Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 95-18.042 • 1997-06-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses in Le Chesnay, in einer ruhigen Parzellensiedlung. Eines Tages beschließt Ihr Nachbar, einen Anbau zu errichten, der zwei Meter über die im Bebauungsplan zulässige Höhe hinausragt. Sie bitten ihn, dies zu unterlassen, er weigert sich. Was tun? Vor das Verwaltungsgericht ziehen, um die Baugenehmigung anzufechten? Oder den Zivilrichter auf der Grundlage des Vertrags anrufen? Diese Frage, die technisch erscheint, hat konkrete Auswirkungen auf Ihre Rechte. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 4. Juni 1997 entschieden: Wenn die Klage zwischen Parzelleneigentümern auf die Nichteinhaltung des Bebauungsplans gestützt wird, ist Artikel L. 480-13 des Städtebaugesetzbuchs nicht anwendbar. Klar gesagt: Sie können direkt den Abriss beim Zivilrichter beantragen, ohne auf eine Verwaltungsentscheidung warten zu müssen. Aber Vorsicht: Diese Lösung ist nicht automatisch. Lassen Sie uns diese Entscheidung gemeinsam entschlüsseln und sehen, was sie für Sie ändert.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau X sind Eigentümer eines Grundstücks in einer Parzellensiedlung in Trappes. Der Bebauungsplan, der von allen Parzelleneigentümern unterzeichnet wurde, legt genaue Regeln fest: maximale Gebäudehöhe, Abstand zu den Grenzen, äußeres Erscheinungsbild … Eines Tages beginnt ihr Nachbar, Herr Y, mit dem Bau eines Einfamilienhauses. Schon bald stellen die X fest, dass das Haus die zulässige Höhe um 1,50 Meter überschreitet und in den Bauwich eingreift. Sie informieren ihn höflich, aber Herr Y setzt seine Arbeiten fort und argumentiert, dass seine Baugenehmigung gemäß dem örtlichen Bebauungsplan erteilt wurde.
Die X beschließen daraufhin, Herrn Y vor dem Tribunal de grande instance von Versailles auf Abriss des Bauwerks zu verklagen, gestützt auf den Bebauungsplan der Parzellensiedlung. Das Gericht gibt ihnen recht: Herr Y muss abreißen. Dieser legt Berufung ein und macht geltend, die Klage sei unzulässig, da Artikel L. 480-13 des Städtebaugesetzbuchs vor jedem Abriss verlange, dass die Rechtswidrigkeit des Bauwerks vom Verwaltungsrichter festgestellt werde. Das Berufungsgericht von Versailles bestätigt das Urteil und stellt fest, dass die auf den Bebauungsplan gestützte Klage dieser Bedingung nicht unterliege. Herr Y legt Kassation ein.
Der Kassationsgerichtshof muss daher entscheiden: Ist Artikel L. 480-13, der rechtswidrige Bauten schützt, indem er ein doppeltes Verfahren (zunächst verwaltungsrechtlich, dann gerichtlich) verlangt, auf Streitigkeiten zwischen Parzelleneigentümern anwendbar? Die Antwort lautet nein, denn der Bebauungsplan ist ein Vertrag. Und ein Vertrag ist zwischen den Parteien einzuhalten, ohne dass der Verwaltungsrichter eingeschaltet werden muss. Die Vorinstanzen hatten also recht: Der Abriss ist direkt möglich.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man zunächst erfassen, was Artikel L. 480-13 des Städtebaugesetzbuchs besagt. Diese Vorschrift sieht vor, dass der Kläger, um den Abriss eines rechtswidrigen Bauwerks zu erwirken, zunächst die Rechtswidrigkeit durch den Verwaltungsrichter feststellen lassen muss (z. B. durch Anfechtung der Baugenehmigung). Danach kann er den Zivilrichter mit dem Abriss befassen. Dieses doppelte Verfahren soll den gutgläubigen Bauherrn schützen: Es wird nicht abgerissen, ohne dass die Verwaltung die Rechtswidrigkeit des Baus festgestellt hat.
Der Kassationsgerichtshof nimmt jedoch in seinem Urteil vom 4. Juni 1997 eine grundlegende Unterscheidung vor. Er stellt klar, dass der Bebauungsplan einer Parzellensiedlung ein Vertrag (ein „Rechtsakt“) ist, der alle Parzelleneigentümer bindet. Die darin enthaltenen Regeln sind keine städtebaulichen Vorschriften im Sinne von Artikel L. 480-13, sondern vertragliche Verpflichtungen. Mit anderen Worten: Wenn Herr und Frau X die Nichteinhaltung des Bebauungsplans geltend machen, beanstanden sie nicht einen Verstoß gegen den örtlichen Bebauungsplan, sondern einen Verstoß gegen ein Versprechen zwischen Nachbarn.
Folglich ist Artikel L. 480-13 nicht anwendbar. Der Eigentümer kann direkt beim Zivilrichter den Abriss auf der Grundlage von Artikel 1240 des Code civil (ehemals Artikel 1382) beantragen, der zum Schadensersatz verpflichtet, der durch ein Verschulden verursacht wurde. Das Verschulden liegt hier in der Nichteinhaltung des Vertrags. Und der Schaden ist die Beeinträchtigung der Harmonie der Parzellensiedlung. Der Kassationsgerichtshof hat daher die Kassation von Herrn Y zurückgewiesen und den Abriss bestätigt.
Diese Begründung ist seither ständige Rechtsprechung. Sie wurde durch mehrere spätere Urteile bestätigt. Was nur wenige wissen: Diese Lösung gilt selbst dann, wenn der Bebauungsplan verjährt ist (d. h. er der Verwaltung nicht mehr entgegengehalten werden kann). Zwischen Parzelleneigentümern bleibt der Vertrag in Kraft, solange die Parteien ihn nicht einstimmig geändert oder aufgehoben haben.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks in einer Parzellensiedlung sind, ist diese Entscheidung eine mächtige Waffe. Konkret: Wenn Ihr Nachbar unter Verstoß gegen den Bebauungsplan baut, können Sie ihn direkt vor dem Tribunal judiciaire (ehemals Tribunal de grande instance) verklagen.
