Was sich 2026 ändert
Der Zeitplan des Gesetzes Climat et Résilience entfaltet im Jahr 2026 weiterhin seine Wirkung. Seit dem 1. Januar 2025 gelten Wohnungen, die im Energieausweis (DPE – Diagnostic de Performance Énergétique) mit G eingestuft sind, als nicht wohntauglich und dürfen nicht mehr zur Miete angeboten werden, weder für einen neuen Mietvertrag noch für eine Vertragsverlängerung. Im Jahr 2026 etabliert sich dieses Verbot dauerhaft im Mietmarkt, und die nächste Stufe zeichnet sich bereits ab: Wohnungen der Klasse F fallen ihrerseits zum 1. Januar 2028 unter das Verbot. Vermietende Eigentümer müssen daher bereits jetzt vorausplanen, da energetische Sanierungsarbeiten zwischen der Diagnose, der Auswahl der Handwerker und der tatsächlichen Ausführung oft mehrere Monate in Anspruch nehmen.
Hinzu kommt eine schrittweise Verschärfung der Regeln für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Der mehrjährige Arbeitsplan (PPT – Plan Pluriannuel de Travaux) wird für eine zunehmende Anzahl von Gebäuden verpflichtend, und die kollektiven Energieausweise (DPE collectif) müssen nach einem Zeitplan erstellt werden, der sich für mittelgroße Wohnungseigentümergemeinschaften bis 2026 erstreckt. Mit anderen Worten: 2026 ist ein Schlüsseljahr, in dem der regulatorische Druck sowohl einzelne Wohnungen als auch die Gemeinschaftsflächen der Gebäude betrifft.
Die praktischen Konsequenzen für Eigentümer, Käufer und Mieter
Für vermietende Eigentümer einer Wohnung der Klasse G ist die Konsequenz unmittelbar: Die Wohnung kann in ihrem jetzigen Zustand nicht erneut vermietet werden. Ein laufender Mietvertrag wird nicht automatisch aufgelöst, jedoch ist jede Neuvermietung, auch an einen neuen Mieter in denselben vier Wänden, blockiert, solange die Wohnung mit G eingestuft bleibt. Manche Vermieter stehen somit mit einer leerstehenden Immobilie ohne Mieteinnahmen da, während die Arbeiten durchgeführt werden.
Für Käufer muss die Wachsamkeit bei jeder Transaktion im Jahr 2026 maximal sein. Eine Immobilie der Klasse F oder G kann aufgrund ihres Preises attraktiv erscheinen, doch die Kosten der künftigen obligatorischen Arbeiten müssen in die Rentabilitätsberechnung einbezogen werden, insbesondere wenn beabsichtigt ist, die Immobilie zu vermieten. Der DPE muss dem Kaufvorvertrag (compromis de vente) und der notariellen Urkunde beigefügt sein; sein Fehlen oder seine Unrichtigkeit kann die Haftung des Verkäufers auslösen.
Für Mieter ist die praktische Tragweite eine andere: Sie profitieren von einem gestärkten Recht auf eine wohntaugliche Wohnung. Ein Mieter, der eine Wohnung der Klasse G bewohnt, kann in bestimmten Fällen eine Mietminderung oder die Durchführung von Arbeiten verlangen oder sogar den Richter anrufen, wenn der Vermieter untätig bleibt.
Die verfügbaren finanziellen Hilfen im Jahr 2026
Angesichts dieser Verpflichtungen bleiben die Hilfsprogramme ein wesentlicher Hebel. MaPrimeRénov' begleitet weiterhin umfassende Sanierungen oder Einzelmaßnahmen, mit Beträgen, die je nach Haushaltseinkommen und erzieltem Energiegewinn variieren. Die Energieeinsparzertifikate (CEE) und der Nullzins-Ökokredit (éco-prêt à taux zéro) vervollständigen häufig den Finanzierungsplan. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ermöglicht MaPrimeRénov' Copropriétés die Finanzierung eines erheblichen Teils der Arbeiten an den Gemeinschaftsflächen, sofern ein kollektiver DPE und ein kohärentes Arbeitsprojekt erstellt wurden. Im Jahr 2026 ist es für Eigentümer vorteilhaft, diese Hilfen frühzeitig zu beantragen, da verspätet bearbeitete Anträge die Auszahlung der Mittel genau dann verzögern können, wenn die Arbeiten in Angriff genommen werden müssen.
Die Fallen, die es zu vermeiden gilt
Die erste Falle besteht darin, sich auf einen alten oder schlecht erstellten DPE zu verlassen. Seit der methodischen Reform von 2021 sind bestimmte vor diesem Datum erstellte DPE nicht mehr gültig, und eine fehlerhafte Einstufung kann die gesamte Vermögensstrategie eines Eigentümers verzerren. Es ist ratsam, vor jeder Entscheidung über Verkauf, Kauf oder Vermietung eine aktuelle Diagnose durch einen zertifizierten Fachmann erstellen zu lassen.
Die zweite Falle besteht darin, den für die Arbeiten erforderlichen Zeitaufwand zu unterschätzen. Zwischen den Kostenvoranschlägen, eventuellen Genehmigungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Terminen der Handwerker kann eine energetische Sanierung sechs bis zwölf Monate oder sogar länger dauern. Wer bei Wohnungen der Klasse F bis zur letzten Minute vor der Frist 2028 wartet, riskiert einen längeren mietfreien Leerstand.
Schließlich vernachlässigen manche Eigentümer die Abstimmung zwischen individuellen Arbeiten und den in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossenen Arbeiten. Schlecht mit einem Gemeinschaftsprojekt koordinierte Arbeiten im Sondereigentum können Quelle von Konflikten oder sogar unnötigen Mehrkosten sein.
Wann man einen Fachmann konsultieren sollte
Sobald eine Wohnung mit F oder G eingestuft ist oder Zweifel an der Gültigkeit eines DPE bestehen, empfiehlt es sich, sowohl einen Gebäudesachverständigen zu konsultieren, um den thermischen Zustand der Immobilie präzise zu bewerten und die wirksamsten Arbeiten zu priorisieren, als auch einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht, um die vertraglichen Aspekte abzusichern: laufender Mietvertrag, Verhandlungen mit einem Mieter, Klauseln eines Kaufvorvertrags oder Rechtsstreitigkeiten mit einem WEG-Verwalter (syndic). Dieser doppelte Ansatz, technisch und juristisch, ermöglicht es, kostspielige Fehler zu vermeiden und 2026 einen realistischen Aktionsplan zu erstellen.
Bei allen Fragen zu Ihrer Situation stehen Ihnen Me Cécile Zakine (juristischer Bereich) und Cassini Expertise (technischer Bereich) in Antibes und überall in Frankreich zur Verfügung.
