Prescription acquisitive : une commune peut-elle devenir propriétaire sans payer ?

Imaginez la scène : à Argelès-sur-Mer, un couple de retraités, les consorts B.-M., possède depuis des décennies une jolie parcelle de terrain, cadastrée AL n° 1, qu'ils utilisent comme jardin potager et verger. Un jour, ils reçoivent un courrier de la mairie leur annonçant que la commune revendique la propriété de cette parcelle, au motif qu'elle l'aurait acquise par prescription acquisitive (c'est-à-dire en la possédant comme propriétaire pendant trente ans sans contestation). Le couple est stupéfait : comment une personne publique, en l'occurrence une commune, peut-elle s'approprier un terrain privé sans payer, simplement en l'utilisant ? Cette question, qui semble presque incongrue, a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 janvier 2023. La réponse est claire : oui, les personnes publiques peuvent acquérir par prescription, sous certaines conditions strictes. Mais qu'est-ce que ça change concrètement pour vous, propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence bien avant le litige. Dans les années 1960, la commune de Perpignan (car oui, l'histoire se déroule dans les Pyrénées-Orientales, et nous parlerons de Perpignan pour l'exemple) acquiert une vaste emprise pour y aménager un lotissement. Parmi les parcelles, une petite bande de terre, cadastrée E n° 3, reste non bâtie. Au fil du temps, des particuliers, les consorts B.-M., s'installent à proximité et commencent à utiliser cette parcelle : ils y plantent des arbres fruitiers, y installent un cabanon de jardin, et y passent leurs week-ends. Ils en assurent l'entretien, paient les taxes foncières (ou du moins, ils croient le faire), et se comportent en tout point comme des propriétaires. Pendant plus de trente ans, personne ne les conteste. Mais un jour, en 2010, la commune, qui avait inscrit la parcelle dans son domaine privé, décide d'y construire un équipement public. Elle signifie alors aux B.-M. qu'ils doivent libérer les lieux, car la parcelle appartient à la commune. Les consorts B.-M. assignent la commune en revendication de propriété, invoquant la prescription acquisitive (usucapion). La commune oppose qu'une personne publique ne peut pas prescrire contre un particulier. Le tribunal de première instance donne raison aux B.-M., mais la cour d'appel infirme, jugeant que la commune avait possédé la parcelle de manière non équivoque pendant plus de trente ans. Les B.-M. se pourvoient en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 4 janvier 2023, rejette leur pourvoi et confirme que la commune a bien acquis la propriété par prescription.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le cœur du débat porte sur l'article 712 du Code civil (qui énumère les modes d'acquisition de la propriété) et l'article 2258 du même code (qui définit la prescription acquisitive : possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant trente ans). Les consorts B.-M. soutenaient que les personnes publiques (État, communes, départements, régions, établissements publics) ne peuvent pas acquérir par prescription, car la prescription est un mode d'acquisition « privé » et que les biens des personnes publiques sont inaliénables (principe d'inaliénabilité du domaine public). Mais la Cour de cassation rappelle que ce principe ne s'applique qu'au domaine public, pas au domaine privé des personnes publiques. Or, la parcelle en cause faisait partie du domaine privé de la commune (elle n'était pas affectée à un service public). Dès lors, la commune peut, comme tout propriétaire privé, acquérir par prescription si elle en remplit les conditions. undefined, une commune qui possède un terrain privé comme si elle en était propriétaire pendant trente ans, avec les caractéristiques requises, peut en devenir propriétaire sans avoir à payer d'indemnité. Attention toutefois : les juges vérifient strictement les éléments de la possession. Dans cette affaire, la commune avait, par ses agents, entretenu la parcelle, procédé à des plantations, et même fait constater par huissier l'état des lieux. Les B.-M., de leur côté, n'avaient qu'une possession précaire (tolérée par la commune) et n'avaient pas payé de taxes foncières. La Cour a donc estimé que la possession de la commune était « non équivoque » (claire et sans ambiguïté) et « à titre de propriétaire ». Ce qui pourrait paraître injuste pour les particuliers qui croyaient être propriétaires, mais la loi est claire : la prescription acquisitive est ouverte à tous, y compris aux personnes publiques, pour leurs biens privés.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques majeures, surtout dans le sud de la France où les conflits de voisinage et les empiétements sont fréquents.

