Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 04-82.218 • 2004-10-19 • Entscheidung einsehen →
Die Frage der Täuschung im Immobilienbereich erfährt eine entscheidende Klärung durch eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 19. Oktober 2004. Auf den ersten Blick geht es um Eier. Aber seine Argumentation gilt direkt für Immobilien und alle Fachleute, die zu einer loyalen Informationspflicht verpflichtet sind.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Jahr 2002 vertreibt die Firma BEI, spezialisiert auf Verpackung und Vermarktung von Eiern, Partien von Eiern unter einer eingetragenen Marke. Problem: Diese Eier entsprechen nicht den gemeinschaftlichen Normen für Kaliber und Kennzeichnung. Der stellvertretende Generaldirektor René und der Vertriebsleiter Francis werden wegen Täuschung über wesentliche Eigenschaften des Produkts und irreführender Werbung verfolgt. Vor dem Strafgericht Rennes werden sie in erster Instanz verurteilt. In der Berufung spricht das Berufungsgericht Rennes sie jedoch frei. Nach seiner Auffassung stellt das Fehlen einer Überprüfung der Konformität durch die Angeklagten nicht an sich das objektive Tatbestandsmerkmal der Täuschung dar. Was die irreführende Werbung betrifft, so meint es, dass die Verwendung einer Marke allein den Verbraucher nicht in die Irre führen könne.
Der Generalstaatsanwalt legt Kassation ein. Die Strafkammer des Kassationsgerichtshofs hebt in einem Urteil vom 19. Oktober 2004 das Berufungsurteil auf. Sie stellt klar, dass das objektive und subjektive Tatbestandsmerkmal der Täuschung aus der Unkenntnis der Durchführungsmaßnahmen einer Verordnung und dem Fehlen einer Überprüfung resultieren kann. Für die irreführende Werbung genügt bereits der irreführende Charakter einer Information, selbst wenn er auf bloßer Fahrlässigkeit beruht. Der Fall wird an das Berufungsgericht Paris zurückverwiesen.
Was an dieser Geschichte auffällt, ist die Strenge, die den Fachleuten auferlegt wird. René und Francis hatten die Eier nicht persönlich gefälscht. Sie hatten ihren Lieferanten vertraut. Aber der Kassationsgerichtshof sagt ihnen: Sie sind für das, was Sie verkaufen, verantwortlich, und Sie müssen es überprüfen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Entscheidung beruht auf der Auslegung der Artikel L. 213-1 und L. 217-1 des Verbrauchergesetzbuchs (jetzt Artikel L. 441-1 ff.) zur Täuschung und irreführenden Werbung. Artikel L. 213-1 bestraft jeden, der den Vertragspartner über die wesentlichen Eigenschaften eines Produkts täuscht oder zu täuschen versucht. Artikel L. 217-1 verbietet jede Werbung, die falsche Behauptungen enthält oder geeignet ist, in die Irre zu führen. Der Kassationsgerichtshof präzisiert, dass das subjektive Tatbestandsmerkmal dieser Straftaten keine qualifizierte betrügerische Absicht erfordert: eine bloße Fahrlässigkeit oder Unvorsichtigkeit reicht aus. Dies nennt man eine nicht vorsätzliche Straftat, bei der die zivilrechtliche Fahrlässigkeit mit der strafrechtlichen Fahrlässigkeit zusammenfällt.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht angenommen, dass die Angeklagten die Konformität der Eier nicht persönlich überprüft hätten und dass dies nicht das objektive Tatbestandsmerkmal der Täuschung darstelle. Der Kassationsgerichtshof entgegnet ihm, dass das Fehlen einer Überprüfung genau das objektive Tatbestandsmerkmal sei: Der Fachmann hat die Pflicht, die Normen zu kennen und anzuwenden. Was die irreführende Werbung betrifft, hatte das Berufungsgericht geurteilt, dass die Verwendung einer Marke nicht in die Irre führen könne. Das oberste Gericht hält dagegen, dass der irreführende Charakter aus jedem Informationselement, unabhängig von seinem Träger, resultieren könne und dass die Marke kein Schutzschild sei.
Diese Entscheidung fügt sich in einen rechtsprechungstendenziellen Verbraucherschutz ein. Sie erweitert die Verantwortung des Fachmanns über die bloße vorsätzliche Fahrlässigkeit hinaus. Für die Akteure der Immobilienbranche ist dies eine Warnung: Ein Makler, der behauptet, eine Immobilie befinde sich „in ruhiger Lage“, ohne den Lärmplan zu überprüfen, oder der eine Fläche ohne Kontrolle angibt, kann wegen Täuschung verfolgt werden.
Was das für Sie konkret ändert
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie eine Wohnung mit einer Fläche von 50 m² vermieten, diese aber tatsächlich 45 m² beträgt, können Sie wegen Täuschung verfolgt werden, selbst wenn Sie sich auf den Voreigentümer verlassen haben. Die Entscheidung von 2004 verpflichtet Sie, selbst zu überprüfen.
Für den Erwerber: Sie können gegen den gewerblichen Verkäufer vorgehen, wenn die bereitgestellten Informationen (Energieausweis, Fläche, Materialien) unrichtig sind, ohne dass Sie eine Täuschungsabsicht nachweisen müssen. Bloße Fahrlässigkeit genügt.
Für den Immobilienmakler: Ihre Beratungs- und Überprüfungspflicht wird verstärkt. Sie müssen die Konformität der von Ihnen verbreiteten Dokumente überprüfen, andernfalls drohen strafrechtliche Verfolgung. Eine Anzeige mit „Meerblick“, obwohl die Sicht teilweise versperrt ist, kann eine irreführende Werbung darstellen, selbst wenn Sie nicht vor Ort überprüft haben. Die Rechtsprechung von 2004 verpflichtet Sie, sich vor Ort zu begeben oder eine Bestätigung einzuholen.
Für den Wohnungseigentümer: Wenn der Verwalter falsche Informationen über die Nebenkosten oder den Zustand des Gebäudes veröffentlicht, kann er wegen Täuschung verfolgt werden.
Vier Ratschläge, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Überprüfen Sie systematisch die technischen Unterlagen: Energieausweis, Carrez-Fläche, Asbest-, Blei- und andere Diagnosen. Verlassen Sie sich nicht auf eine bloße Erklärung des Verkäufers oder Voreigentümers. Ziehen Sie bei Zweifeln einen unabhängigen Fachmann hinzu.
- Stellen Sie die Richtigkeit der verbreiteten Informationen sicher: Jede Angabe in einer Anzeige muss durch Beweise (Fotos, Protokolle, Bestätigungen) gestützt sein.
- Fordern Sie vertragliche Garantien: Sehen Sie im Kaufvertrag eine Garantieklausel für die Diagnosen und die angegebenen Flächen vor.
