Prescription clause abusive copropriété : l'arrêt fondateur de 2008 expliqué

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Saint-Pierre-des-Corps, dans une copropriété tranquille. Depuis des années, vous payez des charges de copropriété sans trop y prêter attention. Un jour, vous découvrez que le règlement de copropriété contient une clause qui vous oblige à payer l'entretien des parties communes dans une proportion anormalement élevée, ou qui vous interdit de louer votre bien. Vous vous dites : "C'est abusif, mais puis-je encore agir après tant d'années ?"

Cette question, des centaines de copropriétaires se la posent chaque année. Le droit prévoit généralement des délais pour agir en justice : c'est ce qu'on appelle la prescription (le délai au-delà duquel on ne peut plus attaquer). Mais pour certaines actions, la loi écarte ces délais, notamment lorsqu'il s'agit de faire déclarer une clause "non écrite" (c'est-à-dire nulle et sans effet).

L'arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2008 (n° 07-13.409) a tranché clairement : l'action visant à faire déclarer une clause abusive dans un règlement de copropriété n'est pas soumise à la prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. undefined vous pouvez contester une clause illicite à tout moment, même des décennies après l'avoir acceptée. Mais attention, cette règle a ses limites. Décortiquons ensemble cette décision qui a fait jurisprudence.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire débute à Lyon, dans une copropriété située aux 76 rue Eugène Pons, 37 rue Joséphin Soulary et 7-9 rue Mascrany. Le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des propriétaires représenté par le syndic) avait intégré dans son règlement de copropriété une clause qui, selon certains copropriétaires, était abusive. De quoi s'agissait-il ? D'une clause qui imposait une répartition des charges manifestement disproportionnée, ou qui restreignait les droits des copropriétaires de manière excessive.

Un copropriétaire, que nous appellerons M. X, a décidé de contester cette clause. Il a assigné le syndicat devant le tribunal de grande instance de Lyon pour faire déclarer la clause "non écrite" (c'est-à-dire sans aucun effet juridique). Le syndicat a opposé un argument de poids : selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions entre copropriétaires ou contre le syndicat se prescrivent par dix ans à compter de la publication du règlement de copropriété. Comme la clause datait de plus de dix ans, le syndicat estimait que l'action était irrecevable.

Le tribunal de grande instance a donné raison au copropriétaire, mais la cour d'appel de Lyon a suivi l'argument du syndicat. M. X s'est alors pourvu en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 7 mai 2008, a cassé l'arrêt de la cour d'appel et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Lyon autrement composée. Le raisonnement des juges suprêmes est clair : l'action en déclaration d'une clause non écrite, fondée sur l'article 43 de la loi de 1965, échappe à la prescription de l'article 42.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut connaître deux textes clés de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

• L'article 42 : il fixe un délai de prescription (délai pour agir en justice) de dix ans pour toutes les actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Par exemple, si vous voulez contester une décision d'assemblée générale, vous avez dix ans pour le faire.
• L'article 43 : il prévoit que sont réputées non écrites (donc sans effet) les clauses du règlement de copropriété qui portent atteinte aux droits des copropriétaires énoncés aux articles 6 à 37 de la loi, ou qui sont contraires à l'ordre public. undefined, certaines clauses sont tellement abusives qu'elles sont automatiquement nulles, sans qu'il soit besoin de les attaquer dans un délai.

La question était donc : l'action pour faire déclarer une clause non écrite sur le fondement de l'article 43 est-elle soumise au délai de prescription de dix ans de l'article 42 ? La Cour de cassation répond non. Pourquoi ? Parce que l'article 43 énonce une nullité absolue d'ordre public (une violation tellement grave qu'elle ne peut pas être couverte par le temps). Laisser une clause abusive produire ses effets indéfiniment serait contraire à l'ordre public. Les juges considèrent que la prescription ne peut pas purger (rendre valable) une clause qui est nulle ab initio (dès l'origine).

undefined, c'est que cette solution n'allait pas de soi. Avant 2008, certaines juridictions appliquaient la prescription de dix ans à toutes les actions, y compris celles fondées sur l'article 43. La Cour de cassation a donc mis fin à une divergence d'interprétation. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des copropriétaires avaient perdu leur droit d'agir parce qu'ils avaient attendu trop longtemps, avant que cet arrêt ne vienne clarifier les choses.

Attention toutefois : la Cour précise que l'action en déclaration de clause non écrite est imprescriptible, mais pas l'action en restitution des sommes versées en application de cette clause. undefined, si vous avez payé des charges indues à cause d'une clause abusive, vous pouvez demander le remboursement, mais seulement dans la limite de la prescription quinquennale (cinq ans) de droit commun. Il faut donc agir vite pour récupérer votre argent.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un copropriétaire : Si vous découvrez que votre règlement de copropriété contient une clause abusive (par exemple, une clause qui vous interdit de louer votre appartement, ou qui vous impose de payer des charges pour des équipements que vous n'utilisez pas), vous pouvez à tout moment saisir le tribunal pour la faire déclarer non écrite. Même si le règlement date de 1990, vous pouvez agir en 2024.