Pour les propriétaires particuliers : Si vous possédez un terrain attenant à une parcelle communale, et que la commune l'utilise depuis longtemps (parking, jardin public, chemin), vous pourriez perdre votre droit de propriété si vous n'agissez pas. undefined si une commune installe un banc, un lampadaire ou un jardin sur votre terrain sans votre autorisation, et que vous ne réagissez pas pendant trente ans, elle peut devenir propriétaire. undefined, c'est que la prescription court même si la commune n'a pas de titre de propriété. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires à Perpignan ont découvert qu'une partie de leur jardin était revendiquée par la mairie après des décennies d'usage communal. Pour éviter cela, il faut réagir vite : envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception contestant l'occupation, ou engager une action en revendication avant l'expiration du délai de trente ans.

Pour les locataires : Vous n'êtes pas directement concernés, car un locataire ne peut pas prescrire contre son bailleur (sa possession est précaire). Mais si vous occupez un terrain communal sans titre, sachez que la commune peut, après trente ans, en devenir propriétaire à votre détriment si vous êtes le propriétaire apparent.

Pour les professionnels de l'immobilier (notaires, agents immobiliers, promoteurs) : Lors d'une transaction, vérifiez toujours la situation de possession des parcelles, surtout si la commune est voisine. Un acte de vente peut être annulé si le vendeur n'était pas propriétaire parce que la commune avait prescrit. Exemple concret : un promoteur à Argelès-sur-Mer achète un terrain pour construire une résidence. Il découvre après coup que la moitié de la parcelle est utilisée par la commune comme chemin d'accès depuis quarante ans. La commune peut revendiquer la propriété de cette moitié, et le promoteur perd son investissement. Délai : trente ans à compter du début de la possession. Montant : la valeur du terrain perdu peut atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faire constater l'état des lieux par huissier dès l'achat d'un terrain ou en cas d'empiétement suspect. Un procès-verbal de constat permet de dater précisément le début de la possession et de prouver votre possession non équivoque.
• Payer les taxes foncières et conserver les quittances. C'est un acte de propriétaire. Si vous ne les payez pas, cela peut être interprété comme une absence de possession à titre de propriétaire.
• Adresser une mise en demeure à toute personne publique qui occupe votre terrain sans droit. Cela interrompt la prescription acquisitive. Conservez la preuve de l'envoi.
• Consulter un avocat spécialisé dès les premiers signes de revendication. Un avocat peut vous conseiller sur les actions à mener (assignation en revendication, bornage, etc.) et vous aider à constituer un dossier solide.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 10 mai 2005 (n° 03-15.298), qu'une commune peut acquérir par prescription un terrain privé si elle en a la possession paisible, publique et non équivoque pendant trente ans. L'arrêt de 2023 ne fait que confirmer cette solution, en la précisant sur la notion de possession non équivoque. En revanche, la Cour de cassation a également rappelé que la prescription ne peut jouer pour les biens du domaine public (arrêt du 14 juin 2018, n° 17-15.123). Ainsi, un terrain affecté à un service public (école, mairie, route) reste imprescriptible. La tendance est donc à la protection des particuliers contre les empiétements des personnes publiques, mais à condition qu'ils agissent en temps utile. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les communes soient plus vigilantes à régulariser leur situation foncière, et à ce que les particuliers soient mieux informés de leurs droits.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Une commune peut-elle prescrire contre moi ? Oui, si elle possède votre terrain de manière continue, paisible, publique et non équivoque pendant 30 ans, et si le terrain relève de son domaine privé.
• Que faire si la commune occupe mon terrain ? Réagissez immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, et consultez un avocat pour engager une action en revendication ou en bornage.
• Quel est le délai pour agir ? Vous devez agir avant l'expiration du délai de prescription (30 ans). Si la possession a commencé il y a 25 ans, il vous reste 5 ans pour intenter une action.
• Puis-je être indemnisé si la commune prescrit ? Non, la prescription acquisitive est un mode d'acquisition à titre gratuit : la commune ne vous doit aucune indemnité.
• Un locataire peut-il prescrire contre son bailleur ? Non, la possession du locataire est précaire (il reconnaît le droit du propriétaire).

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