物业受托人：无需业主大会即可质询税费——共有的胜利

设想一下：您是巴黎第15区的业主，您的物业受托人宣布共有财产需要支付一笔您认为不合理的15,000欧元税费。为赶时效，物业受托人聘请律师对税务决定提出异议。但一些业主质疑：他是否有权在未经业主大会投票的情况下采取行动？这个问题比人们想象的更为常见，在2012年1月11日法国最高法院（Cour de cassation）的一项判决中得到了明确回答。该判决具体说了什么？更重要的是，对您（业主或物业受托人）有何影响？

本案中，一名临时物业受托人被指定管理一处共有财产。任期结束后，选出了新的物业受托人。但原物业受托人索要新受托人认为过高的报酬。受理案件的法院通过税费裁定（ordonnance de taxe）确定了报酬金额。新物业受托人未经业主大会协商，便对该裁定提出异议。提交至最高法院的问题很简单：物业受托人是否需要业主大会的授权才能在此纠纷中提起诉讼？

最高法院的答复是法律实用主义的典范。它指出，物业受托人是业主协会（syndicat des copropriétaires）的法定代表。因此，只要诉讼是针对业主协会提起的，或者物业受托人必须对影响共有财产的决定提出异议，他就可以为维护共有财产的利益提起诉讼，无需事先获得业主大会的授权。换句话说，物业受托人无需投票即可进行辩护或对税费提出异议。这一解决方案表面合理，其优点在于澄清了可能阻碍共有财产管理的模糊地带。

事实：一个日常发生的故事

案件始于巴黎的一处共有财产——“La Cravache”住宅区。一名临时物业受托人被任命，任期八个月。任期结束后，在2008年12月18日的业主大会上选出了新的物业受托人。但关于原物业受托人报酬金额的争议爆发了。原受托人认为其报酬未全额支付，便向紧急审理法官（juge des référés）申请税费裁定——这是一种快速确定应付金额的程序。法院随后将报酬定为12,000欧元。

新当选的物业受托人认为这一金额过高。他立即委托律师对该裁定提出异议，并在原受托人提起的程序中进行辩护。但一名业主（可能有点好讼）提出了一个先决问题：物业受托人是否有权在未经业主大会同意的情况下提起诉讼？这个问题尤为棘手，因为规范共有财产的1965年7月10日法律在某些情况下要求物业受托人提起诉讼须经业主大会事先授权。

纠纷一直上诉至巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris），然后到最高法院。初审法官对物业受托人持严厉态度：他们认为，物业受托人未经业主大会授权不得进行诉讼（ester en justice），除非情况紧急或诉讼涉及共有部分的维护。而质疑税费裁定不属于这些例外情况。因此，物业受托人的异议被驳回。但最高法院撤销了该判决：它认为，物业受托人作为业主协会的法定代表，有权对针对协会提起的诉讼进行辩护，无需授权。这一区别微妙但至关重要：当业主协会被起诉时（本案中，原受托人索要报酬），物业受托人是在辩护；他并未主动起诉。而事先授权义务仅适用于“进攻性”诉讼（物业受托人主动起诉），不适用于“防御性”诉讼（物业受托人进行辩护）。

法院的推理——详细解析

要理解该判决，必须回到1967年3月17日法令的第55条，该条列举了物业受托人的权力。该文本规定，物业受托人可以以业主协会的名义行使诉讼权利，但“不属于其维护建筑物使命范围内的诉讼”须经业主大会授权。最高法院对这条规定进行了限制性解释：授权仅对“主动性”诉讼必要，即物业受托人主动起诉。相反，当业主协会是被告（即被起诉）时，物业受托人无需授权即可行动。为什么？因为辩护是一种保全行为（acte conservatoire）：它旨在保护共有财产的利益免受已提起的司法诉讼的影响。要求事先授权将瘫痪业主协会的辩护，这有悖于集体利益。

在本案中，原物业受托人已向法官申请支付报酬。因此，业主协会是被追诉方（被告）。新物业受托人质疑税费裁定并进行辩护，无需业主大会投票。最高法院明确指出，即使物业受托人是临时的，这一解决方案也适用，因为在此类行为上其权力与普通物业受托人相同。

该判决符合最高法院一贯的判例法，明确区分了进攻性和防御性诉讼。它确认物业受托人无需就每项上诉或辩护咨询业主大会，从而避免了行政繁琐。但请注意：这种自由并非绝对。如果物业受托人提起诉讼向业主索要款项（例如，未付费用），则必须事先获得业主大会授权，除非情况紧急。因此，界限在于谁发起了诉讼？

