Leitentscheidung: Cour de cassation • N° 76-15.069 • 14. November 1978 • Entscheidung einsehen →
In Marseille entdeckt ein Grundstückseigentümer eines Tages, dass sein Mieter die Räumlichkeiten seit Jahren an ein Unternehmen untervermietet hat, ohne ihn jemals davon in Kenntnis zu setzen. Schlimmer noch: Die Verlängerungen dieser Untermiete folgten einander, stets im Verborgenen. Als der Hauptmietvertrag endet, versucht der Untermieter, einen unmittelbaren Anspruch gegen den Eigentümer geltend zu machen — ein Begehren, dem das Berufungsgericht stattgibt. Doch die Cour de cassation will davon in ihrem Urteil vom 14. November 1978 nichts wissen. Diese Entscheidung, so alt sie auch sein mag, wirkt bis heute für jeden Eigentümer, Mieter oder Untermieter in Marseille wie anderswo nach.
Haben Sie sich jemals gefragt, was mit einer Untermiete geschieht, wenn der Hauptmietvertrag abläuft? Kann der Untermieter etwas vom Eigentümer verlangen, obwohl er nur mit dem Hauptmieter einen Vertrag geschlossen hat? Die Antwort, die diese Rechtsprechung gibt, ist eine strenge Warnung: Ohne ausdrückliche oder stillschweigende Zustimmung des Vermieters hat der Untermieter keinen unmittelbaren Anspruch. Mit anderen Worten: Sein Schicksal wird durch das des Hauptvertrags besiegelt.
Wir werden den Sachverhalt dieser Pariser Angelegenheit, die Überlegungen der Richter und vor allem die sehr konkreten Auswirkungen auf die Akteure des Immobilienwesens darlegen — ob Sie nun Eigentümer von Gewerberäumen im Marais, Mieter eines Lagers am Stadtrand oder Untermieter eines Künstlerateliers sind. Denn das Verständnis dieser einfachen Regel kann Ihnen Jahre von Gerichtsverfahren ersparen.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Die Angelegenheit hat ihren Ursprung in der Vermietung eines Grundstücks, wahrscheinlich in Marseille oder in der Region Paris — die Urteile der Cour de cassation jener Zeit wurden damals häufig aufgrund von Revisionen gegen Urteile des Berufungsgerichts Aix-en-Provence erlassen. Ein Eigentümer (der Vermieter) hatte dieses Grundstück einem Hauptmieter vermietet. Dieser hatte, ohne die ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers, einen Teil des Grundstücks an ein Unternehmen, die Gesellschaft Chevrier, für eine gewerbliche Tätigkeit untervermietet. Die Untermiete war mehrfach verlängert worden, stets ohne dass der Eigentümer zum Abschluss der Verlängerungsakte hinzugezogen wurde — das heißt, ohne dass er selbst mitwirkte oder seine Genehmigung erteilte.
Der Sachverhalt verkompliziert sich, als ein Enteignungsverfahren das Gleichgewicht durcheinanderbringt. Der Hauptmietvertrag läuft ab, und der Untermieter, der vertrieben wird, sucht eine Entschädigung zu erlangen. Nicht gegen den Hauptmieter, der ihn in die Räumlichkeiten eingeführt hat, sondern unmittelbar gegen den Eigentümer. Gestützt auf die lange Besitzzeit und die aufeinanderfolgenden Verlängerungen ist er der Ansicht, ein unmittelbares Recht geltend machen zu können, insbesondere um für den Verlust seines Geschäftswerts (fonds de commerce) entschädigt zu werden.
Das Berufungsgericht gibt ihm Recht: Es ist der Ansicht, dass der Untermieter bei Ablauf des Hauptmietvertrags berechtigt war, direkt gegen den Eigentümer vorzugehen. Eine Entscheidung, die ein Kardinalprinzip des Vertragsrechts zu ignorieren scheint: die relative Wirkung der Verträge. Der Eigentümer hingegen hat diese Untermiete nie akzeptiert. Er legt Kassationsbeschwerde (pourvoi en cassation) ein.
Die Argumentation des Gerichts — im Detail analysiert
Die Cour de cassation hebt das Berufungsurteil wegen fehlender Rechtsgrundlage auf — was bedeutet, dass die Tatsachenrichter ihre Entscheidung im Hinblick auf die anwendbaren Rechtsvorschriften nicht ausreichend begründet haben. Was ist die Grundlage dieser Beanstandung? Artikel 1165 des Code civil (in seiner damals geltenden Fassung, Vorläufer des heutigen Artikels 1199), der das Prinzip der relativen Wirkung der Verträge aufstellt: Verträge entfalten ihre Wirkung nur zwischen den Vertragsparteien; sie schaden Dritten nicht und kommen ihnen nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen zugute. Konkret: Der Untermietvertrag begründet Rechte und Pflichten nur zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Der Eigentümer, der Dritter dieses Vertrags ist, ist grundsätzlich nicht gebunden.
Doch es gibt eine Ausnahme, an die das Gericht mit Nachdruck erinnert: Der Untermieter kann ein unmittelbares Recht gegen den Eigentümer nur dann geltend machen, wenn dieser die Untermiete ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt oder ihre Verlängerung gebilligt hat. Klar gesagt: Die Zustimmung des Vermieters ist der Schlüssel. Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht jedoch keine Tatsache festgestellt — weder zeitgleich mit der letzten Verlängerung noch danach —, die auf eine solche Genehmigung hätte schließen lassen. Weder eine schriftliche Vereinbarung, noch ein Verhalten, noch selbst eine länger andauernde passive Kenntnis. Nichts.
Das Hohe Gericht wirft den Tatsachenrichtern somit vor, dem Untermieter ein unmittelbares Recht eingeräumt zu haben, ohne das wesentliche Element festzustellen: die Zustimmung des Eigentümers. Es entscheidet nicht in der Hauptsache, sondern verweist die Sache zurück. Damit erinnert es an eine einfache Wahrheit: Das Schweigen des Eigentümers gilt nicht als Zustimmung. Die Verlängerung einer Untermiete, an der der Vermieter nicht mitgewirkt hat, kann ihm gegenüber keine Rechte begründen. Eine Regel, die Immobilienfachleute gut kennen, die aber von Privatpersonen oft unterschätzt wird.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung, obwohl unter der Herrschaft alter Rechtsvorschriften ergangen, behält ihre volle Aktualität. Ihre praktischen Auswirkungen sind erheblich.
Wenn Sie Vermieter sind: Können Sie ruhig schlafen, wenn Sie im Mietvertrag jede Untermiete untersagt haben — aber bleiben Sie wachsam. Ein Mieter, der ohne Ihre Zustimmung untervermietet, macht Sie gegenüber dem Untermieter am Ende des Mietvertrags nicht verantwortlich. Wenn Sie es jedoch geschehen ließen, könnten Ihre Handlungen als stillschweigende Annahme ausgelegt werden. Zum Beispiel könnte in Marseille ein Eigentümer von Gewerberäumen mit einer Fläche von 150 m
