Referenzentscheidung: cc • Nr. 10-23.647 • 2012-01-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Paris, im 15. Arrondissement, und Ihr Verwalter teilt Ihnen mit, dass die Gemeinschaft eine Steuer von 15.000 € zahlen muss, die Sie für unbegründet halten. Der Verwalter, unter Zeitdruck, beauftragt einen Anwalt, um die Steuerentscheidung anzufechten. Aber einige Eigentümer fragen sich: Hatte er das Recht zu handeln, ohne eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung? Diese Frage, häufiger als man denkt, hat eine klare Antwort in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 11. Januar 2012 gefunden. Was genau besagt diese Entscheidung? Und vor allem, welche Konsequenzen hat sie für Sie, Eigentümer oder Verwalter?
Im vorliegenden Fall war ein vorläufiger Verwalter bestellt worden, um eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten. Nach Ablauf seines Mandats wird ein neuer Verwalter gewählt. Der alte Verwalter fordert jedoch Honorare, die der neue für überhöht hält. Das angerufene Gericht setzt die Höhe der Honorare durch eine Kostenfestsetzungsverfügung fest. Der neue Verwalter ficht diese Verfügung an, ohne die Eigentümerversammlung zu konsultieren. Die dem Kassationsgerichtshof vorgelegte Frage war einfach: Benötigte der Verwalter eine Genehmigung der Eigentümerversammlung, um in diesem Rechtsstreit gerichtlich tätig zu werden?
Die Antwort des obersten Gerichts ist ein Musterbeispiel rechtlicher Pragmatik. Es erinnert daran, dass der Verwalter der gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. In dieser Eigenschaft kann er gerichtlich handeln, um die Interessen der Gemeinschaft zu verteidigen, ohne vorherige Genehmigung der Eigentümerversammlung, sofern die Klage gegen die Gemeinschaft gerichtet ist oder der Verwalter eine Entscheidung anfechten muss, die die Gemeinschaft betrifft. Der Verwalter benötigt daher keine Abstimmung, um sich zu verteidigen oder eine Steuer anzufechten. Diese Lösung, die auf den ersten Blick logisch erscheint, hat den Vorteil, eine Grauzone zu klären, die die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften lähmen konnte.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in einer Pariser Wohnungseigentümergemeinschaft, der Residenz „La Cravache“. Ein vorläufiger Verwalter wird für die Dauer von acht Monaten bestellt. Sein Mandat endet, und ein neuer Verwalter wird in der Eigentümerversammlung vom 18. Dezember 2008 gewählt. Es entsteht jedoch ein Streit über die Höhe der Honorare des alten Verwalters. Dieser, der seine Honorare nicht vollständig bezahlt sieht, beantragt beim Richter der einstweiligen Verfügung eine Kostenfestsetzungsverfügung – ein schnelles Verfahren zur Festsetzung des Betrags einer geschuldeten Summe. Das Gericht setzt die Honorare auf 12.000 € fest.
Der neu gewählte Verwalter hält diese Summe für überhöht. Ohne Zeit zu verlieren, beauftragt er einen Anwalt, um diese Verfügung anzufechten und sich in dem vom alten Verwalter eingeleiteten Verfahren zu verteidigen. Aber ein Eigentümer, vielleicht etwas prozessfreudig, wirft eine Vorfrage auf: Hatte der Verwalter das Recht, ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung ein Gerichtsverfahren einzuleiten? Die Frage ist umso heikler, als das Gesetz vom 10. Juli 1965, das die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt, in bestimmten Fällen eine vorherige Genehmigung der Eigentümerversammlung verlangt, damit der Verwalter gerichtlich tätig werden kann.
Der Rechtsstreit gelangt bis zum Berufungsgericht Paris und dann zum Kassationsgerichtshof. Die Argumentation der Tatsachenrichter ist streng gegenüber dem Verwalter: Nach ihrer Auffassung kann der Verwalter nur dann vor Gericht klagen (d.h. Partei eines Prozesses sein), wenn er dazu von der Eigentümerversammlung ermächtigt wurde, es sei denn, es liegt Dringlichkeit vor oder die Klage betrifft die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Anfechtung einer Kostenfestsetzungsverfügung falle jedoch nicht unter diese Ausnahmen. Der Verwalter wird daher mit seiner Anfechtung abgewiesen. Der Kassationsgerichtshof hebt dieses Urteil jedoch auf: Er ist der Ansicht, dass der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft befugt ist, die Gemeinschaft gegen eine gegen sie gerichtete Klage zu verteidigen, ohne Genehmigung. Die Nuance ist subtil, aber grundlegend: Wenn die Gemeinschaft angegriffen wird (hier durch den alten Verwalter, der Honorare fordert), verteidigt sich der Verwalter; er greift nicht an. Die Pflicht zur vorherigen Genehmigung betrifft jedoch nur „offensive“ Klagen (der Verwalter, der klagt), nicht „defensive“ Klagen (der Verwalter, der sich verteidigt).
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man auf Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967 zurückkommen, der die Befugnisse des Verwalters auflistet. Dieser Text sieht vor, dass der Verwalter Klagen im Namen der Gemeinschaft erheben kann, aber die Genehmigung der Eigentümerversammlung einholen muss für „Klagen, die nicht in den Rahmen seiner Aufgabe der Erhaltung des Gebäudes fallen“. Der Kassationsgerichtshof legt diese Bestimmung restriktiv aus: Die Genehmigung ist nur für „aktive“ Klagen erforderlich, d.h. wenn der Verwalter die Initiative ergreift, zu klagen. Wenn die Gemeinschaft hingegen Beklagte ist (d.h. sie wird verklagt), kann der Verwalter ohne Genehmigung handeln. Warum? Weil die Verteidigung eine Erhaltungsmaßnahme ist: Es geht darum, die Interessen der Gemeinschaft gegenüber einer bereits eingeleiteten gerichtlichen Klage zu schützen. Eine vorherige Genehmigung zu verlangen, würde die Verteidigung behindern und die Gemeinschaft gefährden. Das Urteil vom 11. Januar 2012 stellt daher klar, dass der Verwalter ohne vorherige Abstimmung handeln kann, wenn die Gemeinschaft verklagt wird oder wenn er eine Steuer anficht, die der Gemeinschaft auferlegt wurde. Diese Lösung ist ein Gewinn an Effizienz für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften, auch wenn sie eine sorgfältige Unterscheidung zwischen offensiven und defensiven Klagen erfordert.
