Referenzentscheidung: cc • Nr. 04-12.659 • 2005-06-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung mit Parkplatz in Le Cannet gekauft. Alles scheint perfekt. Doch bei der ersten Eigentümerversammlung stellen Sie fest, dass Sie 200 € pro Jahr für die Instandhaltung des Pools zahlen, obwohl Sie keinen Zugang zu diesem Pool haben. Ungerecht, oder? Sie sind nicht allein. In Nizza entdecken jedes Jahr Hunderte von Wohnungseigentümern, dass ihre Teilungserklärung die Kosten ungerecht verteilt. Einige zahlen für Einrichtungen, die sie nicht nutzen, andere werden zu wenig belastet. Was tun, wenn die Klausel missbräuchlich ist? Wie weit darf der Richter gehen, um das Gleichgewicht wiederherzustellen? Der Kassationsgerichtshof gibt in einem Urteil vom 22. Juni 2005 eine klare Antwort: Der Richter kann die Klausel nicht nur aufheben, sondern auch die gesamte Verteilung neu regeln, einschließlich der Schaffung von Sonderkosten. Eine Entscheidung, die die Spielregeln ändert.
Aber was ändert sich genau? Bisher zögerten manche Gerichte, so weit zu gehen. Sie hoben die Klausel auf, verwiesen die Parteien aber auf Verhandlungen, was den Wohnungseigentümer in der Schwebe ließ. Nun hat der Richter die volle Befugnis, die Regeln neu zu schreiben. Vorsicht jedoch: Dies ist kein Freibrief. Die Entscheidung muss die öffentlich-rechtlichen Grundsätze des Gesetzes von 1965 respektieren. Kurz gesagt, der Richter muss eine gerechte, verhältnismäßige und vor allem gesetzeskonforme Lösung finden.
Für Eigentümer an der Côte d'Azur, wo Immobilien teuer und die Nebenkosten hoch sind, ist diese Rechtsprechung eine wertvolle Waffe. Ob in Nizza, Le Cannet oder anderswo: Wenn Ihre Teilungserklärung ungerecht erscheint, wissen Sie, dass die Justiz alles neu ordnen kann. Wie? Das sehen wir uns an.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer einer Wohnung in Nizza in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Gebäuden und Stellplätzen. Die in den 1970er Jahren verfasste Teilungserklärung verteilt die allgemeinen Kosten (Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Aufzug usw.) nach Miteigentumsanteilen (d. h. dem Anteil jedes Sondereigentums an den Gemeinschaftsflächen). Soweit nichts Ungewöhnliches. Doch ein Problem taucht auf: Einige Stellplätze wurden durch Unterteilung einer ursprünglichen Einheit geschaffen. Die Teilungserklärung hatte diese Situation nicht vorgesehen. Die Folge: Die Eigentümer dieser neuen Stellplätze zahlen die gleichen Kosten wie die anderen, obwohl sie nicht die gleichen Einrichtungen nutzen. Zum Beispiel tragen sie zur Instandhaltung des Pools bei, obwohl sie keinen Zugang dazu haben.
Herr X ficht dies an. Er ruft das Tribunal de grande instance von Grasse an, das ihm Recht gibt: Die Klausel zur Kostenverteilung wird aufgehoben. Das Gericht geht jedoch nicht weiter und überlässt es den Wohnungseigentümern, eine neue Verteilung zu finden. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence bestätigt die Aufhebung, entscheidet aber diesmal, selbst eine neue Verteilung festzulegen, einschließlich der Schaffung von Sonderkosten für die Stellplätze. Der Verband der Wohnungseigentümer (der Verwalter) legt Kassation ein mit der Begründung, der Richter könne keine Sonderkosten schaffen, sondern nur bestehende Kosten verteilen.
Wendung: Der Kassationsgerichtshof weist die Beschwerde zurück. Er bestätigt die Argumentation des Berufungsgerichts. Mit anderen Worten: Der Richter hat die Befugnis, Sonderkosten zu schaffen, wenn dies zur Einhaltung der zwingenden Vorschriften des Gesetzes vom 10. Juli 1965 unerlässlich ist. Was nur wenige wissen: Dieses Gesetz schreibt eine Kostenverteilung nach dem objektiven Nutzen jeder Einrichtung für jedes Sondereigentum vor. Ist eine Klausel zuwider, kann der Richter alles neu regeln.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf Artikel 43 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 zurückkommen. Dieser Artikel bestimmt, dass „Klauseln in Teilungserklärungen, die den Bestimmungen der Artikel 6 bis 37, 41-1 bis 41-5 und 42 zuwiderlaufen, als nicht geschrieben gelten“. Kurz gesagt, eine rechtswidrige Klausel ist schlichtweg nicht existent. Aber was dann? Artikel 43 präzisiert, dass der Richter „eine neue Kostenverteilung vornehmen und alle Modalitäten festlegen kann, die die Beachtung der zwingenden Vorschriften erfordert“. Der Kassationsgerichtshof fügt in diesem Urteil hinzu, dass dies die Schaffung von Sonderkosten umfasst, „wenn sie im Hinblick auf das Gesetz unerlässlich ist“.
Vorsicht jedoch: Dies ist kein Freibrief. Der Richter muss den Gleichheitsgrundsatz zwischen den Wohnungseigentümern wahren. Konkret müssen die Kosten nach dem Nutzen verteilt werden, den jedes Sondereigentum aus den gemeinsamen Dienstleistungen und Einrichtungen zieht. Wenn beispielsweise nur bestimmte Sondereigentümer den Pool nutzen, müssen nur diese für dessen Instandhaltung zahlen. Dies sind die sogenannten Sonderkosten gemäß Artikel 10 des Gesetzes von 1965.
In diesem Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass die streitigen Stellplätze nicht vom Pool, Garten oder Aufzug profitierten. Es war daher unerlässlich, Sonderkosten für diese Einrichtungen zu schaffen, um die Eigentümer der Stellplätze nicht zu Unrecht zu belasten.
