Location saisonnière : votre bail autorise-t-il la sous-location ? Décision clé de 2018

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un appartement à Roquebrune-Cap-Martin, avec vue imprenable sur la Méditerranée. Un couple de locataires vous semble parfait : ils signent un bail d'habitation classique, paient leur loyer rubis sur l'ongle. Mais un jour, le syndic vous informe que votre appartement est en réalité loué à des touristes sur Airbnb, nuit après nuit. Vous pensiez être à l'abri des poursuites puisque ce n'est pas vous qui louez à la journée ? Erreur. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 juillet 2018 (n° 17-20.654), a tranché : un propriétaire peut être condamné à une amende civile s'il consent un bail autorisant le locataire à sous-louer de manière temporaire à une clientèle de passage, même sans avoir sollicité l'autorisation préfectorale requise. Mais qu'est-ce que ça change exactement ? Décryptons ensemble cette décision qui fait trembler les bailleurs de la Côte d'Azur.

Cette affaire oppose un propriétaire monégasque aux services de l'État. Le bail qu'il a signé avec son locataire contient une clause autorisant la sous-location. Problème : à Monaco comme à Nice, la location de logements à des touristes est strictement encadrée par l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, qui exige une autorisation préalable du maire pour tout changement d'usage. En autorisant la sous-location sans cette autorisation, le propriétaire s'expose à une amende pouvant atteindre 50 000 € par logement. undefined, c'est que la loi ne punit pas seulement celui qui loue en direct, mais aussi celui qui, par son bail, permet à autrui de le faire. undefined, une simple clause de sous-location dans un contrat peut vous coûter cher.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation précise les conditions de la condamnation : il n'est pas nécessaire que le propriétaire ait activement encouragé la sous-location illicite. Il suffit qu'il ait eu connaissance des conditions illégales d'exploitation et qu'il n'ait rien fait pour les empêcher. « Le propriétaire doit s'assurer que son locataire respecte la réglementation », résume Maître Zakine. « S'il ferme les yeux, il devient complice. »

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un appartement à Monaco, loue son bien à un locataire par un bail d'habitation classique. Le contrat comporte une clause autorisant le locataire à sous-louer le logement, sans préciser la durée ou les conditions. Le locataire met alors l'appartement en location saisonnière sur des plateformes comme Airbnb, pour des séjours de quelques jours à quelques semaines. Des touristes y défilent sans jamais y élire domicile.

Les services de la mairie de Monaco, alertés par des voisins, constatent que le logement est utilisé comme meublé de tourisme sans autorisation. Ils dressent un procès-verbal et assignent M. X devant le tribunal de grande instance de Nice. Le propriétaire se défend : « Ce n'est pas moi qui loue aux touristes, c'est mon locataire. Je n'ai fait que signer un bail classique. »

Le tribunal donne raison à la mairie et condamne M. X à une amende civile de 25 000 € sur le fondement de l'article L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation. M. X fait appel, mais la cour d'appel de Nice confirme le jugement. Il se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette son pourvoi : « Le propriétaire qui consent un bail autorisant le locataire à sous-louer de manière temporaire, sans vérifier que le logement est autorisé à changer d'usage, commet une faute engageant sa responsabilité. » L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Lyon pour fixer le montant définitif de l'amende.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut revenir au cadre légal. L'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) interdit de louer un logement à usage d'habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage sans autorisation préalable du maire. Cette autorisation, appelée « changement d'usage », est nécessaire même si le propriétaire n'est pas le loueur direct. L'article L. 651-2 du même code prévoit une amende civile allant jusqu'à 50 000 € par logement pour toute infraction à cette interdiction.

La Cour de cassation applique ici le principe selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » : le propriétaire ne peut pas ignorer la destination de son bien. En autorisant la sous-location, il a facilité l'infraction. Les juges soulignent que le bail contenait une clause expresse de sous-location, ce qui démontre que M. X avait conscience que son locataire pourrait louer à des touristes. Il aurait dû s'assurer que le logement était autorisé à cet usage ou, à défaut, interdire la sous-location.

Cette décision confirme une jurisprudence antérieure : dès 2016, la Cour de cassation avait condamné un propriétaire pour avoir laissé son locataire sous-louer sur Airbnb (Civ. 3e, 9 juin 2016, n° 15-13.784). L'arrêt de 2018 va plus loin en précisant que la simple connaissance des conditions illégales suffit, même sans participation active. « undefined, si vous savez que votre locataire sous-loue de façon saisonnière et que vous ne réagissez pas, vous êtes responsable », explique Maître Zakine.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur : vous devez vérifier que votre logement est autorisé à être loué en meublé de tourisme avant de signer tout bail autorisant la sous-location. Si vous ne souhaitez pas de location touristique, insérez une clause interdisant expressément la sous-location. Sinon, vous risquez une amende allant de 25 000 € à 50 000 € par logement, sans compter les frais de procédure. Par exemple, un appartement à Roquebrune-Cap-Martin loué 800 € par mois peut vous coûter 30 000 € d'amende si le locataire le sous-loue à des touristes.

