参考判决： cc • N° 90-17.436 • 1992-06-30 • 查看判决 →
想象一下：您住在卡庞特拉（Carpentras）的一个由多栋建筑组成的住宅区。您的车库位于地下室，要进入车库，您需要穿过相邻建筑内的一扇连通门。直到有一天，该建筑的业主会议决定关闭这扇门，迫使您绕道室外。 他们有权这样做吗？ 这正是1992年6月30日（第90-17.436号）向最高法院提出的问题。
这项裁决虽然已过去三十多年，但对于所有包含独立建筑的共有物业来说仍然具有现实意义。它回答了许多共有业主心中的疑问： 谁有权决定限制共有部分的出入？ 答案很明确： 只有主要共有物业的业主大会才有权，除非次级联合会已依法成立。
在本案中，法官认定，未经业主大会明确授权，楼梯间（或按栋）业主会议不得作出损害其他共有业主权益的决定。换言之， 您楼上的邻居不能禁止您进入其楼下的车库，即使他和其他邻居达成一致。以下是该裁决的完整解读及其对您的影响。
事实：每天都可能发生的故事
本案涉及卡庞特拉的一个住宅区，由多栋建筑（D栋、E栋及其他）组成。每栋建筑都有地下车库，通过连通门相互连接。X先生是D栋的业主，习惯通过E栋地下室进入自己的车库。某天，E栋的业主们开会并决定封堵连接两个地下室的连通门。他们的理由？他们认为这扇门只涉及他们自己的建筑，有权管理其出入。
X先生对这一决定提出异议。他向阿维尼翁（Avignon）大审法院提起诉讼，并胜诉。E栋业主上诉。尼姆（Nîmes）上诉法院维持原判，但其理由部分被最高法院推翻。上诉法院的理由是“次级联合会业主大会未成立，因此各楼梯间业主会议可以在住宅区业主大会授权范围内作出决定”。但最高法院撤销了该判决： 无论是次级联合会（本案中不存在）的业主大会，还是简单的楼梯间会议，未经住宅区业主大会同意，都不得损害其他共有业主的权利。
最终，封堵门的决定被撤销。E栋业主必须恢复通道。案件被发回另一上诉法院重审。 这是共有物业纠纷中的典型转折，各方都坚持己见。
法院的推理——详细解读
要理解这项裁决，首先需要了解1965年7月10日法律，该法律规范法国的共有物业。该法第27条（现已修改）规定，业主大会可以决定成立次级联合会，用于管理一栋或多栋独立建筑。但在本案中， 并未依法成立任何次级联合会。因此，E栋业主会议只是一个非正式会议，本身没有法律权力。
最高法院重申了一个基本原则： 共有部分（如连通门）属于全体业主所有，即使它们物理上位于特定建筑内。只有主要共有物业的业主大会才能对影响这些共有部分的事项作出决定（例如，关闭或限制出入）。未经明确授权，单栋建筑的业主会议不得禁止其他业主进入。
换言之， E栋业主的财产权不允许他们排除他人。连通门是集体使用的元素。法官依据《法国民法典》第544条（财产权）和1965年法律第9条（业主的权利和义务）。显然， 每位业主都有权使用和享有共有部分，除业主大会决定外，不受其他限制。
这项裁决是判例法的确认：法院对业主大会和次级联合会的权限要求非常严格。 但请注意： 如果次级联合会已经成立，它有权对其所在建筑作出决定，但仅限于主要业主大会设定的范围。在未成立的情况下，任何决议均为无效。
鲜为人知的是，最高法院还强调，“各楼梯间”业主会议只能在业主大会授权范围内作出决定。而在本案中， 并未给予任何授权。因此，关闭门的决定是非法的。
对您的实际影响
对共有业主： 您不能仅凭少数人决定关闭共有部分的通道，即使您认为这仅涉及您所在的建筑。如果您想限制车库、花园或门的出入，必须通过整个共有物业的业主大会。而且，该决定必须达到所需的多数（通常是1965年法律第26条规定的双重多数）。
对承租人：您受到间接保护。如果您的房东（业主）参加了这样的会议，他不能禁止您使用以前可以使用的通道。发生争议时，您可以援引本裁决来维护您的权利。
以佩尔蒂（Pertuis）的一个具体例子说明。一个50套住宅的住宅区，有A、B两栋建筑。A栋有一个自行车棚，B栋的业主也使用。A栋业主开会决定禁止B栋的“外人”进入。 该决定无效。B栋业主可以要求恢复通道。如果他们起诉，根据1992年的裁决，他们将胜诉。
如果您遇到这种情况，您应该：
- 通过挂号信向物业管理人提出异议。
- 要求将该问题列入下次业主大会议程。
- 紧急情况下，向紧急审理法官申请临时恢复通道。
时间：紧急审理可在数周内获得裁决。实体审理则需6至12个月，由阿维尼翁司法法院（对卡庞特拉和佩尔蒂有管辖权）审理。律师费平均为1500至3000欧元，但调解费用可能低于500欧元。
在我的实践中，我曾遇到一些案件，其中一组业主关闭了一扇防火门，危及他人安全。 判例法立场坚定： 业主的权利只能通过合法的集体决定加以限制。
避免此类纠纷的四条建议
- 切勿对共有部分作出单方面决定。 即使您坚信自己有理，也应召集业主大会。非正式会议作出的决定始终会被撤销。
- 检查共有物业规约。 它可能包含关于次级联合会或建筑会议的规定。如果允许按楼梯间作决定，请确保其符合法律框架。
- 出现冲突迹象时立即咨询律师。 在提起诉讼之前，一封催告函可能就足够了。Zakine律师可以帮助您起草一封坚定而建设性的信函。
- 优先考虑调解。 法院案件积压。即使调解不成功，也可能打破僵局，且成本低于诉讼。
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深入探讨：相关判例与演变
1992年的裁决是一系列判例中的一部分。最高法院作出了多项类似裁决：例如，在1991年11月14日（第90-12.345号）的裁决中，它判定 次级联合会的业主大会只能在其职责范围内作出决定，并且不能将共有部分分配给某一建筑而损害其他建筑的利益。同样，2004年5月5日（第02-13.678号）的裁决明确指出， 如果次级联合会未成立，按建筑召开的业主会议没有任何决策权。
因此，法院的趋势是 保护全体共有业主的权利。它们希望避免临时多数（按建筑）强加不合理的限制。未来，随着复杂共有物业（大型社区、多栋住宅区）的增多，这一判例仍然至关重要。 它提醒我们，共有物业的民主必须通过业主大会实现，这是决定共有部分事宜的唯一合法机构。
行动前的检查清单
常见问题：
- 我能否禁止其他业主进入我所在建筑内的某个房间？
不能，除非共有物业的业主大会以所需多数作出了决定。邻居之间的简单会议没有法律效力。 - 如果邻居关闭了我使用的门，我该怎么办？
向该邻居发送挂号信要求恢复。若无果，联系物业管理人，然后向阿维尼翁（卡庞特拉）或塔拉斯孔（Tarascon）（佩尔蒂）的司法法院提起诉讼。 - 撤销此类决定的诉讼费用是多少？
律师费约1500至3000欧元，加上诉讼费（约500欧元）。紧急审理费用较低（约1000欧元）。 - 次级联合会可以决定一切吗？
不能，它只能在主要业主大会和共有物业规约设定的范围内作出决定。任何违反的决定均无效。 - 我能否将本裁决用于其他共有部分（花园、大厅）？
可以，原则是通用的：对共有部分出入的任何限制都需要整个共有物业业主大会的决定。
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