Entscheidungsreferenz: cc • N° 15-14.475 • 2016-05-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Mimizan, die aus mehreren Gebäuden besteht. Eines Tages beschließt die Eigentümerversammlung, eine sekundäre Eigentümergemeinschaft (eine Unterstruktur der Wohnungseigentümergemeinschaft) für eine Gruppe von Gebäuden zu gründen. Sie sind nicht einverstanden, da diese Entscheidung Ihre Kosten erhöhen oder die Verwaltung erschweren könnte. Aber haben Sie das Recht, diese Gründung gerichtlich anzufechten? Genau diese Frage hat der Kassationshof in seinem Urteil vom 26. Mai 2016 (Nr. 15-14.475) entschieden.
Die Antwort ist klar: Ja, jeder Eigentümer von Einheiten der Hauptgemeinschaft kann die Gründung einer sekundären Eigentümergemeinschaft anfechten. Aber Vorsicht, die Frist für die Klage ist nicht die, die man denkt. Der Gerichtshof stellt klar, dass diese Klage unter Artikel 42 Absatz 1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 fällt (der eine Frist von zwei Monaten für die Anfechtung einer Eigentümerversammlung festlegt), und nicht unter Absatz 2 (der andere Klagen betrifft). Mit anderen Worten: Wenn Sie anfechten wollen, müssen Sie schnell reagieren, sobald die Entscheidung der Eigentümerversammlung getroffen wurde.
Diese Entscheidung ist ein Sieg für die Wohnungseigentümer, die ihre Rechte wahren wollen. Sie verhindert, dass sekundäre Eigentümergemeinschaften missbräuchlich gegründet werden, ohne Rechtsbehelfsmöglichkeit. Aber man muss die Regeln und Fristen kennen. Lassen Sie uns diesen Fall und seine konkreten Auswirkungen anhand von Beispielen entschlüsseln, die Ihnen etwas sagen werden.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus mehreren Gebäuden besteht, gelegen in [Adresse 9]. Am 24. September 1999 tritt eine Eigentümerversammlung zusammen, mit der Tagesordnung der Gründung einer sekundären Eigentümergemeinschaft für eine Gruppe von Einheiten. Der Beschluss wird gefasst. Aber einige Eigentümer, insbesondere Herr X, Eigentümer einer Einheit der Hauptgemeinschaft, sind der Ansicht, dass diese Gründung unrechtmäßig ist. Warum? Weil ihrer Meinung nach die konstituierende Eigentümerversammlung der sekundären Gemeinschaft nicht ordnungsgemäß einberufen wurde oder die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt waren.
Herr X beschließt daraufhin, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 24. September 1999 sowie die späteren Eigentümerversammlungen der sekundären Gemeinschaft vom 2. Juni 2009 und [Datum nicht angegeben] gerichtlich anzufechten. Er beantragt die Aufhebung dieser Beschlüsse. Das Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan wird angerufen. Aber die Vorfrage lautet: Hat Herr X das Recht zu klagen, obwohl er kein Eigentümer von Einheiten in der sekundären Gemeinschaft ist?
Die Tatsacheninstanzen weisen seine Klage ab mit der Begründung, dass nur ein Miteigentümer der sekundären Gemeinschaft deren Beschlüsse anfechten könne. Herr X legt Kassation ein. Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf und stellt fest, dass „der Eigentümer von Einheiten der Hauptgemeinschaft die Gründung einer sekundären Eigentümergemeinschaft anfechten kann“. Er präzisiert, dass diese Klage unter Artikel 42 Absatz 1 des Gesetzes von 1965 fällt, der eine Frist von zwei Monaten ab Mitteilung der Entscheidung vorsieht. Klar gesagt: Jeder Miteigentümer der Hauptgemeinschaft hat ein Rechtsschutzinteresse (d.h. ein Recht auf Anfechtung), sobald die Gründung der sekundären Gemeinschaft seine Rechte oder Kosten beeinträchtigt.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man die gesetzliche Grundlage betrachten. Artikel 42 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 unterscheidet zwei Arten von Klagen: Absatz 1 betrifft Anfechtungen von Beschlüssen der Eigentümerversammlungen (Frist von zwei Monaten); Absatz 2 betrifft persönliche Klagen zwischen Miteigentümern oder gegen die Gemeinschaft (Frist von fünf Jahren). Die Frage war: Welche Frist gilt für die Klage auf Anfechtung der Gründung einer sekundären Eigentümergemeinschaft?
Die Tatsacheninstanzen hatten angenommen, dass die Klage von Herrn X unter Absatz 2 fällt, vielleicht weil sie sich gegen Versammlungen der sekundären Gemeinschaft richtete. Aber der Kassationshof korrigiert: Die Gründung einer sekundären Eigentümergemeinschaft ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung der Hauptgemeinschaft. Daher ist dieser Beschluss innerhalb der Zweimonatsfrist des Absatzes 1 anzufechten. Es spielt keine Rolle, dass die Klage von einem Eigentümer erhoben wird, der nicht Mitglied der sekundären Gemeinschaft ist: Er hat ein berechtigtes Interesse zu klagen, da die Gründung einer Unterstruktur seine Rechte ändern kann (z.B. durch zusätzliche Kosten oder Änderung der Stimmrechtsverteilung).
Der Gerichtshof stützt sich auf eine teleologische Auslegung (basierend auf dem Gesetzeszweck): Das Gesetz von 1965 zielt darauf ab, die Wohnungseigentümer zu schützen. Ihnen die Möglichkeit zu geben, innerhalb einer kurzen, aber bestimmten Frist anzufechten, gewährleistet Rechtssicherheit. Wenn man die fünfjährige Frist anwenden würde, blieben Entscheidungen zu lange unsicher. Was nur wenige wissen...
