Referenzentscheidung: Kassationsgerichtshof (Cour de cassation), 3. Zivilkammer • Nr. 06-19.550 • 5. Dezember 2007 • Entscheidung einsehen →
Der Erwerb einer Wohnungseigentumseinheit in Paris ist oft eine Investition fürs Leben. Aber was geschieht, wenn die angegebene Fläche nicht der Realität entspricht? Das Gesetz schreibt eine genaue Vermessung vor, und dennoch entstehen Meinungsverschiedenheiten: Muss dieses sorgfältig ausgebaute Zimmer im Untergeschoss in die Privativfläche eingerechnet werden? Die Antwort kann Tausende Euro wert sein. Ein Urteil des Kassationsgerichtshofs (Cour de cassation) vom 5. Dezember 2007 schlichtet genau diese Debatte, indem es sich mit dem Schicksal einer Einheit befasst, die aus einem großen Zimmer und einem angrenzenden Keller im Untergeschoss besteht, hervorgegangen aus genehmigten Umbaumaßnahmen.
Dies ist kein Lehrbuchfall. In Paris, wo jeder einzelne Quadratmeter mit mehreren Tausend Euro gehandelt wird, werden ausgebaute Dachgeschosse, zu Büros umgebaute Keller oder halb unterirdische Untergeschosse zu Wohnräumen. Dennoch speist ihre Berücksichtigung bei der Berechnung der sogenannten „Carrez“-Fläche einen umfangreichen Rechtsstreit. Das oberste Gericht erinnert hier an ein wesentliches Prinzip: Die Bezeichnung des Eigentums in der notariellen Urkunde und seine tatsächliche Natur haben Vorrang, nicht eine theoretische Klassifizierung in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Wie werden diese atypischen Flächen vermessen? Welches Vertrauen kann der Diagnose entgegengebracht werden? Was ist das Wort des Verkäufers wert? Fragen, die dieses Urteil beleuchtet. Es stärkt den Schutz des Käufers und verlangt zugleich von den verkaufenden Eigentümern erhöhte Wachsamkeit. Im weiteren Verlauf dieses Artikels analysieren wir die Fakten, die juristische Argumentation und die sehr konkreten Konsequenzen dieser Entscheidung.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Der Fall hat seinen Ursprung in einem Gebäude im Wohnungseigentum (Wohnungseigentümergemeinschaft). Ein Eigentümer überträgt seine Einheit Nr. 19, nachdem er genehmigte Umbaumaßnahmen im Untergeschoss durchgeführt hat. Diese Einheit besteht damals aus einem großen ausgebauten Zimmer und einem angrenzenden Keller. Die notarielle Urkunde beschreibt diese Situation unmissverständlich: Sie stellt fest, dass die verkaufte Einheit infolge dieser Arbeiten aus diesen beiden Räumen besteht. Die Fläche wird selbstverständlich unter Einbeziehung des großen Zimmers angegeben.
Nur leider. Nach dem Verkauf bestreitet der Käufer diese Fläche. Er ist der Ansicht, dass das große Zimmer im Untergeschoss bei der Berechnung nach Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das berühmte „Carrez-Gesetz“) nicht berücksichtigt werden sollte, mit der Begründung, es handele sich um einen Keller, der seiner Natur nach von der Vermessung ausgeschlossen ist. Es entsteht somit ein Konflikt über die rechtliche Qualifizierung dieses Zimmers: Handelt es sich um einen echten Wohnraum oder um einen bloßen Nebenraum?
Der Rechtsstreit wird vor die Gerichte gebracht. Die Tatsachenrichter entscheiden zugunsten des Verkäufers: Das große Zimmer muss tatsächlich in die Privativfläche einbezogen werden. Der Käufer legt daraufhin ein Kassationsrechtsmittel (Pourvoi en cassation) ein, mit dem Argument, dass zur Bestimmung der Natur eines Raumes im Hinblick auf das Carrez-Gesetz auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zurückzugreifen sei. Seiner Ansicht nach kann das Untergeschoss, wenn diese Ordnung es als Keller einstuft, nicht in die Berechnung einfließen. Der Kassationsgerichtshof (Cour de cassation) muss nun die Spielregeln klären.
Die Argumentation des Gerichts — analysiert
Der Kassationsgerichtshof (Cour de cassation) verwirft das Rechtsmittel und bestätigt die Entscheidung der erstinstanzlichen Richter. Er stellt ein glasklares Prinzip auf: Sobald die notarielle Verkaufsurkunde feststellt, dass die Einheit aus einem großen Zimmer im Untergeschoss besteht, ist dieses ein integraler Bestandteil der Privativfläche und muss bei der Berechnung der Fläche im Sinne von Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 berücksichtigt werden. Es ist also unerheblich, dass die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) es anders einstuft.
Warum diese Entscheidung? Weil das Carrez-Gesetz (Artikel 46) vorschreibt, die Grundfläche der geschlossenen und überdachten Räume zu vermessen, nach Abzug der Flächen, die von Wänden, Trennwänden usw. eingenommen werden. Ausgeschlossen sind Keller, Garagen, Stellplätze sowie Räume mit einer Deckenhöhe von weniger als 1,80 Metern. Hier erfüllte das große Zimmer nicht die Definition eines Kellers: Es war eigenständig, ausgebaut und wurde vor allem in der öffentlichen Urkunde als vollwertiger Privatteil dargestellt. Die Richter konzentrieren sich also auf die materielle und vertragliche Realität des Eigentums und nicht auf eine Bezeichnung, die in einer mitunter veralteten Ordnung festgeschrieben ist.
Diese Argumentation ist keine Revolution, aber sie festigt die bisherige Rechtsprechung. Bereits zuvor hatte der Kassationsgerichtshof (Cour de cassation) daran erinnert, dass die Flächenbestimmung auf den physischen Eigenschaften der Einheit am Tag des Verkaufs beruhen muss (Civ. 3e, 18. Juni 2003). Das Urteil vom 5. Dezember 2007 fügt eine entscheidende Präzisierung hinzu: Die notarielle Urkunde hat Vorrang vor der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wenn diese den Zustand des Eigentums nicht mehr widerspiegelt. Mit anderen Worten: Ein umgebauter Raum ändert seine rechtliche Natur, wenn er in der Verkaufsurkunde als solcher bezeichnet wird.
Der Käufer brachte vor, dass die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Beweiskraft habe. Das Gericht weist dieses Argument mit einem Schlag zurück: „Aber in Anbetracht dessen, dass das Berufungsgericht festgestellt hat, dass die notarielle Urkunde angab, dass die verkaufte Einheit infolge genehmigter Umbaumaßnahmen für das Untergeschoss aus einem großen Zimmer und einem angrenzenden Keller bestand, und da es feststellte, dass das große Zimmer, das sich vom Keller unterscheidet, einen integralen Bestandteil der Fläche des Privatteils der Einheit bildet, hat das Berufungsgericht daraus zutreffend geschlossen, dass dieses Zimmer berücksichtigt werden muss“. Eine Formel, die das Schicksal zahlreicher ähnlicher Situationen besiegelt.
Was das für Sie ändert — konkret
Als Verkäufer verpflichtet Sie dieses Urteil, der Beschreibung Ihres Eigentums in der öffentlichen Urkunde äußerste Aufmerksamkeit zu widmen. Wenn Sie ein Untergeschoss, einen ehemaligen Schuppen oder einen Dachboden ausgebaut haben und die Urkunde
