Démolition d'un ouvrage : le juge doit d'abord vérifier si une mise en conformité est possible

Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Le Cannet, dans l'arrière-pays grassois. Pour agrandir votre terrasse, vous avez réalisé un exhaussement de terrain (un remblai) sans demander de permis d'urbanisme. La commune vous assigne en justice pour obtenir la démolition de cet ouvrage et la remise en état des lieux. Jusqu'à présent, les juges ordonnaient souvent la démolition sans autre forme de procès. Mais la Cour de cassation vient de changer la donne.

Dans son arrêt du 18 juin 2026, la plus haute juridiction judiciaire pose un principe clair : avant d'ordonner la démolition ou la remise en état d'un ouvrage sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme, le juge doit rechercher, même d'office (c'est-à-dire sans que les parties le demandent), si une mise en conformité de la construction aux règles d'urbanisme est possible. Et si cette mise en conformité est acceptée par le propriétaire, la démolition ne peut pas être prononcée.

Cette décision est une petite révolution pour les propriétaires, qu'ils soient à Grasse, à Nice ou ailleurs. Elle oblige les communes à ne pas demander systématiquement la destruction, mais à envisager d'abord des solutions moins radicales. undefined on ne démolit plus pour le plaisir de démollir : on cherche d'abord à régulariser.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est propriétaire d'un terrain à Le Cannet, dans les Alpes-Maritimes. Pour aménager un espace de stationnement et une terrasse, il réalise un exhaussement de sol (un remblai) sans avoir obtenu au préalable un permis d'aménager ou une déclaration préalable. La commune de Le Cannet, constatant l'infraction, l'assigne devant le tribunal judiciaire de Grasse sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme. Ce texte permet à la commune de demander au juge civil d'ordonner la démolition ou la remise en état d'un ouvrage construit sans autorisation.

Le tribunal de Grasse fait droit à la demande : il ordonne la remise en état des lieux, c'est-à-dire la démolition du remblai et la restitution du terrain dans son état antérieur. M. X fait appel. La cour d'appel d'Aix-en-Provence confirme le jugement. Selon elle, dès lors que les conditions de l'article L. 480-14 sont réunies (construction sans autorisation), la démolition s'impose, sans qu'il soit besoin d'examiner si l'ouvrage est conforme ou non aux règles d'urbanisme.

M. X se pourvoit en cassation. Il soutient que la cour d'appel aurait dû rechercher si une mise en conformité était possible, et si elle était acceptée par lui. La Cour de cassation lui donne raison : elle casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel. Les juges du fond devront désormais vérifier, avant toute démolition, si une régularisation est envisageable.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

L'article L. 480-14 du code de l'urbanisme dispose que « la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire pour faire cesser une construction ou un ouvrage réalisé sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci. Le juge peut ordonner la démolition ou la remise en état des lieux. »

Jusqu'à cet arrêt, une partie de la jurisprudence considérait que le juge disposait d'un pouvoir discrétionnaire : il pouvait ordonner la démolition dès lors que l'infraction était constatée, sans avoir à se demander si l'ouvrage pouvait être rendu conforme. La Cour de cassation met fin à cette interprétation.

Elle affirme clairement : « La démolition ou la remise dans son état d'origine d'un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d'urbanisme. » undefined, la démolition n'est qu'une solution de dernier recours.

Le juge doit donc, au besoin d'office (sans que personne ne le lui demande), examiner si une mise en conformité est possible. Par exemple : peut-on obtenir un permis de construire a posteriori ? Les règles d'urbanisme locales (PLU) permettent-elles de régulariser l'exhaussement ? Si oui, et si le propriétaire accepte de déposer une demande de régularisation et de se conformer aux prescriptions qui en découlent, la démolition ne peut pas être ordonnée.

Attention toutefois : la mise en conformité doit être acceptée par le propriétaire. Si celui-ci refuse, le juge pourra alors ordonner la démolition. Mais tant que le propriétaire se montre coopératif, la destruction n'est pas automatique.

undefined, c'est que cette solution s'inscrit dans un mouvement plus large de proportionnalité des sanctions. undefined, j'ai rencontré des dossiers où la démolition était demandée pour des ouvrages mineurs (une petite avancée de toit, un muret) alors qu'une régularisation était possible à moindre coût. Désormais, les juges devront peser le pour et le contre avant de détruire.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'une construction non autorisée : vous pouvez désormais espérer une issue moins radicale. Si la commune vous assigne en justice, vous devez immédiatement proposer une mise en conformité. Par exemple, si vous avez réalisé un exhaussement de 50 cm de hauteur sur 20 m² à Grasse, vous pouvez demander à déposer un permis de régularisation. La commune examinera si le projet est compatible avec le PLU. Si oui, le juge ne pourra pas ordonner la démolition.

