Décision de référence : cc • N° 90-17.436 • 1992-06-30 • Consulter la décision →
Imaginez : vous habitez à Carpentras, dans une résidence composée de plusieurs bâtiments. Votre garage se trouve au sous-sol, et pour y accéder, vous empruntez une porte de communication située dans le bâtiment voisin. Jusqu'au jour où une réunion des propriétaires de ce bâtiment décide de fermer cette porte, vous obligeant à faire un détour par l'extérieur. Ont-ils le droit d'agir ainsi ? C'est exactement la question posée à la Cour de cassation dans un arrêt du 30 juin 1992 (n° 90-17.436).
Cette décision, bien que rendue il y a plus de trente ans, reste d'une actualité brûlante pour toutes les copropriétés comportant des bâtiments distincts. Elle répond à une question que se posent de nombreux copropriétaires : qui peut décider de restreindre l'accès aux parties communes ? La réponse est claire : seule l'assemblée générale de la copropriété principale est compétente, sauf si un syndicat secondaire a été régulièrement constitué.
En l'espèce, les juges ont retenu qu'une réunion de copropriétaires par cage d'escalier (ou par bâtiment) ne peut pas prendre de décision portant atteinte aux droits des autres copropriétaires, sans une délégation expresse de l'assemblée générale. Autrement dit, votre voisin de palier ne peut pas vous interdire l'accès à un garage situé sous son immeuble, même si lui et ses voisins se mettent d'accord. Décryptage complet de cet arrêt et de ses implications pour vous.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire concerne une résidence à Carpentras, composée de plusieurs bâtiments (D, E et autres). Chaque bâtiment dispose de garages souterrains reliés entre eux par des portes de communication. M. X, propriétaire dans le bâtiment D, avait l'habitude d'accéder à son garage en passant par le sous-sol du bâtiment E. Un jour, les copropriétaires du bâtiment E se réunissent et décident de condamner la porte de communication qui relie les deux sous-sols. Leur motif ? Ils estiment que cette porte ne concerne que leur bâtiment et qu'ils ont le droit d'en réglementer l'accès.
M. X conteste cette décision. Il saisit le tribunal de grande instance d'Avignon, qui lui donne raison. Les copropriétaires du bâtiment E font appel. La cour d'appel de Nîmes confirme le jugement, mais pour des motifs que la Cour de cassation va censurer en partie. En effet, la cour d'appel avait justifié sa décision en affirmant que « l'assemblée générale du syndicat secondaire n'étant pas constituée, la réunion des copropriétaires de chaque cage d'escalier pouvait décider dans les limites de l'autorisation donnée par l'assemblée générale de la résidence ». Mais la Cour de cassation casse cet arrêt : ni l'assemblée générale d'un syndicat secondaire (inexistant en l'espèce) ni une simple réunion par cage d'escalier ne peuvent porter atteinte aux droits des autres copropriétaires sans l'accord de l'assemblée générale de la résidence.
Au final, la décision de condamner la porte est annulée. Les copropriétaires du bâtiment E doivent rétablir l'accès. L'affaire est renvoyée devant une autre cour d'appel. Un rebondissement classique dans les litiges de copropriété, où chaque partie campe sur ses positions.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre cet arrêt, il faut d'abord se plonger dans la loi du 10 juillet 1965, qui régit la copropriété en France. L'article 27 de cette loi (aujourd'hui modifié) prévoit que des syndicats secondaires peuvent être constitués par décision de l'assemblée générale des copropriétaires, pour gérer un ou plusieurs bâtiments distincts. Mais en l'espèce, aucun syndicat secondaire n'avait été régulièrement constitué. La réunion des copropriétaires du bâtiment E n'était donc qu'une simple réunion informelle, sans pouvoir juridique propre.
La Cour de cassation rappelle un principe fondamental : les parties communes (comme les portes de communication) appartiennent à l'ensemble des copropriétaires, même si elles sont situées physiquement dans un bâtiment particulier. Seule l'assemblée générale de la copropriété principale peut prendre des décisions qui affectent ces parties communes (par exemple, les fermer ou en restreindre l'accès). Une réunion de copropriétaires d'un seul bâtiment ne peut, sans délégation expresse, interdire l'accès à d'autres copropriétaires.
Autrement dit, le droit de propriété des copropriétaires du bâtiment E ne leur permet pas d'exclure les autres. La porte de communication est un élément d'usage collectif. Les juges se fondent sur l'article 544 du Code civil (droit de propriété) et l'article 9 de la loi de 1965 (droits et obligations des copropriétaires). En clair, chaque copropriétaire a le droit d'user et de jouir des parties communes, sans restriction autre que celle décidée par l'assemblée générale.
Cet arrêt est une confirmation d'une jurisprudence constante : les tribunaux sont très stricts sur la compétence des assemblées générales et des syndicats secondaires. Attention toutefois : si un syndicat secondaire avait été constitué, il aurait eu compétence pour prendre des décisions concernant son bâtiment, mais uniquement dans les limites fixées par l'assemblée générale principale. En l'absence de constitution, toute délibération est nulle.
Ce que peu de gens savent, c'est que la Cour de cassation insiste aussi sur le fait que la réunion des copropriétaires de « chaque cage d'escalier » ne peut décider que dans les limites de l'autorisation donnée par l'assemblée générale. Or, en l'espèce, aucune auto
