Referenzentscheidung: cc • Nr. 12-21.231 • 2013-09-25 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Vertrag zum Bau eines Einfamilienhauses für Ihr zukünftiges Zuhause in Chenôve, einem Vorort von Dijon, unterzeichnet. Die Bauarbeiten laufen, aber Sie haben einen unerwarteten Liquiditätsengpass: Sie können die vertraglich vereinbarte Rate nicht bezahlen. Der Bauunternehmer verlangt daraufhin eine Verzugsstrafe. Ist das legal? Und zu welchem Satz?
Diese Frage stellen sich viele Eigentümer. Die Antwort findet sich in einer Entscheidung des Kassationshofs vom 25. September 2013 (Nr. 12-21.231). Sie stellt klar, dass der Vertrag zum Bau eines Einfamilienhauses (CCMI) tatsächlich eine Verzugszinsstrafe zu Lasten des Bauherrn (des Eigentümers) vorsehen kann. Aber Vorsicht: Diese Strafe ist nicht frei wählbar. Der Satz darf 1% pro Monat nicht übersteigen, wenn im Gegenzug die Verzugsstrafe für die Lieferverzögerung, die der Bauunternehmer schuldet, auf 1/3000 des Preises pro Tag Verzug begrenzt ist. Mit anderen Worten: Es muss ein Gleichgewicht gewahrt werden.
In diesem Artikel werde ich Ihnen konkret erklären, was diese Entscheidung für Sie ändert, ob Sie Eigentümer, zukünftiger Käufer oder sogar Bauunternehmer sind. Und ich werde Ihnen praktische Ratschläge geben, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, ein Bewohner von Auxonne in der Côte-d'Or, hatte einen Vertrag zum Bau eines Einfamilienhauses mit einer Baufirma unterzeichnet. Der Vertrag sah einen Gesamtpreis und einen Zahlungsplan vor. Aber Herr X geriet in finanzielle Schwierigkeiten und zahlte einige Raten nicht rechtzeitig. Der Bauunternehmer forderte daraufhin den Restbetrag des Werklohns, zuzüglich Verzugszinsen, die mit einem täglichen Satz von 0,33% (etwa 10% pro Monat) berechnet wurden. Gleichzeitig warf Herr X dem Bauunternehmer Mängel und eine Lieferverzögerung vor und berief sich auf die vertragliche Strafe von 1/3000 des Preises pro Tag Verzug.
Der Fall wurde vor das Berufungsgericht Reims gebracht. Dieses verurteilte Herrn X zur Zahlung des Restbetrags des Werklohns, zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von 0,33% pro Tag. Aber der Kassationshof hob dieses Urteil auf. Warum? Weil das Berufungsgericht nicht geprüft hatte, ob der Satz der Verzugsstrafe für Zahlungsverzug die gesetzliche Grenze einhielt.
Kurz gesagt: Der Vertrag sah eine Verzugsstrafe für Lieferverzögerung vor, die auf 1/3000 des Preises pro Tag begrenzt war. In diesem Fall schreibt Artikel R. 231-14 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs vor, dass die Verzugsstrafe für Zahlungsverzug 1% pro Monat der nicht gezahlten Beträge nicht übersteigen darf. Der Satz von 0,33% pro Tag entspricht jedoch etwa 10% pro Monat, also dem Zehnfachen der zulässigen Grenze. Die Entscheidung des Berufungsgerichts verstieß daher gegen das Gesetz.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützte sich auf Artikel R. 231-14 Absatz 2 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs. Diese Vorschrift sieht vor, dass, wenn der Vertrag zum Bau eines Einfamilienhauses eine Verzugsstrafe für Lieferverzögerung zu Lasten des Bauunternehmers vorsieht (begrenzt auf 1/3000 des Preises pro Tag), die Verzugsstrafe für Zahlungsverzug zu Lasten des Bauherrn 1% pro Monat der nicht gezahlten Beträge nicht übersteigen darf. Mit anderen Worten: Der Gesetzgeber wollte ein Gleichgewicht zwischen den Rechten der beiden Parteien herstellen.
Warum eine solche Regel? Die Idee ist, den Eigentümer zu schützen, der oft die schwächere Partei ist. Ohne diese Grenze könnte ein Bauunternehmer überhöhte Strafen verhängen, die den Bauherrn selbst bei geringfügigem Zahlungsverzug abschrecken. Umgekehrt ist die Verzugsstrafe für Lieferverzögerung gedeckelt, um den Bauunternehmer vor übermäßigen Entschädigungen zu schützen.
Vorsicht jedoch: Der Kassationshof hat nicht gesagt, dass jede Verzugsstrafe für Zahlungsverzug verboten ist. Er hat lediglich daran erinnert, dass, wenn der Vertrag eine auf 1/3000 begrenzte Verzugsstrafe für Lieferverzögerung vorsieht, die Verzugsstrafe für Zahlungsverzug 1% pro Monat nicht übersteigen darf. Wenn der Vertrag keine Verzugsstrafe für Lieferverzögerung vorsieht oder diese höher ist, könnte die Regel anders sein.
Was nur wenige wissen: Diese Regel ist zwingendes Recht; sie kann nicht durch eine Vertragsklausel abbedungen werden. Selbst wenn der Vertrag einen höheren Satz vorsieht, gilt diese Klausel als nicht geschrieben (sie ist nichtig).
Was das für Sie konkret ändert
Für einen Eigentümer, der sein Haus bauen lässt, ist diese Entscheidung ein Schutz. Wenn Sie mit der Zahlung in Verzug geraten, kann der Bauunternehmer nicht mehr als 1% pro Monat der geschuldeten Beträge verlangen. Wenn Sie beispielsweise 10.000 € schulden und einen Monat im Verzug sind, beträgt die maximale Strafe 100 €, nicht mehr. Wenn der Bauunternehmer jedoch eine höhere Strafe verlangt, können Sie sich auf diese Entscheidung berufen.
