Referenzentscheidung: cc • N° 09-16.244 • 2010-06-30 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind in Sophia-Antipolis, diesem Geschäftsviertel, in dem Start-ups und moderne Wohnanlagen nebeneinander existieren. Sie sind Eigentümer einer Wohnung, die Sie an einen jungen Ingenieur vermieten. Eines Tages kündigt er seinen Auszug mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten an, wie es das Gesetz allgemein vorsieht. Doch einige Wochen später teilt er Ihnen mit, dass er als RSA-Bezieher nur eine Kündigungsfrist von einem Monat einhalten muss. Was tun? Diese plötzliche Verkürzung akzeptieren oder vor Gericht anfechten?
Diese Situation, die häufiger vorkommt als man denkt, wirft eine entscheidende Frage auf: Muss ein Mieter sein Recht auf eine verkürzte Kündigungsfrist in seiner Kündigung ausdrücklich erwähnen, um es in Anspruch nehmen zu können? Mit anderen Worten: Kann er dieses Recht erst später „entdecken“ und dem Vermieter eine kürzere Frist aufzwingen? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs (des höchsten französischen Gerichts) aus dem Jahr 2010 widerspricht der Annahme vieler Vermieter.
In diesem Artikel erzähle ich Ihnen diese Entscheidung wie eine menschliche Geschichte, analysiere ihre rechtliche Begründung und erkläre Ihnen konkret, was dies für Sie bedeutet – ob Sie nun Eigentümer in Mandelieu, Mieter in Grasse oder Immobilienprofi in der Region sind. Denn Vorsicht: Die Unkenntnis dieser Regel kann teuer werden, sowohl zeitlich als auch finanziell.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Y., Mieter eines Hauses im Bezirk Grasse, hatte mehrere Verträge mit seinem Vermieter abgeschlossen: einen Mietvertrag für die Wohnung (Wohnraummietvertrag), einen Geschäftsraummietvertrag für eine Nebentätigkeit und einen Pachtvertrag (Vertrag, bei dem das Geschäft eines anderen gemietet wird). Herr Y. bezog RMI, den Vorgänger des RSA (Revenu de Solidarité Active), eine Sozialhilfe für Personen mit sehr geringen Einkünften.
Als er ausziehen wollte, sandte Herr Y. seinem Vermieter eine Kündigung, ohne zu erwähnen, dass ihm aufgrund seiner sozialen Lage eine verkürzte Kündigungsfrist von einem Monat zustand. Artikel 15-I des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (das Gesetz, das Wohnraummietverhältnisse regelt) sieht nämlich vor, dass Mieter, die bestimmte Leistungen wie RMI beziehen, mit einer Kündigungsfrist von nur einem Monat kündigen können, statt der üblichen drei Monate. Herr Y. berief sich in seinem Schreiben jedoch nicht auf dieses Recht.
Der Vermieter, der der Ansicht war, dass die Kündigungsfrist drei Monate betragen müsse, da der Mieter die Verkürzung nicht geltend gemacht hatte, weigerte sich, den Auszug nach einem Monat als wirksam anzuerkennen. Es kam zu einem Rechtsstreit: Der Vermieter leitete ein Räumungsverfahren ein mit der Begründung, der Mieter sei über die gültige Kündigungsfrist hinaus in der Wohnung geblieben. Herr Y. widersprach und machte geltend, dass ihm die verkürzte Kündigungsfrist zustehe, auch wenn er sie nicht erwähnt habe. Der Fall ging durch die Instanzen, mit Wendungen vor dem Gericht und dem Berufungsgericht, bevor er vor dem Kassationsgerichtshof landete.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Vermieter, oft gutgläubig, dachten, das Schweigen des Mieters über sein Recht auf verkürzte Kündigungsfrist schütze sie. Doch der Kassationsgerichtshof sollte klar entscheiden.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Der Kassationsgerichtshof hob mit seinem Urteil vom 30. Juni 2010 die Entscheidung des Berufungsgerichts auf, das Herrn Y. die verkürzte Kündigungsfrist verweigert hatte. Seine Begründung stützt sich auf einen grundlegenden Rechtsgrundsatz: den ordre public (zwingenden, nicht verhandelbaren) Charakter der gesetzlichen Bestimmung.
Die Richter stellten klar, dass Artikel 15-I des Gesetzes von 1989, der Mietern, die RMI (oder ähnliche Leistungen) beziehen, eine verkürzte Kündigungsfrist gewährt, eine zwingende Vorschrift ist. Das bedeutet, dass sie automatisch gilt, unabhängig vom Willen der Parteien. Mit anderen Worten: Der Mieter muss sie nicht ausdrücklich geltend machen, um sie in Anspruch nehmen zu können. Die Tatsache, dass er sich in seiner Kündigung nicht auf dieses Recht beruft, nimmt ihm dieses Recht nicht.
Das Gericht prüfte die Argumente beider Seiten. Der Vermieter machte geltend, der Mieter habe durch die Nichterwähnung der verkürzten Kündigungsfrist auf dieses Recht verzichtet und müsse die übliche Frist von drei Monaten einhalten. Doch die Richter wiesen dieses Argument zurück: Auf eine zwingende Vorschrift kann nicht durch bloßes Schweigen stillschweigend verzichtet werden. Für einen Verzicht wäre eine klare und ausdrückliche Handlung erforderlich, die hier nicht vorlag.
Mit anderen Worten: Das Gericht bestätigte eine Rechtsprechung, die die schutzbedürftigsten Mieter schützt. Es handelt sich nicht um eine große Weiterentwicklung, sondern um die Festigung eines bereits etablierten Grundsatzes: Zwingende Rechte sind unverfügbar (man kann nicht leicht darauf verzichten). Was nur wenige wissen: Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter sein Recht zunächst nicht kennt – er kann es später entdecken und rückwirkend geltend machen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Was ändert sich also genau im Alltag? Hier sind die praktischen Auswirkungen, aufgeschlüsselt nach Profilen.
Wenn Sie Vermieter sind (in Man
