Entscheidungsreferenz: Cour de cassation, 3e chambre civile • N° 18-13.288 • 21. März 2019 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Haus in Comines gekauft, mit Garten, Terrasse, alles perfekt. Nur eines Tages verklagt Sie Ihr Nachbar, weil das Gebäude auf der Grundlage einer Baugenehmigung errichtet wurde... die zwei Jahre später aufgehoben wurde. Kann das Gericht Sie zum Abriss zwingen? Genau diese Frage wurde dem Kassationshof in einem Urteil vom 21. März 2019 (Nr. 18-13.288) gestellt.
Diese Entscheidung ist für jeden Eigentümer, Vermieter oder Erwerber von grundlegender Bedeutung. Sie stellt klar, dass der Abriss nicht automatisch erfolgt, selbst wenn die Genehmigung aufgehoben wird. Aber Vorsicht: Alles hängt vom Standort des Gebäudes ab. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer in Comines, erhält eine Baugenehmigung für den Bau eines Hauses. Die Genehmigung wird von einem Nachbarn angefochten und schließlich vom Verwaltungsgericht aufgehoben. In der Zwischenzeit wird das Haus jedoch gebaut. Der Nachbar, der die Städtebauregeln (insbesondere die Abstandsflächen) verletzt sieht, verklagt Herrn X vor dem Zivilgericht auf Abriss des Gebäudes.
Das erstinstanzliche Gericht gibt dem Nachbarn recht: Es ordnet den Abriss an. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigt: Das Gebäude entspricht nicht den Städtebauregeln, also muss es abgerissen werden. Herr X legt Revision ein. Die Frage ist: Kann der Zivilrichter den Abriss eines Gebäudes anordnen, das gemäß einer aufgehobenen Baugenehmigung errichtet wurde, wegen Verstoßes gegen Städtebauregeln?
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf. Er stellt klar, dass Artikel L. 480-13 des Stadtplanungsgesetzes (in der anwendbaren Fassung) strenge Bedingungen vorsieht: Der Abriss kann nur angeordnet werden, wenn sich das Gebäude in bestimmten geschützten Gebieten (klassifizierte Stätten, Naturschutzgebiete usw.) befindet oder wenn es ohne Genehmigung errichtet wurde. Hier entsprach das Gebäude der Genehmigung (auch wenn diese aufgehoben wurde) und befand sich nicht in einem geschützten Gebiet. Also kein Abriss.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 480-13 des Stadtplanungsgesetzes (ehemals L. 480-13, geändert durch das Gesetz vom 6. August 2015). Diese Vorschrift sieht vor, dass für Gebäude, die gemäß einer aufgehobenen Baugenehmigung errichtet wurden, eine zivilrechtliche Haftungsklage (Artikel 1240 des Code civil, der zum Schadensersatz bei Verschulden verpflichtet) auf Abriss nur dann erfolgreich sein kann, wenn sich das Gebäude in einem der besonders geschützten Gebiete befindet, die in Nummer 1 dieses Textes aufgeführt sind: klassifizierte Stätte, Naturschutzgebiet, Kern eines Nationalparks usw.
Kurz gesagt, der Gesetzgeber wollte den gutgläubigen Eigentümer schützen, der auf der Grundlage einer rechtmäßigen Genehmigung gebaut hat, selbst wenn diese später aufgehoben wird. Die Idee ist, massive Abrisse zu vermeiden, die das Eigentumsrecht verletzen würden. Dieser Schutz ist jedoch nicht absolut: Befindet sich das Gebäude in einem Gebiet mit hohem Umwelt- oder Kulturerbewert, bleibt der Abriss möglich.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass sich das Gebäude nicht in einem geschützten Gebiet befand. Dennoch hatte es den Abriss angeordnet. Der Kassationshof erinnert daran, dass es dies nicht durfte. Mit anderen Worten: Die bloße Verletzung von Städtebauregeln reicht nicht aus, um den Abriss zu rechtfertigen; es muss zusätzlich festgestellt werden, dass sich das Gebäude in einem besonders geschützten Gebiet befindet.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung wurde inzwischen durch mehrere Urteile bestätigt. Der Trend ist klar: Zivilrichter können den Abriss eines auf der Grundlage einer aufgehobenen Genehmigung errichteten Gebäudes nicht anordnen, außer in sehr begrenzten Ausnahmen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer eines Hauses in Armentières sind, das vor fünf Jahren auf der Grundlage einer Baugenehmigung gebaut wurde, und diese Genehmigung heute vom Verwaltungsgericht aufgehoben wird, können Sie ruhig schlafen... vorausgesetzt, Ihr Haus befindet sich nicht in einem geschützten Gebiet. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Nachbarn versuchten, den Abriss einer Garagenerweiterung zu erreichen, mit der Begründung, die Genehmigung sei fehlerhaft. Die Rechtsprechung von 2019 hat das Gebäude gerettet.
Für den vermietenden Eigentümer ist dies eine zusätzliche Rechtssicherheit. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, die auf der Grundlage einer aufgehobenen Genehmigung gebaut wurde, riskieren Sie keinen Abriss, außer in besonderen Fällen. Aber Vorsicht: Befindet sich das Gebäude in einer klassifizierten Stätte (z. B. in der Nähe eines historischen Denkmals), ändert sich die Lage.
Für den Erwerber ist dies ein Punkt, der vor dem Kauf zu prüfen ist: Fragen Sie, ob die Baugenehmigung angefochten wurde. Ist dies der Fall, erkundigen Sie sich nach dem Ausgang des Verfahrens.
