Referenzentscheidung: cc • Nr. 10-15.551 • 2011-06-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Mont-de-Marsan, mit einer herrlichen Gemeinschaftsterrasse, die den Bewohnern Ihres Gebäudes vorbehalten ist. Eines Tages treten Feuchtigkeitsschäden auf und teure Arbeiten stehen an. Wer muss zahlen? Die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft oder nur die Eigentümer, die diese Terrasse nutzen? Diese sehr konkrete Frage stellt sich in Hunderten von Wohnungseigentümergemeinschaften in den Landes, von Dax bis Mont-de-Marsan.
In Ihrem Alltag als Eigentümer sind Sie vielleicht schon einmal mit diesem Dilemma konfrontiert worden: Wenn Gemeinschaftsteile nur bestimmten Einheiten dienen, müssen dann alle Miteigentümer zu deren Instandhaltung beitragen? Die Antwort ist nicht immer klar, und Meinungsverschiedenheiten können schnell in kostspielige Konflikte ausarten. Wie entscheidet man gerecht?
Der Kassationsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 8. Juni 2011 eine klare Antwort gegeben: Wenn die Teilungserklärung besondere Gemeinschaftsteile schafft (Gemeinschaftsteile, die ausschließlich bestimmten Miteigentümern vorbehalten sind), müssen die entsprechenden Kosten nur unter diesen Begünstigten verteilt werden. Diese Entscheidung, die direkt die Eigentümer in den Landes betrifft, verdient eine nähere Betrachtung, um viel Ärger zu vermeiden.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in einer in mehrere Blöcke unterteilten Wohnungseigentümergemeinschaft mit Eigentümern wie Herrn Durand, Inhaber einer Wohnung im „Block C“ in Dax. Die Teilungserklärung sah vor, dass die Dachterrasse von Block C ein besonderer Gemeinschaftsteil war, der ausschließlich den Eigentümern dieses Gebäudes vorbehalten war. Jahrelang lief alles gut, bis Abdichtungsprobleme auftraten, die eine vollständige Sanierung dieser Terrasse erforderlich machten.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die alle Eigentümer vertritt, beschloss daraufhin, die Arbeiten durchzuführen und die Kosten auf alle Miteigentümer zu verteilen, unabhängig von deren Lage in der Residenz. Die Eigentümer von Block C, darunter Herr Durand, legten gegen diese Entscheidung Widerspruch ein: Warum sollten sie ihre Nachbarn für Arbeiten zahlen lassen, die nur ihr Gebäude betreffen? Sie waren der Ansicht, dass nur die Nutznießer dieser Dachterrasse die finanzielle Last tragen sollten.
Der Streit eskalierte, und die Eigentümer von Block C riefen die Gerichte an. Nach einem ersten ungünstigen Urteil legten sie Berufung ein. Das Berufungsgericht gab ihnen recht und entschied, dass die Schaffung besonderer Gemeinschaftsteile in der Teilungserklärung automatisch die Einführung besonderer Kosten zur Folge habe. Die Gemeinschaft legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein, doch das höchste Gericht bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Mit anderen Worten: Die Sanierungskosten für die Dachterrasse mussten ausschließlich von den Eigentümern von Block C getragen werden.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs stützten ihre Entscheidung auf eine sorgfältige Analyse der Teilungserklärung und der gesetzlichen Grundsätze. Sie erinnerten daran, dass gemäß Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (dem Gesetz, das die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt) die Kosten unter den Miteigentümern nach dem Nutzen verteilt werden, den die Arbeiten für jeden von ihnen haben. Kurz gesagt: Wenn ein Gemeinschaftsteil nur bestimmten dient, müssen nur diese für seine Instandhaltung zahlen.
In diesem Fall hatte die Teilungserklärung ausdrücklich besondere Gemeinschaftsteile geschaffen, wie die Dachterrasse von Block C. Das Gericht entschied, dass diese Schaffung logischerweise die Einführung besonderer Kosten zur Folge habe. Es wies das Argument der Gemeinschaft zurück, wonach alle Gemeinschaftsteile, auch besondere, von der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert werden müssten. Die Richter betonten, dass nur die Teilungserklärung die Kostenverteilung bestimmen könne und dass sie in diesem Fall eine Beschränkung auf die Begünstigten vorschreibe.
Diese Begründung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Gerichte legen die Teilungserklärungen streng aus, um eine gerechte Kostenverteilung zu gewährleisten. Es handelt sich nicht um eine wesentliche Neuerung, sondern um eine strenge Anwendung der bestehenden Grundsätze. Vorsicht jedoch: Hätte die Teilungserklärung dazu geschwiegen, wäre die Entscheidung möglicherweise anders ausgefallen. Was nur wenige wissen: Die Klarheit der Teilungserklärung ist in solchen Streitigkeiten oft entscheidend.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie vermietender Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Mont-de-Marsan sind, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Stellen Sie sich vor, Ihr Gebäude verfügt über einen Aufzug, der nur Ihrem Gebäude vorbehalten ist, und Renovierungsarbeiten kosten 20.000 €. Vor dieser Entscheidung hätten Sie sich möglicherweise an der Finanzierung beteiligen müssen, auch wenn Sie nicht davon profitieren. Nun müssen nur die Eigentümer Ihres Gebäudes zahlen, was eine erhebliche Ersparnis bedeuten kann. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer dank einer solchen Auslegung mehrere tausend Euro gespart haben.
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