Entscheidungsreferenz: cc • N° 16-24.352 • 2020-01-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Schiltigheim, einem ruhigen Wohnviertel. Seit sechs Jahren betreibt Ihr Nachbar eine Schreinerei in seiner Garage, die Lärmbelästigung und Vibrationen verursacht, die Ihre Wände zum Reißen bringen. Sie zögern zu handeln, weil Sie glauben, die Klagefrist betrage dreißig Jahre. Schwerer Fehler: Der Kassationshof hat mit Urteil vom 16. Januar 2020 diesen Glauben beendet. Fortan verjährt die Klage wegen anormaler Nachbarschaftsstörung in fünf Jahren. Mit anderen Worten: Wenn Sie zu lange warten, verlieren Sie jeden Anspruch auf Schadensersatz. Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi? Eine Entschlüsselung.
Diese Entscheidung der dritten Zivilkammer des Kassationshofs beendete eine jahrelange Debatte: Ist die Klage wegen anormaler Nachbarschaftsstörung eine dingliche Immobiliarklage (die ein Grundstück betrifft) oder eine außervertragliche Haftungsklage (die auf einem Verschulden einer Person beruht)? Die Antwort hat immense praktische Konsequenzen: Die Verjährung (Frist für die Klageerhebung) sinkt von dreißig auf fünf Jahre. Diese abrupte Änderung überraschte viele Rechtsuchende und Juristen. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die Fakten des Falles, die Argumentation der Richter und vor allem, was Sie konkret tun müssen, um Ihre Rechte nicht zu verlieren.
Als auf Immobilienrecht spezialisierte Anwältin habe ich Fälle gesehen, in denen Mandanten ihren Prozess verloren, nur weil sie zu lange gewartet hatten. In Obernai zum Beispiel musste ein Rentnerehepaar auf eine Klage gegen einen Nachbarn verzichten, dessen Hühner unerträgliche Gerüche verursachten: Sie hatten sechs Jahre gewartet, weil sie dachten, sie seien noch rechtzeitig. Mit dieser Rechtsprechung wären sie präkludiert (ausgeschlossen) gewesen. Also, wie reagieren? Folgen Sie dem Leitfaden.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall betrifft die Eheleute E., Eigentümer eines Hauses in Schiltigheim, und ihre Nachbarn, die Eheleute F. Seit mehreren Jahren betreiben die Eheleute F. in ihrem Garten eine Hundezucht, die unaufhörliches Bellen und üble Gerüche verursacht. Die Eheleute E. ertragen diese Belästigungen, bis sie eines Tages beschließen, ihre Nachbarn wegen anormaler Nachbarschaftsstörung zu verklagen. Das erstinstanzliche Gericht erklärt ihre Klage jedoch für unzulässig: Nach Ansicht der Richter verjährt die Klage in dreißig Jahren, und die Eheleute E. hätten früher klagen müssen? Nein, tatsächlich ist es umgekehrt: Das Gericht hält die Klage für verjährt, da sie der zivilrechtlichen Haftung unterliege, die einer zehnjährigen Verjährung (alter Artikel 2270-1 des Code civil) unterliege, die durch das Gesetz vom 17. Juni 2008 auf fünf Jahre verkürzt worden sei. Die Eheleute E. legen Berufung ein. Das Berufungsgericht Colmar hebt das Urteil auf und erklärt die Klage für zulässig, da es sich um eine dingliche Immobiliarklage (die das Eigentumsrecht betrifft) handele, die in dreißig Jahren verjähre. Die Eheleute F. legen Kassation ein.
Die Parteien streiten über die rechtliche Qualifikation der anormalen Nachbarschaftsstörung. Die Eheleute E. vertreten die Auffassung, dass diese Klage auf der Theorie der anormalen Nachbarschaftsstörung beruhe, die einen Eingriff in das Eigentumsrecht darstelle, also eine dingliche Immobiliarklage sei, die der dreißigjährigen Verjährung unterliege (Artikel 2227 des Code civil). Die Eheleute F. hingegen behaupten, es handele sich um eine außervertragliche Haftungsklage, die auf Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) beruhe, der zum Schadensersatz verpflichte, wenn jemand durch sein Verschulden einen Schaden verursacht. Diese Klage verjähre in fünf Jahren (Artikel 2224 des Code civil). Der Kassationshof muss entscheiden.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof gibt den Eheleuten F. recht. In einem sehr klaren Entscheidungsgrund führt er aus: „Die auf eine anormale Nachbarschaftsstörung gestützte Haftungsklage stellt keine dingliche Immobiliarklage dar, sondern eine außervertragliche Haftungsklage, die gemäß dem alten Artikel 2270-1 des Code civil einer zehnjährigen Verjährung unterliegt, die mit Inkrafttreten des Artikels 2224 des Code civil in der Fassung des Gesetzes Nr. 2008-561 vom 17. Juni 2008 auf fünf Jahre verkürzt wurde.“ Mit anderen Worten: Der Kassationshof ist der Ansicht, dass die anormale Nachbarschaftsstörung kein direkter Eingriff in das Eigentumsrecht ist (wie eine Beeinträchtigung oder eine Dienstbarkeit), sondern ein haftungsbegründender Umstand (ein Verschulden, auch wenn nicht vorsätzlich, das einem anderen einen Schaden zufügt). Damit vollzieht er eine Rechtsprechungsänderung (Änderung der Position). Bislang hatten einige Berufungsgerichte die Klage als dingliche Immobiliarklage angesehen, insbesondere wenn die Störung mit einem Nachbargrundstück zusammenhing. Nunmehr müssen alle Gerichte die fünfjährige Verjährung anwenden.
Die rechtliche Grundlage ist zweifach: einerseits Artikel 1240 des Code civil (außervertragliche Haftung), andererseits Artikel 2224 des Code civil (allgemeine Verjährung: 5 Jahre ab dem Zeitpunkt, an dem der Schaden eingetreten ist). Achtung jedoch: Die Verjährung beginnt an dem Tag, an dem der Eigentümer die Tatsachen, die ihm die Klageerhebung ermöglichen, kannte oder hätte kennen müssen.
