Entscheidungsreferenz: cc • N° 17-20.654 • 2018-07-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Roquebrune-Cap-Martin mit atemberaubendem Blick auf das Mittelmeer. Ein Paar als Mieter erscheint Ihnen perfekt: Sie unterschreiben einen klassischen Wohnraummietvertrag, zahlen die Miete pünktlich. Doch eines Tages teilt Ihnen die Hausverwaltung mit, dass Ihre Wohnung tatsächlich Nacht für Nacht an Touristen auf Airbnb vermietet wird. Sie dachten, Sie seien vor Klagen sicher, da nicht Sie es sind, die tageweise vermieten? Irrtum. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 12. Juli 2018 (Nr. 17-20.654) entschieden: Ein Eigentümer kann zu einer Zivilstrafe verurteilt werden, wenn er einen Mietvertrag abschließt, der dem Mieter erlaubt, vorübergehend an eine durchreisende Kundschaft unterzuvermieten, selbst ohne die erforderliche Genehmigung der Präfektur eingeholt zu haben. Aber was ändert das genau? Lassen Sie uns gemeinsam diese Entscheidung entschlüsseln, die die Vermieter an der Côte d'Azur erzittern lässt.
Dieser Fall stellt einen Eigentümer aus Monaco den staatlichen Behörden gegenüber. Der von ihm mit seinem Mieter unterzeichnete Mietvertrag enthält eine Klausel, die die Untervermietung erlaubt. Problem: Sowohl in Monaco als auch in Nizza ist die Vermietung von Wohnungen an Touristen streng durch Artikel L. 631-7 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs geregelt, der für jede Nutzungsänderung eine vorherige Genehmigung des Bürgermeisters verlangt. Indem er die Untervermietung ohne diese Genehmigung erlaubt, setzt sich der Eigentümer einer Geldstrafe von bis zu 50.000 € pro Wohnung aus. Was nur wenige wissen: Das Gesetz bestraft nicht nur denjenigen, der direkt vermietet, sondern auch denjenigen, der durch seinen Mietvertrag anderen ermöglicht, dies zu tun. Mit anderen Worten: Eine bloße Untervermietungsklausel in einem Vertrag kann teuer werden.
In diesem Urteil präzisiert der Kassationshof die Bedingungen für die Verurteilung: Es ist nicht erforderlich, dass der Eigentümer die rechtswidrige Untervermietung aktiv gefördert hat. Es genügt, dass er Kenntnis von den rechtswidrigen Nutzungsbedingungen hatte und nichts unternommen hat, um sie zu verhindern. „Der Eigentümer muss sicherstellen, dass sein Mieter die Vorschriften einhält“, fasst Rechtsanwältin Zakine zusammen. „Wenn er die Augen verschließt, wird er zum Komplizen.“
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer einer Wohnung in Monaco, vermietet seine Immobilie an einen Mieter mit einem klassischen Wohnraummietvertrag. Der Vertrag enthält eine Klausel, die dem Mieter erlaubt, die Wohnung unterzuvermieten, ohne die Dauer oder die Bedingungen zu präzisieren. Der Mieter stellt die Wohnung daraufhin auf Plattformen wie Airbnb zur saisonalen Vermietung ein, für Aufenthalte von einigen Tagen bis zu einigen Wochen. Touristen strömen ein, ohne jemals dort ihren Wohnsitz zu nehmen.
Die Dienste der Stadtverwaltung von Monaco, von Nachbarn alarmiert, stellen fest, dass die Wohnung ohne Genehmigung als möblierte Touristenunterkunft genutzt wird. Sie erstellen ein Protokoll und verklagen Herrn X vor dem Tribunal de grande instance von Nizza. Der Eigentümer verteidigt sich: „Ich bin es nicht, der an Touristen vermietet, sondern mein Mieter. Ich habe nur einen klassischen Mietvertrag unterschrieben.“
Das Gericht gibt der Stadtverwaltung recht und verurteilt Herrn X zu einer Zivilstrafe von 25.000 € auf der Grundlage von Artikel L. 651-2 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs. Herr X legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht von Nizza bestätigt das Urteil. Er legt Kassation ein. Der Kassationshof weist seine Beschwerde zurück: „Der Eigentümer, der einen Mietvertrag abschließt, der dem Mieter erlaubt, vorübergehend unterzuvermieten, ohne zu überprüfen, ob die Wohnung zur Nutzungsänderung berechtigt ist, begeht ein Verschulden, das seine Haftung begründet.“ Der Fall wird an das Berufungsgericht von Lyon zurückverwiesen, um die endgültige Höhe der Geldstrafe festzulegen.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf den rechtlichen Rahmen zurückkommen. Artikel L. 631-7 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) verbietet es, eine Wohnung, die zu Wohnzwecken bestimmt ist, für kurze Zeiträume an eine durchreisende Kundschaft zu vermieten, ohne vorherige Genehmigung des Bürgermeisters. Diese Genehmigung, „Nutzungsänderung“ genannt, ist auch dann erforderlich, wenn der Eigentümer nicht der direkte Vermieter ist. Artikel L. 651-2 desselben Gesetzbuchs sieht eine Zivilstrafe von bis zu 50.000 € pro Wohnung für jeden Verstoß gegen dieses Verbot vor.
Der Kassationshof wendet hier den Grundsatz an, dass „niemand sich auf seine eigene Unredlichkeit berufen kann“: Der Eigentümer kann die Bestimmung seiner Immobilie nicht ignorieren. Indem er die Untervermietung erlaubte, hat er die Rechtsverletzung erleichtert. Die Richter betonen, dass der Mietvertrag eine ausdrückliche Untervermietungsklausel enthielt, was zeigt, dass Herr X sich bewusst war, dass sein Mieter an Touristen vermieten könnte. Er hätte sicherstellen müssen, dass die Wohnung ...
