Referenzentscheidung: cc • Nr. 09-13.254 • 2010-03-31 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Mont-de-Marsan, in einer Residenz mit gemeinsamem Garten. Ein Nachbar errichtet einen Zaun, der auf das Gemeinschaftseigentum übergreift. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagt und erhält eine Entschädigung von 10.000 €. Doch nun stellt sich die Frage: Wer bekommt wie viel? Kann der Richter entscheiden, dass ein Eigentümer 2.000 € und ein anderer 1.500 € erhält, je nach persönlichem Schaden? Die Antwort ist nein, und der Kassationsgerichtshof hat dies 2010 endgültig entschieden. Diese viel zu wenig bekannte Entscheidung hat konkrete Auswirkungen für alle Wohnungseigentümer, insbesondere im Bezirk Mont-de-Marsan und Dax. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Mont-de-Marsan hatte ein Eigentümer, nennen wir ihn Herrn X, einen persönlichen Schaden durch Arbeiten eines Nachbarn am Gemeinschaftseigentum erlitten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagte den Nachbarn auf Schadensersatz. Das Gericht verurteilte den Nachbarn zur Zahlung einer Entschädigung an die Gemeinschaft. Herr X, der meinte, sein individueller Schaden sei größer als der der anderen Eigentümer, beantragte beim Richter, die Entschädigung ungleich nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen (tantièmes) zu verteilen. Das erstinstanzliche Gericht gab dem Antrag statt und ordnete eine von den Anteilen abweichende Verteilung an. Die Gemeinschaft legte Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil. Daraufhin legte die Gemeinschaft Kassation ein. Der Fall gelangte bis zum höchsten Gericht, das das Berufungsurteil aufhob. Kurz gesagt: Der Kassationsgerichtshof entschied, dass der Richter nicht befugt sei, über die Verteilung der Entschädigung zu entscheiden, da diese Frage ausschließlich in die Zuständigkeit der Eigentümerversammlung falle.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 1240 des Code civil (der zum Ersatz des durch eigenes Verschulden verursachten Schadens verpflichtet), vor allem aber auf die Regeln des Wohnungseigentums. Er stellt klar, dass die der Wohnungseigentümergemeinschaft zugesprochene Entschädigung für den Schaden bestimmt ist, den die Gesamtheit der Eigentümer erlitten hat. Es handelt sich nicht um einen Betrag, der jeden Eigentümer individuell entschädigen soll. Folglich kann die Verteilung dieser Entschädigung unter den Eigentümern nur durch die Eigentümerversammlung gemäß den Bestimmungen der Teilungserklärung und der Verteilung der Miteigentumsanteile beschlossen werden. Der Richter kann sich nicht an die Stelle dieses Organs setzen. Mit anderen Worten: Selbst wenn ein Eigentümer einen höheren persönlichen Schaden erlitten zu haben glaubt, muss er zunächst einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiführen, um die Entschädigung anders zu verteilen. Was nur wenige wissen: Diese Regel gilt auch, wenn die Entschädigung direkt an einen Eigentümer für einen persönlichen Schaden gezahlt wird; in diesem Fall kann der Richter die Verteilung vornehmen. Wird die Entschädigung jedoch der Gemeinschaft zugesprochen, ist die Verteilung eine interne Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Entscheidung von 2010 bestätigt eine ständige Rechtsprechung, ist aber bei Praktikern und Eigentümern oft unbekannt.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie Ihre Wohnung in Dax vermieten und die Gemeinschaft eine Entschädigung für Beeinträchtigungen erhält (z. B. 5.000 € für laute Bauarbeiten), können Sie nicht verlangen, dass der Richter Ihnen einen größeren Anteil zuspricht, weil Ihr Mieter mehr Unannehmlichkeiten hatte. Sie müssen den Weg über die Eigentümerversammlung gehen. Für selbstnutzende Eigentümer: Wenn Sie einen persönlichen Schaden erleiden (z. B. Wasserschaden durch das Gemeinschaftseigentum), können Sie individuell gegen die Gemeinschaft oder den Verantwortlichen vorgehen. Erhält die Gemeinschaft jedoch eine Gesamtentschädigung, erfolgt die Verteilung nach den Miteigentumsanteilen, es sei denn, die Eigentümerversammlung beschließt etwas anderes. Für Käufer: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die Gemeinschaft laufende Rechtsstreitigkeiten hat und wie Entschädigungen verteilt werden. In meiner Praxis gab es Fälle, in denen Eigentümer versuchten, eine gerichtliche Verteilung zu erreichen, erfolglos blieben und eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen mussten, was zusätzliche Kosten verursachte.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Sehen Sie in die Teilungserklärung: Sie legt die Verteilung der Miteigentumsanteile und die Regeln für die Verteilung von Entschädigungen fest. Prüfen Sie, ob eine spezielle Klausel existiert.
- Berufen Sie eine Eigentümerversammlung ein: Wenn Sie die gesetzliche Verteilung (nach Anteilen) für ungerecht halten, schlagen Sie einen Beschluss vor, der die Verteilung für diese spezielle Entschädigung ändert. Er muss mit der erforderlichen Mehrheit angenommen werden.
- Unterscheiden Sie zwischen kollektivem und individuellem Schaden: Wenn Sie einen persönlichen Schaden erleiden (z. B. Ihre Wohnung wird durch Fahrlässigkeit der Gemeinschaft überflutet), handeln Sie im eigenen Namen, nicht über die Gemeinschaft. So können Sie direkt eine Entschädigung erhalten.
- Antizipieren Sie Konflikte: Bei größeren Schäden oder Streitigkeiten über die Verteilung kann es sinnvoll sein, frühzeitig einen auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen, um kostspielige Verfahren zu vermeiden.