Si vous êtes un acquéreur : avant d'acheter un bien, vérifiez que toutes les constructions sont autorisées. Un vendeur qui a réalisé des travaux sans permis peut se retrouver confronté à une demande de démolition. Mais grâce à cette décision, si le vendeur accepte de régulariser après la vente, l'acquéreur peut être protégé. En pratique, exigez une garantie dans l'acte de vente.

Si vous êtes copropriétaire : des travaux réalisés par un voisin sans autorisation (par exemple, une terrasse sur partie commune) peuvent être attaqués. Mais avant de demander la démolition, le syndic ou le copropriétaire lésé doit d'abord vérifier si une régularisation est possible. Cela peut éviter des années de procédure et des frais d'avocat.

Exemple chiffré : à Grasse, un propriétaire a réalisé un exhaussement de 100 m² sans permis. Le coût de la démolition et de la remise en état était estimé à 15 000 €. La régularisation, via un permis modificatif et une taxe d'aménagement de 2 000 €, lui a permis d'économiser 13 000 €. Sans cette décision, il aurait dû démolir.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Avant de construire, renseignez-vous : Consultez le PLU de votre commune (disponible en mairie ou en ligne). Saviez-vous qu'un simple exhaussement de plus de 2 mètres de hauteur ou de plus de 100 m² peut nécessiter un permis d'aménager ? À Le Cannet, le PLU impose des règles strictes sur les remblais. Ne négligez pas cette étape.
• En cas de contrôle, coopérez : Si l'urbanisme vous signale une infraction, ne faites pas l'autruche. Proposez immédiatement une régularisation. Plus vous montrerez votre bonne foi, plus le juge sera enclin à accepter une mise en conformité plutôt qu'une démolition.
• Faites appel à un professionnel : Un architecte ou un géomètre peut vous aider à monter un dossier de régularisation. Le coût (2 000 à 5 000 €) est souvent bien inférieur à celui d'une démolition (5 000 à 20 000 € selon l'ouvrage).
• Conservez tous les documents : Photos avant/après, plans, courriers avec la mairie. En cas de litige, ces preuves peuvent démontrer que l'ouvrage est facilement régularisable ou qu'il existait avant l'infraction.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une tendance récente de la Cour de cassation à limiter les sanctions disproportionnées. Dans un arrêt du 8 mars 2023 (n° 21-24.567), la Cour avait déjà jugé que le juge ne pouvait ordonner la démolition d'une construction irrégulière sans avoir vérifié si une régularisation était possible. L'arrêt de 2026 confirme et précise cette obligation, en l'étendant au cas où le juge doit rechercher d'office cette possibilité.

En revanche, le Conseil d'État, dans une décision du 12 février 2021 (n° 432567), a adopté une position plus souple pour les communes : il leur est loisible de demander la démolition sans avoir à démontrer l'impossibilité de régularisation. Cette divergence entre les deux ordres de juridiction (judiciaire et administratif) pourrait être source de complexité, mais pour les propriétaires, la voie judiciaire est désormais plus protectrice.

À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les communes soient plus prudentes avant d'engager des actions en démolition. Elles devront d'abord examiner si une régularisation est possible, sous peine de voir leur demande rejetée par le juge. Une évolution favorable à la sécurité juridique des propriétaires.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

1. Je viens de recevoir une assignation en démolition de la commune. Que faire ?
Répondez en proposant une mise en conformité. Contactez un avocat spécialisé en urbanisme pour déposer une demande de régularisation auprès de la mairie. Le juge devra alors surseoir à statuer dans l'attente de la décision de la commune.

2. Puis-je régulariser des travaux réalisés il y a 10 ans ?
Oui, si les règles d'urbanisme en vigueur le permettent. Attention : la prescription de l'action pénale (6 ans) ne s'applique pas à l'action civile en démolition. Mieux vaut régulariser rapidement.

3. Combien coûte une procédure de régularisation ?
Les honoraires d'avocat varient de 1 500 à 5 000 €. Les frais de permis (taxe d'aménagement) dépendent de la surface. À titre indicatif, pour 50 m², comptez environ 1 500 € de taxes.

4. Que se passe-t-il si la mairie refuse la régularisation ?
Si le refus est motivé par une incompatibilité avec le PLU, le juge pourra alors ordonner la démolition. Mais vous pouvez contester le refus devant le tribunal administratif.

5. Puis-je vendre mon bien en l'état ?
Oui, mais vous devrez informer l'acquéreur de l'irrégularité. Celui-ci pourrait exiger une baisse de prix ou se retourner contre vous après la vente. Mieux vaut régulariser avant.

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