Décision de référence : cc • N° 09-13.254 • 2010-03-31 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Mont-de-Marsan, dans une résidence avec jardin partagé. Un voisin installe une clôture qui empiète sur les parties communes. Le syndicat des copropriétaires engage une action en justice et obtient une indemnité de 10 000 €. Mais voilà, la question se pose : qui doit toucher combien ? Le juge peut-il décider que tel copropriétaire reçoit 2 000 € et tel autre 1 500 €, en fonction de son préjudice personnel ? La réponse est non, et la Cour de cassation a tranché définitivement en 2010. Cette décision, trop méconnue, a des conséquences concrètes pour tous les copropriétaires, notamment ceux du ressort de Mont-de-Marsan et Dax. Explications.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Dans une copropriété située à Mont-de-Marsan, un copropriétaire, appelons-le M. X, avait subi un préjudice personnel du fait de travaux réalisés par un voisin sur les parties communes. Le syndicat des copropriétaires avait assigné le voisin en justice pour obtenir réparation. Le tribunal avait condamné le voisin à verser une indemnité au syndicat. Mais M. X, estimant que son préjudice individuel était plus important que celui des autres copropriétaires, a demandé au juge de répartir l'indemnité entre les copropriétaires de manière inégalitaire, en fonction de leurs tantièmes (parts de copropriété) respectifs. Le juge de première instance a accueilli sa demande, ordonnant une répartition contraire aux tantièmes. Le syndicat a fait appel. La cour d'appel a confirmé le jugement. Le syndicat s'est alors pourvu en cassation. L'affaire a rebondi jusqu'à la plus haute juridiction, qui a cassé l'arrêt d'appel. undefined la Cour de cassation a estimé que le juge n'avait pas le pouvoir de décider de la répartition de l'indemnité, car cette question relève de la compétence exclusive de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1240 du Code civil (qui oblige à réparer le dommage causé par sa faute), mais surtout sur les règles de la copropriété. Elle rappelle que l'indemnité allouée au syndicat des copropriétaires est due pour le préjudice subi par la collectivité des copropriétaires dans son ensemble. Ce n'est pas une somme destinée à réparer individuellement chaque copropriétaire. Par conséquent, la répartition de cette indemnité entre les copropriétaires ne peut être décidée que par l'assemblée générale, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et à la répartition des tantièmes. Le juge ne peut pas se substituer à cette instance. undefined, même si un copropriétaire estime avoir subi un préjudice personnel plus important, il doit d'abord obtenir une décision de l'assemblée générale pour que l'indemnité soit répartie différemment. undefined, c'est que cette règle s'applique aussi lorsque l'indemnité est versée directement à un copropriétaire pour un préjudice personnel : dans ce cas, le juge peut répartir, mais si l'indemnité est allouée au syndicat, la répartition est une question interne à la copropriété. La décision de 2010 confirme une jurisprudence constante, mais elle est souvent méconnue des praticiens et des copropriétaires.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : si vous louez votre appartement à Dax et que le syndicat obtient une indemnité pour des nuisances (ex : 5 000 € pour des travaux bruyants), vous ne pouvez pas exiger que le juge vous attribue une part plus importante sous prétexte que votre locataire a subi plus de désagréments. Vous devez passer par l'assemblée générale. Pour les copropriétaires occupants : si vous subissez un préjudice personnel (ex : fuite d'eau depuis les parties communes), vous pouvez agir individuellement contre le syndicat ou le responsable. Mais si le syndicat obtient une indemnité globale, la répartition se fera selon les tantièmes, sauf décision contraire de l'assemblée générale. Pour les acquéreurs : avant d'acheter, vérifiez si la copropriété a des contentieux en cours et comment les indemnités sont réparties. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des copropriétaires avaient tenté d'obtenir une répartition judiciaire, sans succès, et avaient dû convoquer une assemblée générale extraordinaire, ce qui a généré des frais supplémentaires.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Consultez le règlement de copropriété : il fixe la répartition des tantièmes et les règles de répartition des indemnités. Vérifiez s'il prévoit une clause spécifique.
- Convoquez une assemblée générale : si vous estimez que la répartition légale (selon les tantièmes) est injuste, proposez une résolution modifiant la répartition pour cette indemnité précise. Elle doit être adoptée à la majorité requise.
- Distinguez préjudice collectif et préjudice individuel : si vous subissez un préjudice personnel (ex : votre appartement est inondé à cause d'une négligence du syndicat), agissez en votre nom propre, pas par le biais du syndicat. Vous pourrez obtenir une indemnité directement.
- Anticipez les contentieux : en tant que syndic ou conseil syndical, pensez à inclure dans les actions en justice une demande de répartition par l'assemblée générale. Évitez de laisser le juge décider.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 2003 (Civ. 3e, 12 mars 2003, n°01-15.678), la Cour avait jugé que le juge ne peut pas fixer la répartition des charges entre copropriétaires, cela relevant de l'assemblée générale. En 2015 (Civ. 3e, 10 décembre 2015, n°14-26.835), elle a précisé que même en cas de carence de l'assemblée générale, le juge ne peut pas se substituer à elle, sauf si le règlement de copropriété le prévoit. La tendance est donc claire : la Cour de cassation protège la souveraineté de l'assemblée générale. Attention toutefois : si l'assemblée générale refuse de se prononcer ou adopte une répartition abusive, le copropriétaire peut saisir le juge pour abus de majorité. Mais il devra prouver que la décision est contraire à l'intérêt collectif ou qu'elle lui cause un préjudice excessif.
Checklist avant d'agir
FAQ :
- Puis-je demander au juge de répartir une indemnité allouée au syndicat ? Non, c'est à l'assemblée générale de décider. Vous devez d'abord obtenir une résolution en AG.
- Que faire si l'AG refuse de répartir l'indemnité ? Vous pouvez contester cette décision pour abus de majorité devant le tribunal judiciaire (délai : 2 mois à compter de la notification du PV).
- Quel délai pour agir ? Pour contester une décision d'AG, vous avez 2 mois. Pour agir contre le responsable du préjudice, le délai de prescription est de 5 ans à compter de la manifestation du dommage.
- Puis-je agir seul pour mon préjudice personnel ? Oui, si le préjudice est distinct de celui du syndicat. Par exemple, si votre appartement est inondé à cause d'une fuite sur les parties communes, vous pouvez assigner le syndicat en réparation de votre préjudice propre.
- Quels sont les frais ? Une action en justice coûte entre 1 500 € et 5 000 € selon la complexité. Une consultation avec un avocat spécialisé (45 € les 30 minutes) peut vous éviter des erreurs coûteuses.
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