Decisione di riferimento : cc • N° 16-24.352 • 2020-01-16 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Schiltigheim, tranquillo quartiere residenziale. Da sei anni, il vostro vicino gestisce un laboratorio di falegnameria nel suo garage, provocando rumori molesti e vibrazioni che creano crepe nei vostri muri. Esitate ad agire, pensando che il termine per sporgere denuncia sia di trent'anni. Grave errore: la Corte di Cassazione, con una sentenza del 16 gennaio 2020, ha posto fine a questa convinzione. D'ora in poi, l'azione per disturbo anomalo del vicinato si prescrive in cinque anni. In altre parole, se aspettate troppo, perdete ogni diritto al risarcimento. Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario, inquilino o professionista immobiliare? Analizziamolo.
Questa decisione, emessa dalla terza sezione civile della Corte di Cassazione, ha risolto un dibattito che durava da anni: l'azione fondata su un disturbo anomalo del vicinato è un'azione reale immobiliare (riguardante un bene immobile) o un'azione di responsabilità civile extracontrattuale (basata sulla colpa di una persona)? La risposta ha conseguenze pratiche immense: la prescrizione (termine per agire in giudizio) passa da trenta a cinque anni. Questo cambiamento improvviso ha sorpreso molti giustiziabili e professionisti del diritto. In questo articolo, vi spiegherò i fatti del caso, il ragionamento dei giudici e, soprattutto, cosa dovete fare concretamente per non perdere i vostri diritti.
In qualità di avvocato specializzato in diritto immobiliare, ho visto casi in cui clienti perdevano la causa semplicemente perché avevano aspettato troppo. A Obernai, ad esempio, una coppia di pensionati ha dovuto rinunciare a un'azione contro un vicino le cui galline causavano odori insopportabili: avevano aspettato sei anni, pensando di essere nei termini. Con questa giurisprudenza, sarebbero stati decaduti (fuori termine). Allora, come reagire? Seguite la guida.
I fatti: una storia come tante
Il caso riguarda i coniugi E., proprietari di una casa a Schiltigheim, e i loro vicini, i coniugi F. Da diversi anni, i coniugi F. gestiscono un allevamento di cani nel loro giardino, generando abbaiare incessante e odori nauseabondi. I coniugi E. sopportano questi disturbi fino al giorno in cui decidono di citare in giudizio i vicini per disturbo anomalo del vicinato. Ma il tribunale di primo grado oppone loro una decadenza (irricevibilità dell'azione): secondo i giudici, l'azione si prescrive in trent'anni, e i coniugi E. avrebbero dovuto agire prima? No, in realtà è il contrario: il tribunale ritiene che l'azione sia prescritta perché rientrerebbe nella responsabilità civile, soggetta a una prescrizione di dieci anni (ex articolo 2270-1 del Codice civile), ridotta a cinque anni dalla legge del 17 giugno 2008. I coniugi E. propongono appello. La corte d'appello di Colmar riforma la sentenza e dichiara l'azione ricevibile, considerando che si tratta di un'azione reale immobiliare (riguardante il diritto di proprietà) che si prescrive in trent'anni. I coniugi F. ricorrono in Cassazione.
Le parti si scontrano sulla qualificazione giuridica del disturbo anomalo del vicinato. I coniugi E. sostengono che questa azione si fonda sulla teoria dei disturbi anomali del vicinato, che costituirebbe una lesione del diritto di proprietà, quindi un'azione reale immobiliare soggetta alla prescrizione trentennale (articolo 2227 del Codice civile). I coniugi F., al contrario, affermano che si tratta di un'azione di responsabilità civile extracontrattuale, basata sull'articolo 1240 del Codice civile (ex 1382), che obbliga a risarcire il danno causato per colpa. Questa azione si prescrive in cinque anni (articolo 2224 del Codice civile). La Corte di Cassazione deve decidere.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione dà ragione ai coniugi F. In un considerando (motivo della decisione) molto chiaro, afferma: « l'azione di responsabilità fondata su un disturbo anomalo del vicinato costituisce, non un'azione reale immobiliare, ma un'azione di responsabilità civile extracontrattuale soggetta a una prescrizione di dieci anni in applicazione dell'articolo 2270-1, vecchio, del codice civile, ridotta a cinque anni a partire dall'entrata in vigore dell'articolo 2224 del codice civile nella sua formulazione risultante dalla legge n. 2008-561 del 17 giugno 2008 ». In chiaro, la Corte ritiene che il disturbo anomalo del vicinato non sia una lesione diretta del diritto di proprietà (come un'occupazione o una servitù), ma un fatto generatore di responsabilità (una colpa, anche non intenzionale, che causa un danno ad altri). Così facendo, opera un revirement di giurisprudenza (cambiamento di posizione). Fino ad allora, alcune corti d'appello consideravano l'azione come reale immobiliare, in particolare quando il disturbo era legato a un fondo vicino. D'ora in poi, tutte le giurisdizioni devono applicare la prescrizione quinquennale (5 anni).
Il fondamento legale è duplice: da un lato, l'articolo 1240 del Codice civile (responsabilità extracontrattuale), dall'altro, l'articolo 2224 del Codice civile (prescrizione di diritto comune: 5 anni a partire dalla manifestazione del danno). Attenzione però: la prescrizione decorre dal giorno in cui il proprietario ha conosciuto o avrebbe dovuto conoscere i fatti che gli permettevano di esercitare l'azione.
