The fact of declaring non-written,

Reference decision: cc • N° 04-16.592 • 2005-10-12 • Consult the decision →

This decision provides important insight into your property law. Here is what it changes for you.

The situation

The fact of declaring unwritten, in accordance with the provisions of Article L. 231-3 of the Construction and Housing Code, a clause whose purpose is to relieve the builder of its obligation to carry out the works within the stipulated time limits, does not prevent the Court of Appeal from noting that part of the delay in delivery of the work must be attributed to the project owner.

What the law says

This decision confirms the fundamental principles of property law.

Points to note

Respect scrupulously the legal deadlines for appeals
Keep all your supporting documents (title deeds, deeds, correspondence)
Anticipate: preventive advice always costs less than litigation

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Practical use cases

Retard de livraison d'une maison individuelle à Bordeaux

Un primo-accédant signe un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) à Bordeaux pour 180 000 €. Le contrat contient une clause stipulant que « le constructeur ne pourra être tenu responsable d'aucun retard, quelle qu'en soit la cause ». La livraison, prévue en 12 mois, accuse 8 mois de retard.

Practical application:

Cette clause est réputée non écrite conformément à l'article L. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation. Le constructeur ne peut pas s'en prévaloir pour échapper aux pénalités de retard. Toutefois, la cour peut imputer une partie du retard au maître d'ouvrage (par exemple, retard dans le choix des matériaux ou paiement tardif des appels de fonds). Conservez tous les échanges écrits, justificatifs de paiement et relevés de retard. Si un litige survient, faites constater l'état d'avancement par un huissier et saisissez un avocat pour chiffrer la part de responsabilité de chacun.

Investisseur locatif face à un constructeur à Lyon

Un propriétaire bailleur fait construire une maison individuelle de 120 m² à Lyon pour un investissement locatif (coût : 220 000 €). Le contrat signé avec un constructeur local comporte une clause : « Le délai de livraison n'est qu'indicatif et aucun retard ne donnera lieu à indemnité ». Le chantier, prévu pour durer 14 mois, subit 10 mois de retard.

Practical application:

La clause est nulle en vertu de l'article L. 231-3 du CCH : le constructeur ne peut pas s'exonérer de son obligation de respecter les délais. Cependant, le constructeur peut invoquer une faute du maître d'ouvrage (par exemple, retard de paiement des factures d'étape) pour limiter sa responsabilité. Vérifiez que tous vos paiements ont été effectués dans les délais contractuels et conservez les preuves. En cas de retard, adressez une mise en demeure au constructeur en citant la jurisprudence. Si le constructeur prétend que le retard vous est imputable, exigez des preuves écrites et faites-vous assister par un avocat pour négocier une indemnisation proportionnée.

SCI construisant deux maisons à Montpellier

Une SCI réalise une opération de construction de deux maisons individuelles destinées à la vente à Montpellier (montant total : 400 000 €). Le contrat avec le constructeur contient une clause stipulant que « les pénalités de retard ne s'appliquent pas en cas d'intempéries ou de toute autre cause indépendante de la volonté du constructeur ». La livraison, contractuellement fixée à 10 mois, a 6 mois de retard.

Practical application:

Une telle clause trop générale est réputée non écrite en application de l'article L. 231-3 du CCH. Le constructeur ne peut pas s'exonérer aussi largement de son obligation de délai. Toutefois, la cour d'appel peut retenir une faute du maître d'ouvrage (par exemple, défaut d'accès au terrain ou modification tardive des plans) pour réduire les indemnités. Pour la SCI, il est essentiel de consigner par écrit toute entrave éventuelle et de tenir un journal de chantier. Avant de signer, négociez la suppression des clauses abusives. En cas de retard, mettez en demeure le constructeur et préparez un dossier détaillé démontrant que le retard ne résulte pas de vos propres manquements.

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