Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 16-13.260 • 2017-02-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich ein Paar vor, die Martins, Mieter eines Hauses in Biscarrosse in den Landes. Ihre Mietwohnung wird von der Präfektur für unbewohnbar erklärt: Es ist nicht mehr möglich, dort zu wohnen, bei Androhung strafrechtlicher Sanktionen (Geldstrafe oder Haft). Der Eigentümer, ein Vermieter aus Mont-de-Marsan, bietet ihnen eine Umsiedlung an. Aber er richtet das Angebot nur an die Ehefrau und vergisst, dass der Mietvertrag auf beide Ehegatten lautet. Der Ehemann, der nicht informiert wurde, ruft die Gerichte an. Dieser Fall, den ich in meiner Praxis mehrfach gesehen habe, wirft eine entscheidende Frage auf: Wem muss der Vermieter sein Umsiedlungsangebot zustellen?
Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 9. Februar 2017 (Nr. 16-13.260) beantwortet diese Frage eindeutig: Wenn die Wohnung von einer präfekturalen Unbewohnbarkeitsverfügung betroffen ist, die das Wohnen sofort und endgültig verbietet, muss der Vermieter, der gemäß Artikel L. 521-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs zur Umsiedlung der Bewohner verpflichtet ist, sein Angebot allen Mitmietern des Mietvertrags zustellen. Mit anderen Worten: Wenn der Mietvertrag von mehreren Personen (Ehegatten, Lebensgefährten, Mitbewohnern) unterzeichnet wurde, muss jeder persönlich das Angebot erhalten. Eine einzige Benachrichtigung reicht nicht aus, selbst wenn die Mitmieter unter einem Dach leben.
Was bedeutet das konkret für Eigentümer und Mieter? Kurz gesagt: Wenn der Vermieter einen Mitmieter vergisst, kann sein Umsiedlungsangebot für unwirksam erklärt werden, und der benachteiligte Mieter kann die angebotene Umsiedlung ablehnen und Schadensersatz (finanzielle Entschädigung für den erlittenen Schaden) verlangen. Für den Eigentümer ist dies ein Damoklesschwert: Ein einfaches Versehen kann eine Umsiedlungspflicht in einen kostspieligen Rechtsstreit verwandeln. Lassen Sie uns diese Entscheidung gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall hatte ein Eigentümer (Herr X, Vermieter in Mont-de-Marsan) ein Wohnhaus an ein Ehepaar, die Eheleute Y, vermietet (Mietvertrag). Der Mietvertrag lautete auf beide Ehegatten, was bedeutet, dass sie Mitmieter (gemeinsame Vertragsparteien) waren. Einige Zeit später erließ die Präfektur der Landes eine Unbewohnbarkeitsverfügung (Verwaltungsentscheidung, die feststellt, dass die Wohnung eine Gefahr für die Gesundheit oder Sicherheit der Bewohner darstellt), die das Wohnen sofort und endgültig verbot. Diese Verfügung verpflichtete den Eigentümer, die Mieter gemäß Artikel L. 521-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs umzusiedeln.
Der Vermieter bot der Familie eine Umsiedlung an, richtete sein Angebot jedoch nur an die Ehefrau. Der Ehemann, Herr Y, erhielt keine persönliche Benachrichtigung. Da er der Ansicht war, dass dieses Versäumnis ihn seines Rechts beraube, die Umsiedlung abzulehnen oder anzunehmen, verklagte er den Eigentümer vor Gericht, um feststellen zu lassen, dass das Angebot unwirksam sei. Der Eigentümer hingegen argumentierte, dass die Benachrichtigung der Ehefrau ausreiche, da das Paar zusammenlebte und die Ehefrau ihren Ehemann informiert habe. Das Berufungsgericht (zweite Instanz) gab dem Eigentümer recht und befand, dass die Benachrichtigung eines einzigen Mitmieters gültig sei.
Darüber hinaus hatte die Ehefrau Räumlichkeiten genutzt, die nicht im Mietvertrag enthalten waren (vielleicht eine Garage oder ein Nebengebäude). Das Berufungsgericht hatte entschieden, dass dies die Gültigkeit der Benachrichtigung nicht beeinträchtige. Der Kassationsgerichtshof (oberstes Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit) hob diese Entscheidung jedoch auf und erinnerte daran, dass die Mitmieterschaft im Mietvertrag erfordert, dass jeder Mitmieter persönlich das Umsiedlungsangebot erhält, unabhängig davon, ob sie zusammenleben oder ob einer den anderen informiert hat. Der Fall wurde zur erneuten Verhandlung an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 521-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH), der vorsieht, dass der Eigentümer bei einer Unbewohnbarkeitsverfügung, die das Wohnen verbietet, die Umsiedlung der Bewohner sicherstellen muss. Er präzisiert jedoch eine wesentliche Verfahrensregel: Das Umsiedlungsangebot muss jedem Mitmieter des Mietvertrags offiziell zugestellt werden. Warum? Weil jeder Mitmieter ein individuelles Recht hat: Er kann die angebotene Umsiedlung annehmen oder ablehnen, und er muss diese Wahl in Kenntnis der Sachlage treffen können. Wenn das Angebot nur an einen von ihnen gerichtet wird, werden die anderen dieser Information und damit ihres Entscheidungsrechts beraubt.
Im vorliegenden Fall lautete der Mietvertrag auf beide Ehegatten. Sie waren daher beide Mitmieter. Die Benachrichtigung nur der Ehefrau erfüllte die gesetzliche Verpflichtung nicht. Das Berufungsgericht hatte einen Fehler begangen, als es das Gegenteil annahm. Vorsicht jedoch: Der Kassationsgerichtshof stellt die Umsiedlungspflicht an sich nicht in Frage, sondern präzisiert lediglich ihre Modalitäten. Was nur wenige wissen: Diese Anforderung einer individuellen Benachrichtigung ergibt sich auch aus dem allgemeinen Vertragsrechtsgrundsatz: Ein Vertrag (der Mietvertrag) bindet alle Vertragsparteien, und jede Änderung oder Erfüllung einer Verpflichtung muss allen gegenüber ordnungsgemäß erfolgen.
