Referenzentscheidung: Cour de cassation, 3. Zivilkammer • Nr. 92-14.478 • 7. April 1994 • Entscheidung einsehen →
Ein Pariser Eigentümer vermietet ein Geschäftslokal mit einer angrenzenden Wohnung. Wenige Monate später erfährt er, dass der Geschäftsführer des Handelsgeschäfts einen Arbeitnehmer in der Wohnung untergebracht hat, wobei monatlich 600 Francs von dessen Gehalt einbehalten werden. Handelt es sich um eine verbotene Untervermietung? Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 7. April 1994 entschieden: Ja, diese Bereitstellung gegen finanzielle Gegenleistung stellt tatsächlich eine verbotene Untervermietung dar, auch wenn sie akzessorisch zu einem Arbeitsvertrag ist. Diese Entscheidung, die auch mehr als dreißig Jahre später noch die Beziehungen zwischen Vermietern und Gewerbemietern erhellt.
Die Untervermietung (die Tatsache, dass der Mieter die gemieteten Räumlichkeiten ganz oder teilweise einem Dritten überlässt, mit oder ohne Zustimmung des Eigentümers) ist ein heikles Thema. Sie kann die Situation des Vermieters schwächen, der die Kontrolle über sein Eigentum verliert, und setzt den Mieter schweren Sanktionen aus. Aber wo genau beginnt sie? Eine unentgeltliche Unterbringung, eine vorübergehende Aushilfe, eine Werkswohnung: all dies sind mehrdeutige Situationen, die Rechtsstreitigkeiten nähren. Der Kassationshof hat in dieser Sache mit Nachdruck an das entscheidende Kriterium erinnert: die Existenz eines Mietzinses, in Geld oder in Naturalien, der vom Bewohner gezahlt wird.
Dieses Urteil, obwohl unter der Herrschaft des Dekrets vom 30. September 1953 (dem Vorgänger des Statuts der Gewerbemietverträge) ergangen, behält auch heute seine volle Bedeutung. Es erinnert uns daran, dass juristische Konstruktionen eine wirtschaftliche Realität nicht verschleiern können: Wenn ein Dritter die Räumlichkeiten gegen eine Geldsumme bewohnt, ist der Untermietvertrag charakterisiert. Welche Konsequenzen für den Vermieter? Wie kann sich der Mieter schützen? Analyse.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie sich täglich ereignet
Der Fall beginnt, als Frau X, Inhaberin eines Gewerbemietvertrags über Räumlichkeiten mit einem Wohnteil, beschließt, die Führung ihres Handelsgeschäfts der Gesellschaft Optalor durch einen Pachtvertrag (location-gérance) zu übertragen (Vereinbarung, durch die der Eigentümer eines Handelsgeschäfts dessen Führung einem Pächter gegen eine Gebühr überlässt). Der ursprüngliche Mietvertrag enthielt ein ausdrückliches Verbot der Untervermietung, eine klassische Klausel zum Schutz des Vermieters vor der Einmischung eines nicht genehmigten Dritten.
Die Gesellschaft Optalor, um die Anwesenheit eines Verantwortlichen vor Ort sicherzustellen, bringt einen ihrer Angestellten in der an das Geschäft angrenzenden Wohnung unter. Jeden Monat zieht sie 600 Francs direkt vom Gehalt des Angestellten ab, als „Sachbezug“, den diese Nutzung darstellt. Für den Arbeitgeber handelt es sich nicht um eine Untervermietung, sondern um ein bloßes Anhängsel des Arbeitsvertrags, zumal sich der Arbeitnehmer verpflichtet, die Räumlichkeiten innerhalb von acht Tagen im Falle der Beendigung seines Vertrags zu verlassen. Eine prekäre Nutzung also.
Die Eigentümer, die Erben Y, sehen das anders. Als sie diese Situation entdecken, lassen sie eine Aufforderung (Gerichtsvollzieherakt, der den Mieter auffordert, seine Verpflichtungen zu erfüllen) zustellen, die sich auf die im Mietvertrag enthaltene auflösende Klausel stützt, d.h. die Klausel, die es dem Vermieter ermöglicht, die automatische Auflösung des Vertrags bei schwerwiegender Vertragsverletzung zu verlangen. Angesichts der Weigerung der Gesellschaft Optalor und von Frau X, die Situation zu bereinigen, klagen sie vor Gericht. Das Berufungsgericht von Nancy gibt ihnen am 27. Januar 1992 nicht recht: Für die Richter in Nancy ist die Nutzung nur ein Anhängsel des Arbeitsvertrags, der Abzug von 600 Francs entspricht der Vergütung des Sachbezugs, und die Prekarität der Nutzung schließt die Qualifizierung als Untervermietung aus. Eine Argumentation, die vom obersten Gericht verworfen wird.
Es wird Kassationsbeschwerde eingelegt, und die dritte Zivilkammer des Kassationshofs wird die Dinge wieder ins Lot bringen. Sie hebt das Berufungsurteil auf, unter Bezugnahme auf Artikel 1709 des Code civil und Artikel 21 des Dekrets vom 30. September 1953. Für die hohen Richter charakterisiert die Bereitstellung der Wohnung gegen eine finanzielle Gegenleistung, auch wenn sie indirekt ist, eine verbotene Untervermietung. Die Tatsache, dass die Nutzung mit dem Arbeitsvertrag verbunden ist, ändert daran nichts.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Die Entscheidung stützt sich auf zwei rechtliche Säulen. Zunächst Artikel 1709 des Code civil, der die Miete von Sachen (den Mietvertrag) definiert als „einen Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, die andere eine Sache während einer bestimmten Zeit und gegen einen bestimmten Preis nutzen zu lassen“. Sodann Artikel 21 des Dekrets vom 30. September 1953, der damals anwendbar war (heute ersetzt durch Artikel L. 145-31 des Handelsgesetzbuchs), der die Untervermietung von Gewerbemietverträgen streng regelt: Der Mieter darf ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters nicht untervermieten, und wenn die Miete der Untervermietung höher ist als die Hauptmiete, kann der Eigentümer eine Anpassung verlangen.
Der Kassationshof greift diese Texte auf, um ein einfaches Prinzip zu bekräftigen: Sobald ein Dritter die Räumlichkeiten gegen eine Gegenleistung bewohnt, liegt eine Untervermietung vor. Unerheblich sind die Zahlungsmodalitäten, ob es sich um einen Geldbetrag, einen Lohnabzug oder sogar einen bewertbaren Sachbezug handelt. Im vorliegenden Fall stellte der monatliche Abzug von 600 Francs eine echte Miete dar, auch wenn er als „Beteiligung an den Kosten“ oder „Sachbezug“ bezeichnet wurde. Die Tatsachenrichter hätten die Konsequenzen aus dieser wirtschaftlichen Realität ziehen müssen.
Das Urteil geht jedoch noch weiter. Es verwirft die Argumente, die sich aus dem akzessorischen Charakter zum Arbeitsvertrag ergeben. Ja, die Werkswohnung ist ein Vorteil für den Arbeitnehmer, und ihre Nutzung endet mit dem Vertrag.
