Referenzentscheidung: Cour de cassation, 3e civ. • Nr. 08-10.493 • 4. Juni 2009 • Entscheidung einsehen →
Ein Eigentümer in einem Pariser Gebäude stimmt in einer Eigentümerversammlung mit „ja“ zu einem vorgeschlagenen Beschluss. Einige Wochen später erkennt er, dass dieser Beschluss die Gemeinschaftsordnung tiefgreifend ändert – und dass er dessen Tragweite nicht vollständig erfasst hatte. Kann er seine Stimmabgabe rückgängig machen und die Aufhebung des Beschlusses verlangen? Diese Frage hat die Cour de cassation am 4. Juni 2009 entschieden. Die Antwort ist unmissverständlich: Der Wohnungseigentümer, der sich für einen Beschluss ausgesprochen hat und nicht nachweist, Opfer einer Arglist (dol) geworden zu sein, kann sich nicht auf seinen Irrtum berufen, um die Nichtigkeit geltend zu machen.
Dieser Fall, der keineswegs ein Einzelfall ist, veranschaulicht ein Grundprinzip des Wohnungseigentumsrechts: Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme bindet denjenigen, der sie abgibt. Viele Wohnungseigentümer wissen dies nicht und glauben, dass ein Beurteilungsirrtum genügt, um einen für sie nachteiligen Beschluss anzufechten. Dieses Urteil erinnert uns daran, dass die Stabilität kollektiver Beschlüsse Vorrang vor individuellen Reuegefühlen hat.
In diesem Artikel werden wir den Sachverhalt des Falles eingehend untersuchen, die Begründung der Richter analysieren und vor allem sehen, welche praktischen Konsequenzen sich daraus für Ihre eigenen Eigentümerversammlungen ziehen lassen – ob Sie sich in Paris, in der Île-de-France oder anderswo befinden. Denn hinter dieser Entscheidung verbirgt sich eine Lektion, die jeder Wohnungseigentümer kennen sollte, bevor er die Hand hebt.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Ein Pariser Gebäude im Wohnungseigentum beherbergt Wohnungen und Gewerbeflächen. Ein Streit über die Zugänge besteht zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und dem Betreiber dieser Geschäfte. Nach Verhandlungen wird eine Vergleichsvereinbarung (d. h. ein Vertrag, durch den die Parteien einen Konflikt durch gegenseitige Zugeständnisse beenden) geschlossen. Diese Vereinbarung sieht eine Änderung der Gemeinschaftsordnung vor, um die neuen Zugänge festzuschreiben. Die Ratifizierung (Genehmigung) dieser Vereinbarung muss der Abstimmung der Eigentümerversammlung unterworfen werden.
Der Verwalter trägt daher in die Tagesordnung der Versammlung vom 30. Juni 2004 einen Beschluss ein, der ihn zur Beurkundung dieser Vereinbarung ermächtigt. Die Unterlagen werden mit der Einladung versandt. Ein Wohnungseigentümer, anwesend oder vertreten, stimmt für diesen Beschluss. Einige Monate später ficht er den Beschluss an und verklagt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Er behauptet, nicht verstanden zu haben, dass diese Stimmabgabe eine Änderung der Gemeinschaftsordnung bedeutete, und hielt sie für eine „rein technische Frage“. Er behauptet, „niederträchtig getäuscht“ worden zu sein, und verlangt die Aufhebung des Beschlusses.
Das Gericht erster Instanz weist sein Begehren ab. Der Wohnungseigentümer legt Berufung ein. Das Berufungsgericht, dessen Urteil nicht veröffentlicht ist, bestätigt das Urteil. Es stellt fest, dass der Kläger, der dafür gestimmt hat, den Beweis für arglistige Machenschaften (vorsätzliche Täuschungen) des Verwalters oder anderer Wohnungseigentümer nicht erbringt. Er hatte alle notwendigen Informationen in der Hand, und wenn er sich geirrt hat, dann aus eigener Nachlässigkeit. Der Wohnungseigentümer legt daraufhin ein Kassationsrechtsmittel (pourvoi en cassation) ein, den letzten Rechtsbehelf.
Die Begründung des Gerichts – eingehend analysiert
Die Cour de cassation weist das Rechtsmittel zurück und billigt die Position der Instanzrichter. Sie führt einen Leitsatz an, kurz aber folgenreich: „Der Wohnungseigentümer, der sich in der Eigentümerversammlung für einen Beschluss ausgesprochen hat und nicht nachweist, Opfer einer Arglist (dol) geworden zu sein, kann sich nicht auf seinen Irrtum berufen, um die Aufhebung dieses Beschlusses zu beantragen.“
Um diese Begründung zu verstehen, muss man auf das allgemeine Recht der Willensmängel zurückgreifen. Artikel 1109 des Code civil, in seiner vor der Reform von 2016 geltenden Fassung (zum Zeitpunkt der Ereignisse anwendbar), bestimmte, dass eine Willenserklärung nicht gültig ist, wenn sie nur durch Irrtum abgegeben oder durch Arglist (dol) erschlichen wurde. Der Irrtum ist eine falsche Vorstellung über ein Element des Vertrags. Aber der Irrtum ist nur ein Nichtigkeitsgrund, wenn er sich auf die wesentliche Beschaffenheit der Sache bezieht (Artikel 1110). Die Arglist (dol) hingegen wird als betrügerische Machenschaften definiert, die darauf abzielen, eine Person zu täuschen, um sie zum Vertragsschluss zu bewegen (Artikel 1116). Dies kann eine Lüge, eine vorsätzliche Verschweigung oder Tricksereien sein.
Nun ist im Rahmen einer Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Stimmabgabe der Ausdruck eines Willens. Wenn ein Wohnungseigentümer für einen Beschluss stimmt, willigt er in diesen ein. Um sich anschließend auf einen Irrtum berufen und die Aufhebung zu erlangen, genügt es nicht zu sagen: „Ich habe mich geirrt“. Es muss nachgewiesen werden, dass seine Zustimmung durch eine Arglist (dol) beeinträchtigt wurde, d. h. dass der Verwalter oder ein anderer Wohnungseigentümer absichtlich wesentliche Informationen verschwiegen oder falsche Angaben gemacht hat, um seine Zustimmung zu erhalten. Der bloß spontane Irrtum, selbst wenn er entschuldbar ist, genügt nicht mehr, sobald die Stimme abgegeben ist. Genau dies ist es, was das besprochene Urteil nachdrücklich in Erinnerung ruft.
Die Cour de cassation hat bereits im gleichen Sinne entschieden, zum Beispiel in einem Urteil vom 19. September 2007 (Nr. 06-16.453), dass ein Wohnungseigentümer, der für einen Beschluss gestimmt hat, dessen Gültigkeit nicht unter Berufung auf seine eigene Unkenntnis der Rechtsregel anfechten kann. Die Lösung ist beständig: Im Wohnungseigentumsrecht schafft die Teilnahme an einem kollektiven Beschluss eine Rechtslage, die nicht einseitig in Frage gestellt werden kann, sofern nicht ein qualifizierter Willensmangel nachgewiesen wird. Die Richter wachen über die Rechtssicherheit der Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Man stelle sich das Chaos vor, wenn jeder Wohnungseigentümer seine Stimmabgabe unter dem Vorwand eines mangelnden Verständnisses der Sachlage rückgängig machen könnte!
In diesem Fall erbrachte der Wohnungseigentümer keinerlei Beweis für eine Täuschung; er
