Entscheidungsreferenz: cc • N° 21-18.993 • 2023-01-04 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Argelès-sur-Mer besitzt ein Rentnerehepaar, die Eheleute B.-M., seit Jahrzehnten ein hübsches Grundstück, Flurstück AL Nr. 1, das sie als Gemüsegarten und Obstgarten nutzen. Eines Tages erhalten sie ein Schreiben der Gemeindeverwaltung, in dem ihnen mitgeteilt wird, dass die Gemeinde das Eigentum an diesem Grundstück beansprucht, mit der Begründung, sie habe es durch Ersitzung erworben (d. h. indem sie es dreißig Jahre lang unangefochten als Eigentümer besessen hat). Das Paar ist fassungslos: Wie kann eine juristische Person des öffentlichen Rechts, in diesem Fall eine Gemeinde, sich ein privates Grundstück aneignen, ohne zu zahlen, einfach durch Nutzung? Diese Frage, die fast abwegig erscheint, wurde vom Kassationshof in einem Urteil vom 4. Januar 2023 entschieden. Die Antwort ist klar: Ja, juristische Personen des öffentlichen Rechts können unter strengen Voraussetzungen durch Ersitzung erwerben. Aber was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann? Eine Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Die Angelegenheit beginnt lange vor dem Rechtsstreit. In den 1960er Jahren erwirbt die Gemeinde Perpignan (denn ja, die Geschichte spielt in den Pyrénées-Orientales, und wir sprechen hier beispielhaft von Perpignan) ein großes Areal, um dort eine Wohnsiedlung anzulegen. Unter den Parzellen bleibt ein schmaler Landstreifen, Flurstück E Nr. 3, unbebaut. Im Laufe der Zeit lassen sich Privatpersonen, die Eheleute B.-M., in der Nähe nieder und beginnen, diese Parzelle zu nutzen: Sie pflanzen Obstbäume, stellen einen Gartenschuppen auf und verbringen dort ihre Wochenenden. Sie pflegen das Grundstück, zahlen die Grundsteuer (jedenfalls glauben sie das) und verhalten sich in jeder Hinsicht wie Eigentümer. Mehr als dreißig Jahre lang wird dies von niemandem beanstandet. Doch eines Tages, im Jahr 2010, beschließt die Gemeinde, die die Parzelle in ihrem Privatvermögen geführt hatte, dort eine öffentliche Einrichtung zu bauen. Sie teilt den Eheleuten B.-M. mit, dass sie das Grundstück räumen müssten, da es der Gemeinde gehöre. Die Eheleute B.-M. verklagen die Gemeinde auf Eigentumsfeststellung und berufen sich auf Ersitzung. Die Gemeinde wendet ein, dass eine juristische Person des öffentlichen Rechts nicht gegen einen Privaten ersitzen könne. Das Gericht erster Instanz gibt den Eheleuten B.-M. recht, aber das Berufungsgericht hebt das Urteil auf und entscheidet, dass die Gemeinde die Parzelle mehr als dreißig Jahre lang unzweideutig besessen habe. Die Eheleute B.-M. legen Kassation ein. Der Kassationshof weist ihre Beschwerde mit Urteil vom 4. Januar 2023 zurück und bestätigt, dass die Gemeinde das Eigentum durch Ersitzung erworben hat.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern der Debatte betrifft Artikel 712 des Code civil (der die Erwerbsarten des Eigentums aufzählt) und Artikel 2258 desselben Gesetzbuchs (der die Ersitzung definiert: ununterbrochener, ungestörter, öffentlicher, unzweideutiger Besitz als Eigentümer für dreißig Jahre). Die Eheleute B.-M. machten geltend, dass juristische Personen des öffentlichen Rechts (Staat, Gemeinden, Departements, Regionen, öffentliche Einrichtungen) nicht durch Ersitzung erwerben könnten, da die Ersitzung eine „private“ Erwerbsart sei und die Güter juristischer Personen des öffentlichen Rechts unveräußerlich seien (Grundsatz der Unveräußerlichkeit des öffentlichen Eigentums). Der Kassationshof stellt jedoch klar, dass dieser Grundsatz nur für das öffentliche Eigentum gilt, nicht für das Privateigentum juristischer Personen des öffentlichen Rechts. Das fragliche Grundstück gehörte zum Privatvermögen der Gemeinde (es war nicht für einen öffentlichen Dienst bestimmt). Daher kann die Gemeinde wie jeder private Eigentümer durch Ersitzung erwerben, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Gemeinde, die ein privates Grundstück dreißig Jahre lang wie ein Eigentümer besitzt, mit den erforderlichen Merkmalen, kann Eigentümer werden, ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen. Vorsicht jedoch: Die Richter prüfen die Besitzmerkmale streng. In diesem Fall hatte die Gemeinde durch ihre Bediensteten das Grundstück gepflegt, Bepflanzungen vorgenommen und sogar den Zustand durch einen Gerichtsvollzieher feststellen lassen. Die Eheleute B.-M. hatten dagegen nur einen prekären Besitz (von der Gemeinde geduldet) und keine Grundsteuer gezahlt. Das Gericht befand daher, dass der Besitz der Gemeinde „unzweideutig“ (klar und ohne Mehrdeutigkeit) und „als Eigentümer“ war. Dies mag für Privatpersonen, die glaubten, Eigentümer zu sein, unfair erscheinen, aber das Gesetz ist klar: Die Ersitzung steht allen offen, auch juristischen Personen des öffentlichen Rechts, für ihr Privateigentum.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen, insbesondere in Südfrankreich, wo Nachbarschaftskonflikte und Grenzüberschreitungen häufig sind.
Für private Eigentümer: Wenn Sie ein Grundstück besitzen, das an eine Gemeindeparzelle angrenzt, und die Gemeinde es seit langem nutzt (Parkplatz, öffentlicher Garten, Weg), könnten Sie Ihr Eigentumsrecht verlieren, wenn Sie nicht handeln. Wenn eine Gemeinde ohne Ihre Zustimmung eine Bank, eine Laterne oder einen Garten auf Ihrem Grundstück installiert und Sie dreißig Jahre lang nicht reagieren, kann sie Eigentümer werden. Entscheidend ist, dass die Ersitzungsfrist auch dann läuft, wenn die Gemeinde keinen Eigentumstitel hat. In meiner Praxis bin ich auf Fälle in Perpignan gestoßen, in denen Eigentümer entdeckten, dass ein Teil ihres Grundstücks von der Gemeinde genutzt wurde und sie Gefahr liefen, das Eigentum zu verlieren.