鲜为人知的是，这一解决方案也适用于对税费的质疑。假设共有财产收到一份认为错误的地产税（taxe foncière）或垃圾清运费（taxe d'enlèvement des ordures ménagères）通知。物业受托人可以在行政法院（tribunal administratif）质疑该税费，无需等待业主大会投票，因为这属于面对行政决定维护协会利益。在我的实践中，我曾遇到一些案件，其中物业受托人因过度谨慎而等待投票质疑税费，从而错过了上诉期限。这一判决为他们迅速行动提供了坚实的法律依据。

这对您意味着什么——具体而言

对业主而言，该判决令人安心：它保证物业受托人能够迅速应对诉讼或不当征税，而不被行政繁琐所瘫痪。具体而言，如果供应商因未付发票起诉共有财产，物业受托人可委托律师进行辩护，无需等待业主大会。这避免了缺席判决（condamnation par défaut）（即业主协会未出庭辩护），否则可能使共有财产付出高昂代价。

举个例子：在埃夫里（Évry），一处有50个单元的共有财产收到电梯公司发出的传票（assignation），要求支付20,000欧元的未付工程款。物业受托人立即聘请律师对金额提出异议。得益于该判决，他无需等待三个月后的下次业主大会。结果：共有财产节省了诉讼费用，避免了缺席判决。

对物业受托人而言，这是对其权力的澄清。他现在可以合法地为共有财产辩护，而无需担心因缺乏授权而导致其行为被撤销。但请注意：物业受托人应将其行动告知业主委员会（conseil syndical），并在可能的情况下寻求默示同意。但在紧急情况下，他可以单独行动。

对出租业主而言，这意味着共有财产费用可能包括物业受托人为辩护而聘请律师的费用。即使物业受托人未经授权行事，这些费用仍可向业主收取，因为它们是维护建筑物所必需的开支。

避免此类纠纷的四点建议

• 检查共有财产规章中关于物业受托人权力的规定：某些规章可能施加额外限制。仔细阅读与诉讼相关的条款。
• 要求物业受托人迅速提供信息：业主委员会应随时了解所有已提起或遭受的诉讼。要求每月提交纠纷报告。
• 预见常见纠纷：如果您的共有财产经常面临纠纷（例如，工程、供应商），在业主大会上投票授予物业受托人一般授权，以进行防御性诉讼。
• 保留紧急情况的证据：如果物业受托人未经授权行事，他必须能够证明紧急情况的存在（例如，上诉截止日期、扣押风险）。保留书面时间记录。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

深入探讨：相关判例法及演变

该判决属于最高法院一系列放宽物业受托人权力的判决之一。例如，在2009年7月9日的判决（n° 08-15.264）中，法院已判定物业受托人可未经事先授权启动费用追讨程序，因为这属于保全行为。同样，2013年12月4日的判决（n° 12-26.037）将该解决方案扩展至边界划定诉讼（action en bornage）。

因此，趋势明确：法官倾向于通过减少物业受托人的程序限制来促进共有财产的有效管理。然而，这一判例法并未动摇基本原则，即重要决定（如出售单元或借款）必须在业主大会上投票。日常管理和重大决策之间的界限仍然至关重要。

未来，预计最高法院将继续明确“保全行为”概念的范围，以防止滥用。一些物业受托人可能试图将这一权力扩展到并非严格防御性的行为。因此，仍需保持警惕。

实践中的做法

常见问题解答：

1. 物业受托人能否未经授权提起诉讼追讨未付费用？
可以，因为费用追讨是维持共有财产现金流所必需的保全行为。但谨慎起见，最好每年从业主大会获得追讨诉讼的授权。

2. 如果物业受托人就进攻性诉讼（例如，就滋扰起诉邻居）未经授权行事，该怎么办？
该诉讼可能因物业受托人无权而被撤销。在这种情况下，任何业主均可请求法院宣布诉讼不可受理。随后需召开业主大会以进行补正。

3. 物业受托人在启动辩护前是否必须通知业主？
法律上不要求，但建议通知业主委员会以避免日后争议。

4. 质疑税费裁定的期限是多久？
税费裁定可在通知之日起一个月内提出质疑。物业受托人必须迅速行动，而该判决为此提供了便利。

5. 物业受托人能否未经授权聘请律师？
可以，因为为业主协会辩护聘请律师属于保全行为。律师费随后构成共有财产费用。

您遇到类似情况？与Maître Zakine进行30分钟的首次咨询（45欧元）可能为您节省数月的诉讼时间——通常更多。预约 →