Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-21.918 • 2013-10-02 • Entscheidung einsehen →
Sie haben gerade eine Wohnung in Biscarrosse erworben, mit einem Keller im Untergeschoss. Der Verkäufer hat Ihnen eine Fläche von 70 m² angegeben, aber nach dem Kauf stellen Sie fest, dass der Keller, obwohl im Vertrag als solcher bezeichnet, zu einem Abstellraum umgebaut wurde und 10 m² misst. Muss er in die Flächenberechnung einbezogen werden? Diese scheinbar technische Frage hat direkte finanzielle Auswirkungen: Jeder Quadratmeter zählt, besonders wenn der Quadratmeterpreis in den Landes fast 3.000 € beträgt.
Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 schreibt vor, dass die Fläche des Sondereigentums einer Wohnungseigentumseinheit im Kaufvertrag angegeben werden muss. Was aber, wenn ein Raum, der in der Teilungserklärung als Keller bezeichnet wird, in Wirklichkeit ein bewohnbarer Abstellraum ist? Der Kassationsgerichtshof hat am 2. Oktober 2013 entschieden: Die Tatsacheninstanzen haben die Befugnis, die tatsächliche Beschaffenheit des Raums unabhängig von seiner vertraglichen Bezeichnung eigenständig zu beurteilen. Kurz gesagt: Wenn der Keller zu einem Abstellraum geworden ist, zählt er zur Fläche.
Diese Entscheidung ist eine Erleichterung für geschädigte Käufer, aber ein Warnsignal für Verkäufer und ihre Notare. Wir werden sehen, wie dieser praktische Fall, der sich auch in Mimizan abgespielt haben könnte, vor dem obersten Gericht endete und was Sie daraus für Ihre Immobilientransaktionen mitnehmen sollten.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die SCI Sacre (die Gesellschaft) kaufte durch notarielle Urkunde vom 18. Mai 2005 eine Wohnungseigentumseinheit von den Erben X. Der Kaufvertrag und die Teilungserklärung besagten, dass die Einheit einen Keller im Untergeschoss umfasste. Die SCI stellte jedoch nach dem Kauf fest, dass dieser Raum im Untergeschoss kein Keller mehr war: Er war zu einem Abstellraum umgebaut worden, mit direktem Zugang und Ausstattung. Die tatsächliche Fläche des Sondereigentums wich daher von der angegebenen ab.
Die SCI verklagte daraufhin die Verkäufer auf Kaufpreisminderung gemäß Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (der eine Klage auf Minderung vorsieht, wenn die Fläche um mehr als 5 % von der angegebenen abweicht). Die Verkäufer wehrten sich mit der Begründung, der Keller, auch wenn umgebaut, sei von der Flächenberechnung auszunehmen, da er in den Vertragsdokumenten als Keller bezeichnet sei.
Das Berufungsgericht gab der SCI Recht und befand, dass die Bezeichnung als Keller nicht entscheidend sei: Maßgeblich sei die tatsächliche Beschaffenheit des Raums. Die Verkäufer legten daraufhin Kassationsbeschwerde ein, aber der Kassationsgerichtshof wies ihr Argument zurück und bestätigte das Berufungsurteil. Mit anderen Worten: Die Tatsacheninstanzen haben eigenständig festgestellt, dass der Raum ein Abstellraum und kein Keller war, und daraus gefolgert, dass er in die Fläche einzubeziehen sei. Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung fügt sich in eine Tendenz der Rechtsprechung ein, die den Käufer schützt und die Realität über vertragliche Angaben stellt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützte sich auf Artikel 46 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der bestimmt: „Jeder einseitige Kauf- oder Verkaufsvorvertrag, jeder Vertrag, der den Verkauf einer Einheit oder eines Teils einer Einheit bewirkt oder beurkundet, muss die Fläche des Sondereigentums dieser Einheit oder dieses Teils der Einheit angeben.“ Kurz gesagt: Der Verkäufer muss die tatsächliche Fläche des Sondereigentums angeben, d. h. die Räume, die dem ausschließlichen Gebrauch des Wohnungseigentümers dienen, mit Ausnahme des Gemeinschaftseigentums.
Die Verkäufer argumentierten, der Keller sei von der Fläche ausgenommen, da die Teilungserklärung und der Kaufvertrag ihn als Keller bezeichneten. Der Kassationsgerichtshof stellte jedoch klar, dass die vertragliche Bezeichnung nicht absolut sei: Die Tatsacheninstanzen beurteilen die Beschaffenheit des Raums eigenständig anhand seiner physischen Merkmale. In diesem Fall hatte das Berufungsgericht festgestellt, dass der Raum kein Keller (dunkler, feuchter Abstellraum) mehr war, sondern ein Abstellraum (ausgestatteter, zugänglicher Raum). Folglich gehörte er zum Sondereigentum und musste vermessen werden.
Vorsicht jedoch: Diese Lösung ist keine Kehrtwende, sondern eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung (Civ. 3e, 9. Juni 2010, Nr. 09-13.439). Der Kassationsgerichtshof lässt den Tatsacheninstanzen einen Beurteilungsspielraum, was zu Unsicherheiten führen kann. Aber insgesamt ist der Trend klar: Die Realität hat Vorrang vor schriftlichen Angaben. In der Praxis bedeutet dies, dass ein „Keller“, der in ein Zimmer, Büro oder einen Abstellraum umgewandelt wurde, in die angegebene Fläche einbezogen werden muss.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Käufer: Sie haben gerade eine Wohnung in Mont-de-Marsan gekauft. Der Vertrag weist 80 m² aus, aber nach dem Kauf stellen Sie fest, dass der als Keller bezeichnete Untergeschossraum tatsächlich ein ausgebauter Raum von 15 m² ist. Wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 5 % von der angegebenen abweicht, können Sie eine Minderung des Kaufpreises verlangen. Wenn der Quadratmeterpreis beispielsweise 2.500 € beträgt, entsprechen 15 m² einem Wert von 37.500 €. Diesen Betrag können Sie vom Verkäufer fordern.
Für den Verkäufer: Achten Sie darauf, die Fläche nicht zu unterschätzen. Wenn Sie einen Keller umgebaut haben
