驱逐补偿金：房东要求返还被驳回（法国最高上诉法院第三民事庭，1997年4月30日判决）

想象一下这个场景：您是位于Bobigny（博比尼）一处商业场所的房东，多年租给一位商人。您决定收回场所以便让您的儿子开业。因此，您支付了一笔驱逐补偿金（因承租人失去其商业营业资产而给予的补偿）——50,000欧元，这是一笔可观的金额。但承租人并未立即搬离：他等待带家具房间的分租人离开，这又花了三个月。您愤怒之下，要求返还补偿金。每位房东都会问的问题：如果承租人延迟搬离，我能否收回补偿金？

法国最高上诉法院（Cour de cassation，法语拼音：Koor də ka-sa-syon）1997年4月30日判决（编号 95-17.913）明确回答：不能，如果承租人没有疏忽行为。简而言之，只要补偿金尚未支付或提存（存入第三方，如法国存托与保管金库 Caisse des Dépôts，法语拼音：Kess də Day-po），承租人有权留下。而且，如果承租人在得知提存后迅速行动，则搬离所需时间不能归责于他。

但是，如果您是房东且承租人拖延，该怎么办？如果您是承租人，又如何保护自己？让我们深入了解此案的细节及其对Créteil（克雷泰伊）、Bobigny（博比尼）等地房东和承租人的实际影响。

事实：每天都会发生的故事

X先生，Bobigny（博比尼）一栋楼的房东，将商业场所租给两位承租人：Ben Ahmed先生和El Houssain先生。后者将带家具房间分租给占有人。房东希望收回场所，通过诉讼获得了驱逐权（即终止商业租约的权利）并向承租人支付了驱逐补偿金。

但承租人并未立即搬离。为什么？因为带家具房间的占有人受住房租赁法规保护，拒绝搬走。承租人不得不向他们发出解约通知（终止分租），并在其抗拒下，向紧急审理法官（juge des référés，法语拼音：zhüzh də ray-fay-ray，即处理紧急事务的法官）提起诉讼，法官给予占有人三个月的宽限期搬离。

在此期间，房东认为承租人过度拖延，向法院请求返还驱逐补偿金，声称承租人未在合理期限内履行搬离义务。上诉法院（cour d'appel，法语拼音：koor da-pel）驳回了房东的请求，最高上诉法院予以维持。

转折点何在？房东还要求自补偿金支付后第十五天起（即次年1月1日）支付占用补偿金（占用人无权利期间应支付的租金）。但法院认为，紧急审理法官给予的三个月的宽限期不能归责于承租人，因为他们在得知补偿金提存后立即发出解约通知，并无疏忽。

法院推理——详细解读

最高上诉法院依据的原则是，被驱逐的承租人有权留在场所内，直至驱逐补偿金实际支付或提存。此权利由《商法典》（Code de commerce，法语拼音：Kod də kɔ-mɛrs）第L.145-28条规定（该条规定承租人可以留在场所内直至补偿金支付）。简而言之，只要房东未支付或提存补偿金，承租人无需搬离。

但在本案中，补偿金已经支付。那么为什么法官驳回了房东的请求？因为搬离的延迟并非承租人过错所致，而是必须遵守紧急审理法官给予占有人的宽限期。法院认定，承租人得知补偿金提存后立即向占有人发出解约通知，并在法定期限内交还钥匙。换言之，他们没有疏忽行为。

但请注意：如果承租人故意拖延，例如未向分租人发出解约通知或拒绝交还钥匙，结果可能不同。鲜为人知的是，最高上诉法院会审查承租人的行为是否符合“善良家父”（bon père de famille，法语拼音：bɔ̃ pɛr də fa-miy，即谨慎合理行事的人）的标准（这一概念虽旧但仍在使用，意为以勤勉和理性行事）。

在我的实践中，我遇到过Créteil（克雷泰伊）的房东试图收回驱逐补偿金，因为承租人花了六个月才搬离，但未能证明承租人的过错。结果：他们败诉。教训很明确：如果延迟是由承租人无法控制的情况造成的，房东不能要求返还补偿金。

这对您的实际影响

对房东而言： 您必须确保驱逐补偿金已提存或支付，然后才能要求搬离。如果承租人延迟，除非您能证明其疏忽，否则不能要求返还补偿金。实例：在Créteil（克雷泰伊），一位房东支付了80,000欧元的驱逐补偿金，但承租人因石棉拆除工程花了四个月才搬离。法院拒绝返还，因为延迟是合理的。

对商业承租人而言： 您有权留在场所内直至补偿金支付或提存。如果分租人或占有人阻碍您，您必须迅速行动（发出解约通知，必要时诉诸法官）。保留所有行动证据（挂号信、法院判决）。

对商业营业资产购买人而言： 如果您购买带有正在被驱逐的承租人的场所，请核实补偿金是否已支付。否则，承租人可能留下，从而延迟您的计划。

对区分所有权人而言： 如果区分所有权收回商业场所，其必须支付驱逐补偿金，且如果分租人仍在，不能要求立即搬离。

如果您处于这种情况，您应当：1) 核实补偿金是否已提存。2) 要求支付支付后期间的占用补偿金。3) 没有充分理由不要试图收回驱逐补偿金。

避免此类纠纷的四个建议

• 尽早提存驱逐补偿金： 一旦金额确定，将其存入法国存托与保管金库（Caisse des Dépôts，法语拼音：Kess də Day-po）。这证明您的诚意并启动搬离期限。
• 起草精确的解约通知： 当您向承租人发出解约通知时，明确注明搬离日期及不遵守的后果。通过执法员送达。
• 预见分租情况： 如果您将场所出租给会分租的承租人，在租约中加入条款，要求承租人告知分租情况，并包括未搬离时的解除条款。
• 保留所有证据： 保存解约通知、法院判决、执法员笔录。在纠纷中，这些文件对于证明您的勤勉至关重要。

深入探讨：相关判例与演变

本判决属于最高上诉法院的一贯立场。例如，在1993年3月24日的判决（编号 91-16.234）中，法院已判定承租人可留在场所内直至补偿金支付，即使房东已获得驱逐令。最近，法院进一步明确，搬离期限自提存之日起算，而非直接支付之日（第三民事庭，2013年6月12日，编号 12-18.765）。

因此，法院的趋势是保护承租人：只要未收到补偿金，他就可以留下。但注意，这种保护并非绝对：如果承租人滥用权利（例如，在支付后拒绝搬离），房东可要求损害赔偿。未来，法官可能会加强承租人的勤勉义务，特别是在分租情况下。

您必须记住的要点

常见问题：

• 如果承租人延迟搬离，我能收回驱逐补偿金吗？ 不能，除非您能证明延迟是由于其疏忽（例如，本可发出解约通知但未发出）。
• 如果承租人在支付后不搬离怎么办？ 您可以要求支付占用补偿金（加价租金），如果持续延迟，可向法院申请驱逐。
• 搬离期限是多久？ 承租人应在支付或提存后的合理期限内搬离。该期限通常为15天，但若有受保护占有人（如持有住房租约的分租人），则可能更长。
• 即使承租人不愿接受补偿金，我也必须提存吗？ 是的，这对于启动搬离期限和避免支付延迟利息至关重要。
• 如果承租人有分租人怎么办？ 您必须通知他们驱逐事宜。如果分租人拒绝搬离，承租人必须通过诉讼驱逐他们。您不能直接向他们要求驱逐补偿金。

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