter für übermäßig zögerlich hielt, gerichtlich die Rückzahlung der Entschädigung für die Geschäftsaufgabe mit der Begründung, die Mieter hätten ihre Verpflichtung zur Räumung innerhalb einer angemessenen Frist verletzt. Das Berufungsgericht wies den Vermieter ab, und der Kassationshof bestätigte.
Die Wendung? Der Vermieter hatte auch eine Nutzungsentschädigung (Miete für die Zeit, in der der Mieter ohne Recht bleibt) ab dem 1. Januar nach Ablauf der vierzehntägigen Frist nach Zahlung der Entschädigung verlangt. Aber der Gerichtshof entschied, dass die vom Eilrichter gewährte dreimonatige Frist den Mietern nicht zugerechnet werden könne, da sie ohne Nachlässigkeit gehandelt hätten, indem sie den Bewohnern gekündigt hätten, sobald sie von der Hinterlegung der Entschädigung erfahren hatten.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf den Grundsatz, dass der gekündigte Mieter ein Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten bis zur tatsächlichen Zahlung oder Hinterlegung der Entschädigung für die Geschäftsaufgabe hat. Dieses Recht ist in Artikel L. 145-28 des Handelsgesetzbuchs vorgesehen (der bestimmt, dass der Mieter bis zur Zahlung der Entschädigung bleiben kann). Klar gesagt: Solange der Vermieter die Entschädigung nicht gezahlt oder hinterlegt hat, ist der Mieter nicht verpflichtet auszuziehen.
Aber in diesem Fall war die Entschädigung gezahlt worden. Warum haben die Richter dann die Klage des Vermieters abgewiesen? Weil die Verzögerung bei der Räumung nicht auf ein Verschulden der Mieter zurückzuführen war, sondern auf die Notwendigkeit, die vom Eilrichter den Bewohnern gewährte Frist einzuhalten. Der Gerichtshof stellte fest, dass die Mieter den Bewohnern gekündigt hatten, sobald sie von der Hinterlegung der Entschädigung erfahren hatten, und dass sie die Schlüssel innerhalb der gesetzlichen Frist zurückgegeben hatten. Mit anderen Worten, sie hatten keine Nachlässigkeit begangen.
Vorsicht jedoch: Wenn der Mieter absichtlich gezögert hätte, z.B. indem er den Untermietern nicht gekündigt oder die Schlüssel nicht zurückgegeben hätte, wäre das Ergebnis möglicherweise anders ausgefallen. Was nur wenige wissen: Der Kassationshof prüft, ob das Verhalten des Mieters dem eines „guten Familienvaters“ entspricht (ein alter Begriff, der aber immer noch verwendet wird und bedeutet, mit Sorgfalt und Vernunft zu handeln).
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Vermieter aus Créteil versuchten, eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe zurückzufordern, weil der Mieter sechs Monate für die Räumung gebraucht hatte, aber ohne ein Verschulden seinerseits nachzuweisen. Ergebnis: Sie verloren. Die Lehre ist klar: Der Vermieter kann die Rückzahlung der Entschädigung nicht verlangen, wenn die Verzögerung durch Umstände gerechtfertigt ist, die außerhalb des Einflussbereichs des Mieters liegen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Sie müssen sicherstellen, dass die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe hinterlegt oder gezahlt wird, bevor Sie die Räumung verlangen. Wenn der Mieter zögert, können Sie die Rückzahlung der Entschädigung nur verlangen, wenn Sie eine Nachlässigkeit seinerseits nachweisen. Beispiel aus der Praxis: In Créteil hatte ein Vermieter 80.000 € Entschädigung gezahlt, aber der Mieter brauchte wegen Asbestsanierungsarbeiten vier Monate zur Räumung. Das Gericht lehnte die Rückforderung ab, da die Verzögerung gerechtfertigt war.
Für den gewerblichen Mieter: Sie haben das Recht, bis zur Zahlung oder Hinterlegung der Entschädigung in den Räumlichkeiten zu bleiben. Wenn Untermieter
