Cosa cambia nel 2026
Il calendario della legge Clima e Resilienza continua a produrre i suoi effetti nel 2026. Dal 1° gennaio 2025, gli alloggi classificati G nella diagnosi di prestazione energetica (DPE) sono considerati non decenti e non possono più essere proposti in locazione, né per un nuovo contratto di locazione né per un rinnovo. Nel 2026, questo divieto si stabilisce definitivamente nel panorama locativo e la prossima scadenza si sta già preparando: gli alloggi classificati F passeranno a loro volta nel divieto dal 1° gennaio 2028. I proprietari locatori devono quindi anticipare fin da ora, perché i lavori di ristrutturazione energetica richiedono spesso diversi mesi tra la diagnosi, la scelta degli artigiani e la realizzazione effettiva.
A ciò si aggiunge un inasprimento progressivo delle regole del condominio: il piano pluriennale dei lavori (PPT) diventa obbligatorio per un numero crescente di edifici e le diagnosi di prestazione energetica collettive (DPE collettivo) devono essere realizzate secondo un calendario che si articola fino al 2026 per i condomini di medie dimensioni. In altre parole, il 2026 è un anno cruciale in cui la pressione normativa riguarda sia gli alloggi individuali sia le parti comuni degli edifici.
Le conseguenze pratiche per proprietari, acquirenti e inquilini
Per i proprietari locatori di un alloggio classificato G, la conseguenza è immediata: impossibilità di riaffittare lo immobile nello stato in cui si trova. Un contratto di locazione in corso non viene automaticamente risolto, ma qualsiasi nuova locazione, anche a un nuovo inquilino nelle stesse mura, è bloccata finché l'alloggio rimane classificato G. Alcuni locatori si ritrovano così con un immobile sfitto, senza reddito locativo, per il tempo necessario a realizzare i lavori.
Per gli acquirenti, la vigilanza deve essere massima in qualsiasi transazione nel 2026. Un immobile classificato F o G può sembrare attraente per il suo prezzo, ma occorre integrare il costo dei futuri lavori obbligatori nel calcolo di redditività, soprattutto se l'intenzione è di dare l'immobile in locazione. Il DPE deve essere allegato al compromesso di vendita e all'atto autentico; la sua assenza o inesattezza può impegnare la responsabilità del venditore.
Per gli inquilini, la portata pratica è diversa: essi beneficiano di un diritto rafforzato a un alloggio decente. Un inquilino che occupa un alloggio classificato G può, in alcuni casi, chiedere una diminuzione dell'affitto o la realizzazione di lavori, persino adire il giudice se il locatore rimane inattivo.
Gli aiuti finanziari disponibili nel 2026
Di fronte a questi obblighi, i dispositivi di aiuto rimangono una leva essenziale. MaPrimeRénov' continua ad accompagnare i lavori di ristrutturazione globale o per singoli interventi, con importi variabili in base al reddito del nucleo familiare e al guadagno energetico ottenuto. I certificati di risparmio energetico (CEE) e l'eco-prestito a tasso zero completano spesso il piano di finanziamento. Per i condomini, MaPrimeRénov' Copropriétés permette di finanziare una parte significativa dei lavori sulle parti comuni, a condizione che siano stati redatti un DPE collettivo e un progetto di lavori coerente. Nel 2026, i proprietari hanno interesse a richiedere questi aiuti per tempo, perché le pratiche trattate tardivamente possono ritardare la messa a disposizione dei fondi nel momento in cui i lavori devono essere avviati.
Le trappole da evitare
La prima trappola consiste nel fidarsi di un DPE vecchio o mal realizzato. Dalla riforma metodologica del 2021, alcuni DPE redatti prima di questa data non sono più validi e una classificazione errata può falsare l'intera strategia patrimoniale di un proprietario. È prudente far redigere una diagnosi recente da un professionista certificato prima di qualsiasi decisione di vendita, acquisto o messa in locazione.
La seconda trappola è sottovalutare il tempo necessario per i lavori. Tra i preventivi, le eventuali autorizzazioni in condominio e i tempi degli artigiani, un cantiere di ristrutturazione energetica può richiedere da sei a dodici mesi, se non di più. Aspettare l'ultimo minuto prima della scadenza del 2028 per gli alloggi F espone a una vacanza locativa prolungata.
Infine, alcuni proprietari trascurano il coordinamento tra i lavori individuali e i lavori votati in assemblea generale di condominio. Lavori privativi mal coordinati con un progetto collettivo possono essere fonte di conflitti, se non di costi aggiuntivi inutili.
Quando consultare un professionista
Non appena un alloggio è classificato F o G, o in caso di dubbio sulla validità di un DPE, è raccomandato consultare sia un esperto edile, per valutare con precisione lo stato termico dell'immobile e stabilire una gerarchia dei lavori più efficaci, sia un avvocato specializzato in diritto immobiliare, per mettere in sicurezza gli aspetti contrattuali: contratto di locazione in corso, negoziazione con un inquilino, clausole di un compromesso di vendita o controversie con un amministratore di condominio. Questo doppio approccio, tecnico e giuridico, permette di evitare errori costosi e di costruire un piano d'azione realistico nel 2026.
Per qualsiasi domanda sulla vostra situazione, Me Cécile Zakine (aspetto giuridico) e Cassini Expertise (aspetto tecnico) vi rispondono ad Antibes e in tutta la Francia.
