Entscheidungsreferenz: cc • N° 10-10.006 • 2012-03-14 • Entscheidung einsehen →
In diesem Fall hatte eine aus mehreren Personen (darunter ein Notar) bestehende Miteigentümergemeinschaft eine Gewerberäumlichkeit vermietet. Nach der Eröffnung des gerichtlichen Sanierungsverfahrens über das Vermögen der Mieterin entdeckten die Miteigentümer eine unregelmäßige Abtretung des Mietrechts und forderten eine Entschädigung für die Räumung. Der Insolvenzverwalter wies die Forderungsanmeldung zurück. Die Miteigentümer legten Berufung ein, aber einer von ihnen nahm die Berufung zurück. Das Berufungsgericht erklärte die Berufung für unzulässig. Der Kassationsgerichtshof, angerufen von den beiden anderen Miteigentümern, hob dieses Urteil auf. Er entschied, dass die Anmeldung einer Forderung in einem Insolvenzverfahren eine Erhaltungsmaßnahme darstellt, die jeder Miteigentümer gemäß Artikel 815-2 des Code civil allein vornehmen kann. Er erinnerte auch daran, dass die Rücknahme der Berufung durch einen Berufungskläger die anderen nicht ihres Rechts beraubt, das Verfahren fortzusetzen, gemäß Artikel 400 der Zivilprozessordnung. Eine Erleichterung für Eigentümer in Miteigentümergemeinschaften!
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Im vorliegenden Fall vermieteten Miteigentümer (darunter ein Notar) eine Gewerberäumlichkeit an eine Gesellschaft. Später wurde über das Vermögen der Gesellschaft das gerichtliche Sanierungsverfahren eröffnet. Die Vermieter entdeckten, dass die Gesellschaft das Mietrecht ohne ihre Zustimmung abgetreten hatte. Sie kündigten daraufhin das Mietverhältnis und forderten eine Entschädigung für die Räumung. Der Insolvenzverwalter wies die Forderungsanmeldung zurück. Das Handelsgericht Limoges bestätigte diese Zurückweisung. Die Miteigentümer legten Berufung ein. Im Laufe des Verfahrens nahm einer von ihnen die Berufung zurück. Das Berufungsgericht Limoges erklärte mit Urteil vom 2. Oktober 2009 die Berufung für unzulässig mit der Begründung, dass die Miteigentümergemeinschaft als solche keine Rechtspersönlichkeit besitze und daher nur durch alle ihre Mitglieder handeln könne. Die beiden anderen Miteigentümer legten Kassationsbeschwerde ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil auf. Er stützte sich auf zwei rechtliche Säulen. Erstens: Artikel 815-2 des Code civil (der die Handlungen auflistet, die ein Miteigentümer allein zur Erhaltung des Miteigentums vornehmen kann): Die Anmeldung einer Forderung in einem Insolvenzverfahren ist eine Erhaltungsmaßnahme. Warum? Weil die Forderung erlischt, wenn sie nicht fristgerecht angemeldet wird. Daher kann jeder Miteigentümer allein die Forderung der Miteigentümergemeinschaft anmelden. Zweitens: Artikel 400 der Zivilprozessordnung (der die Rücknahme der Berufung behandelt): Wenn mehrere Parteien gemeinsam eine Hauptberufung einlegen, erlischt die Berufung der anderen nicht durch die Rücknahme einer Partei. Hier hatte eine Partei ihre Berufung zurückgenommen, aber die anderen blieben wirksame Berufungskläger. Das oberste Gericht stellte klar, dass der Miteigentümer befugt ist, das Berufungsverfahren allein fortzusetzen, selbst wenn die ursprüngliche Klage von allen Miteigentümern eingeleitet worden war. Dies bestätigt die frühere Rechtsprechung (insbesondere Cass. com., 10. März 2009, Nr. 08-10.123), die bereits anerkannt hatte, dass ein Miteigentümer allein vor Gericht klagen kann, um das Miteigentum zu erhalten. Die Tatsacheninstanzen hatten jedoch angenommen, dass die Miteigentümergemeinschaft mangels Rechtspersönlichkeit nur durch alle ihre Mitglieder handeln könne. Der Kassationsgerichtshof korrigierte diesen Fehler.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Miteigentümer sind: Sie müssen nicht mehr die Zustimmung aller Miteigentümer einholen, um eine Forderung im Insolvenzverfahren eines Mieters oder Schuldners anzumelden. Beispiel: Sie sind Miteigentümer einer an eine Gesellschaft im Insolvenzverfahren vermieteten Immobilie. Sie allein können die Forderung auf rückständige Mieten beim Insolvenzverwalter anmelden. Im Berufungsverfahren können Sie allein fortfahren, wenn die anderen ihre Berufung zurücknehmen. Achtung: Wenn Sie gewinnen, wird die Entschädigung unter allen Miteigentümern aufgeteilt, aber Sie vermeiden den Ausschluss.
Wenn Sie gewerblicher Mieter sind: Diese Entscheidung betrifft Sie nicht direkt, stärkt aber das Recht der Miteigentümer-Vermieter, Entschädigungen für die Räumung zu fordern. Seien Sie vorsichtig: Ein einzelner Miteigentümer kann Sie auf Kündigung des Mietverhältnisses wegen fehlender Zustimmung zur Abtretung verklagen.
Wenn Sie Erwerber einer Miteigentumsimmobilie sind: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob alle mit der Immobilie verbundenen Forderungen (Mieten, Entschädigungen) rechtzeitig angemeldet wurden. Ein Miteigentümer kann dies allein tun, was die Miteigentümergemeinschaft schützt.
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind: Die Situation ist anders, da die Wohnungseigentümergemeinschaft eine juristische Person ist. Aber der Grundsatz der Erhaltungsmaßnahme gilt auch: Ein Wohnungseigentümer kann eine Forderung der Gemeinschaft in einem Insolvenzverfahren anmelden.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Vereinbaren Sie eine Vollmacht unter Miteigentümern: Bestimmen Sie einen gemeinsamen Vertreter (z. B. den Notar oder einen Anwalt), der die Forderungsanmeldungen und Gerichtsverfahren verwaltet. Das verhindert übereilte Rücknahmen.
- Melden Sie jede Forderung schnell an: Sobald Sie vom Insolvenzverfahren eines Schuldners erfahren, melden Sie die Forderung der Miteigentümergemeinschaft innerhalb von 2 Monaten nach Veröffentlichung des Eröffnungsbeschlusses im Bodacc (Amtsblatt für zivil- und handelsrechtliche Bekanntmachungen) an. Eine Verspätung ist fatal.
- Bewahren Sie die Nachweise der Forderung auf: Mietverträge, Mietquittungen, Mahnungen – alle Dokumente, die die Schuld belegen. Im Streitfall müssen Sie die Höhe der Forderung nachweisen.
- Konsultieren Sie vor jeder Abtretung des Mietrechts einen Anwalt: Wenn Sie Vermieter sind, verlangen Sie eine schriftliche Zustimmung zum Zessionar. Wenn Sie Mieter sind, lassen Sie die Abtretung durch einen Gerichtsvollzieher zustellen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
