Entscheidungsreferenz: cc • N° 07-13.409 • 2008-05-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Saint-Pierre-des-Corps, in einer ruhigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Seit Jahren zahlen Sie Wohngeld, ohne groß darauf zu achten. Eines Tages entdecken Sie, dass die Teilungserklärung eine Klausel enthält, die Sie verpflichtet, die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen in einem unverhältnismäßig hohen Anteil zu bezahlen, oder die Ihnen verbietet, Ihre Immobilie zu vermieten. Sie fragen sich: "Das ist missbräuchlich, aber kann ich nach so vielen Jahren noch handeln?"
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Wohnungseigentümern. Das Gesetz sieht in der Regel Fristen für gerichtliche Schritte vor: die sogenannte Verjährung (die Frist, nach der man nicht mehr klagen kann). Aber für bestimmte Klagen schließt das Gesetz diese Fristen aus, insbesondere wenn es darum geht, eine Klausel für "nicht geschrieben" (d.h. nichtig und wirkungslos) erklären zu lassen.
Das Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 7. Mai 2008 (Nr. 07-13.409) hat klar entschieden: Die Klage auf Feststellung, dass eine Klausel in einer Teilungserklärung missbräuchlich ist, unterliegt nicht der Verjährung nach Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Mit anderen Worten: Sie können eine unzulässige Klausel jederzeit anfechten, selbst Jahrzehnte nachdem Sie sie akzeptiert haben. Aber Vorsicht, diese Regel hat ihre Grenzen. Lassen Sie uns diese richtungsweisende Entscheidung gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall begann in Lyon, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der 76 rue Eugène Pons, 37 rue Joséphin Soulary und 7-9 rue Mascrany. Die Eigentümergemeinschaft (alle Eigentümer, vertreten durch den Verwalter) hatte in ihre Teilungserklärung eine Klausel aufgenommen, die nach Ansicht einiger Eigentümer missbräuchlich war. Worum ging es? Um eine Klausel, die eine offensichtlich unverhältnismäßige Verteilung der Lasten vorsah oder die Rechte der Eigentümer übermäßig einschränkte.
Ein Eigentümer, nennen wir ihn Herrn X, beschloss, diese Klausel anzufechten. Er verklagte die Gemeinschaft vor dem Tribunal de grande instance Lyon, um die Klausel für "nicht geschrieben" (d.h. ohne rechtliche Wirkung) erklären zu lassen. Die Gemeinschaft wandte ein gewichtiges Argument ein: Nach Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 verjähren Klagen zwischen Eigentümern oder gegen die Gemeinschaft innerhalb von zehn Jahren ab Veröffentlichung der Teilungserklärung. Da die Klausel mehr als zehn Jahre alt war, sei die Klage unzulässig.
Das Tribunal de grande instance gab dem Eigentümer recht, aber das Berufungsgericht Lyon folgte dem Argument der Gemeinschaft. Herr X legte daraufhin Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hob mit seinem Urteil vom 7. Mai 2008 das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht Lyon in anderer Besetzung zurück. Die Begründung der obersten Richter ist klar: Die Klage auf Feststellung einer nicht geschriebenen Klausel, gestützt auf Artikel 43 des Gesetzes von 1965, unterliegt nicht der Verjährung des Artikels 42.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man zwei Schlüsseltexte des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Statut der Wohnungseigentümergemeinschaft kennen:
- Artikel 42: Er legt eine Verjährungsfrist von zehn Jahren für alle persönlichen Klagen zwischen Eigentümern oder zwischen einem Eigentümer und der Gemeinschaft fest. Wenn Sie beispielsweise einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten wollen, haben Sie dafür zehn Jahre Zeit.
- Artikel 43: Er bestimmt, dass Klauseln der Teilungserklärung, die die in den Artikeln 6 bis 37 des Gesetzes genannten Rechte der Eigentümer beeinträchtigen oder gegen die öffentliche Ordnung verstoßen, als nicht geschrieben gelten (also wirkungslos sind). Mit anderen Worten: Manche Klauseln sind so missbräuchlich, dass sie automatisch nichtig sind, ohne dass sie innerhalb einer Frist angefochten werden müssen.
Die Frage war also: Unterliegt die Klage auf Feststellung einer nicht geschriebenen Klausel nach Artikel 43 der zehnjährigen Verjährungsfrist des Artikels 42? Der Kassationsgerichtshof verneint dies. Warum? Weil Artikel 43 eine absolute Nichtigkeit aus Gründen der öffentlichen Ordnung vorsieht (eine so schwerwiegende Verletzung, dass sie nicht durch Zeitablauf geheilt werden kann). Eine missbräuchliche Klausel auf unbestimmte Zeit wirken zu lassen, wäre mit der öffentlichen Ordnung unvereinbar. Die Richter sind der Ansicht, dass die Verjährung eine von Anfang an nichtige Klausel nicht heilen kann.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung war nicht selbstverständlich. Vor 2008 wandten einige Gerichte die zehnjährige Verjährung auf alle Klagen an, auch auf die nach Artikel 43. Der Kassationsgerichtshof beendete damit eine Auslegungsdivergenz. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer ihr Klagerecht verloren hatten, weil sie zu lange gewartet hatten, bevor dieses Urteil Klarheit schaffte.
Vorsicht jedoch: Das Gericht stellt klar, dass die Klage auf Feststellung einer nicht geschriebenen Klausel unverjährbar ist, nicht aber die Klage auf Rückzahlung der aufgrund dieser Klausel gezahlten Beträge. Wenn Sie also aufgrund einer missbräuchlichen Klausel zu viel Wohngeld gezahlt haben, können Sie die Rückerstattung verlangen, jedoch nur innerhalb der fünfjährigen Regelverjährung. Sie müssen also schnell handeln, um Ihr Geld zurückzubekommen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen Wohnungseigentümer: Wenn Sie entdecken, dass Ihre Teilungserklärung eine missbräuchliche Klausel enthält (z.B. eine Klausel, die die Nutzung Ihrer Wohnung unverhältnismäßig einschränkt oder eine ungleiche Lastenverteilung vorsieht), können Sie diese jederzeit anfechten, ohne sich um eine Verjährungsfrist sorgen zu müssen. Sie müssen jedoch bedenken, dass die Rückforderung zu viel gezahlter Beträge der fünfjährigen Verjährung unterliegt.