Si vous êtes locataire : sachez que sous-louer sans l'accord écrit de votre propriétaire est interdit (sauf exceptions), et que si votre bail autorise la sous-location, vous devez vous assurer que le logement est conforme à la réglementation. En cas de litige, vous pouvez être condamné solidairement avec le propriétaire au paiement de l'amende.

Si vous êtes acquéreur : avant d'acheter un bien loué, demandez à voir le bail et vérifiez qu'il n'y a pas de clause de sous-location. Si le bien a été utilisé en location touristique sans autorisation, l'acquéreur pourrait hériter des poursuites.

Si vous êtes copropriétaire : le règlement de copropriété peut interdire la location saisonnière. Même si le propriétaire a une autorisation préfectorale, le syndic peut agir. La jurisprudence de 2018 renforce la possibilité pour le syndic de se retourner contre le propriétaire bailleur.

Comment réagir ? Si vous êtes dans cette situation, vous devez immédiatement consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Un propriétaire de Monaco, après cette décision, a dû payer 30 000 € d'amende et 5 000 € de frais d'avocat. « undefined, j'ai rencontré des dossiers où le propriétaire ignorait totalement que son locataire sous-louait. Mais la loi ne pardonne pas l'ignorance », prévient Maître Zakine.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un bail sans clause de sous-location : interdisez expressément toute sous-location, même partielle, sauf accord écrit préalable. Utilisez des formules comme « Le locataire ne pourra sous-louer le logement, en tout ou partie, ni céder son bail, sauf autorisation expresse et écrite du bailleur. »
• Vérifiez l'autorisation de changement d'usage : avant de signer un bail qui autorise la sous-location, demandez à la mairie si le logement est classé en meublé de tourisme ou s'il a obtenu l'autorisation de changer d'usage. À Nice, par exemple, la procédure peut prendre 2 mois.
• Surveillez les annonces en ligne : effectuez des recherches régulières sur Airbnb, Booking.com ou Leboncoin pour voir si votre bien est proposé à la location. Si c'est le cas, mettez en demeure votre locataire de cesser sous 8 jours, sous peine de résiliation du bail.
• Faites appel à un professionnel : un avocat spécialisé peut rédiger un bail conforme et vous conseiller sur les risques. « Le coût d'une consultation (45 €) est dérisoire par rapport à une amende de 50 000 € », rappelle Maître Zakine.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une tendance jurisprudentielle stricte contre les locations saisonnières abusives. En 2016, la Cour de cassation avait déjà condamné un propriétaire qui avait laissé son locataire sous-louer sur Airbnb sans réagir (Civ. 3e, 9 juin 2016, n° 15-13.784). L'arrêt de 2018 confirme et précise que la simple connaissance des conditions illégales suffit. Par ailleurs, la Cour de justice de l'Union européenne, dans un arrêt du 22 septembre 2020 (affaire C-724/18), a validé les réglementations nationales imposant une autorisation pour les locations de courte durée, renforçant ainsi la légitimité des sanctions.

Depuis 2018, les tribunaux de Nice, Marseille et Lyon appliquent cette jurisprudence de manière systématique. « Les juges sont de plus en plus sévères, car la pénurie de logements dans les zones tendues les pousse à protéger le parc locatif traditionnel », observe Maître Zakine. L'avenir ? Une possible extension de la responsabilité aux plateformes elles-mêmes, mais pour l'instant, c'est le propriétaire qui paie.

Checklist avant d'agir

1. Si vous êtes propriétaire et que votre bail autorise la sous-location :
   • Vérifiez si le logement a une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie.
   • Envoyez un courrier recommandé à votre locataire pour lui interdire toute sous-location saisonnière.
   • Consultez un avocat pour modifier le bail si nécessaire.
2. Si vous constatez que votre locataire sous-loue à des touristes :
   • Rassemblez les preuves (captures d'écran d'annonces, témoignages de voisins).
   • Mettez en demeure le locataire de cesser sous 8 jours, par lettre recommandée avec accusé de réception.
   • En cas de refus, saisissez le tribunal judiciaire pour résiliation du bail et dommages-intérêts.
3. Si vous êtes locataire et souhaitez sous-louer :
   • Obtenez l'accord écrit de votre propriétaire.
   • Vérifiez que le logement est autorisé à être loué en meublé de tourisme (demandez à la mairie).
   • Respectez la durée maximale de 120 jours par an si vous êtes à Paris, ou la réglementation locale ailleurs.

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