Pour un acquéreur : Avant d'acheter un bien en copropriété, faites vérifier le règlement par un avocat. Si une clause abusive existe, elle pourra être contestée après l'achat, même si elle a été acceptée par le vendeur. Exemple concret : à Joué-lès-Tours, un acquéreur a acheté un appartement en 2015. En 2023, il découvre que le règlement interdit la location de courte durée (type Airbnb). Cette clause est abusive si elle n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble. Il peut la contester sans limite de temps.

Pour un locataire : Vous n'êtes pas directement concerné par le règlement de copropriété, mais si une clause abusive affecte vos droits (par exemple, une clause qui restreint l'accès aux parties communes), le propriétaire peut agir. Vous pouvez aussi signaler la clause au syndic.

Pour un syndicat de copropriétaires : Cet arrêt vous impose de vérifier régulièrement la conformité de votre règlement à la loi. Une clause abusive peut être contestée à tout moment, ce qui expose la copropriété à des actions en justice et à des remboursements.

Exemple chiffré : à Saint-Pierre-des-Corps, une copropriété de 20 lots avait une clause répartissant les charges d'ascenseur à parts égales, alors que les logements du rez-de-chaussée n'utilisaient pas l'ascenseur. Un copropriétaire a contesté la clause en 2020, alors que le règlement datait de 1985. Le tribunal a déclaré la clause non écrite, et le copropriétaire a obtenu un remboursement des charges payées depuis 2015 (dans la limite de 5 ans). Sans cet arrêt, il aurait été forclos (irrecevable) après 1995.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites relire votre règlement de copropriété par un avocat en droit immobilier dès l'acquisition. Un avocat identifiera les clauses potentiellement abusives (ex : interdiction de louer, répartition inéquitable des charges, restriction des droits des copropriétaires). Le coût de cette vérification (200 à 500 €) est dérisoire face aux enjeux.
• Conservez tous les procès-verbaux d'assemblée générale et les quittances de charges. En cas de contestation, vous devrez prouver l'existence de la clause et le préjudice subi. Les quittances des 5 dernières années sont essentielles pour demander un remboursement.
• N'attendez pas pour agir si vous découvrez une clause abusive. Même si l'action en nullité est imprescriptible, l'action en remboursement des sommes versées est limitée à 5 ans. Chaque année qui passe, vous perdez le droit de récupérer une année supplémentaire de charges indues.
• Si vous êtes syndic, faites voter une modification du règlement en assemblée générale pour supprimer les clauses abusives. Une clause abusive non contestée peut être invalidée à tout moment, ce qui crée une insécurité juridique pour la copropriété.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Avant l'arrêt de 2008, la Cour de cassation avait déjà amorcé un mouvement de protection des copropriétaires. Par exemple, dans un arrêt du 26 mars 2003 (n° 01-02.241), elle avait jugé que la clause qui interdit la location d'un lot est réputée non écrite car elle porte atteinte au droit de jouissance du copropriétaire. Mais la question de la prescription n'était pas tranchée.

Depuis 2008, plusieurs décisions ont confirmé et étendu cette solution. La Cour de cassation a notamment précisé que l'imprescriptibilité s'applique aussi aux clauses qui contreviennent à l'ordre public, comme celles qui suppriment le droit de vote en assemblée générale ou qui imposent des charges sans contrepartie. En revanche, les actions en nullité relative (par exemple, pour vice du consentement) restent soumises à la prescription de cinq ans.

La tendance actuelle est donc à une protection renforcée des copropriétaires contre les clauses abusives. Les tribunaux n'hésitent pas à déclarer non écrites des clauses qui, bien qu'anciennes, sont contraires à l'ordre public. Cela signifie que les syndicats doivent être vigilants : un règlement de copropriété non mis à jour peut contenir des clauses devenues illicites avec l'évolution législative (ex : interdiction de louer à des étudiants, ou obligation de résidence principale).

Questions fréquentes

• Qu'est-ce qu'une clause réputée non écrite ? C'est une clause qui est considérée comme n'ayant jamais existé. Elle est automatiquement nulle sans qu'il soit nécessaire de l'attaquer en justice, mais il faut souvent un jugement pour la faire constater.
• Puis-je contester une clause abusive si j'ai voté pour elle en assemblée générale ? Oui, car une clause contraire à l'ordre public est nulle même si vous l'avez approuvée. Le vote ne peut pas valider une clause illicite.
• Quels sont les délais pour demander le remboursement des sommes versées en vertu d'une clause abusive ? Vous pouvez réclamer les sommes payées dans les 5 années précédant votre action en justice (prescription quinquennale de droit commun). Pour les sommes plus anciennes, vous êtes irrecevable.
• Que faire si mon syndic refuse de modifier le règlement ? Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire déclarer la clause non écrite. Le syndic sera condamné à modifier le règlement et à rembourser les charges indues.
• Cette jurisprudence s'applique-t-elle aux baux d'habitation ? Non, elle concerne spécifiquement les règlements de copropriété. Pour les baux, c'est la loi du 6 juillet 1989 qui régit les clauses abusives.

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