Decisione di riferimento: cc • N° 02-14.642 • 2003-07-02 • Consulta la decisione →
Siete proprietari di un immobile a Cavaillon e la diagnosi rivela la presenza di amianto. I lavori di bonifica si preannunciano lunghi e costosi, e il vostro conduttore vi annuncia che risolve il contratto di locazione senza indennità, invocando la «distruzione totale» dei locali. Una situazione che potrebbe costarvi migliaia di euro di canoni perduti. Ma avete davvero il diritto di rompere il contratto?
La domanda che si pone ogni locatore o conduttore confrontato con l'amianto è semplice: la presenza di questo materiale pericoloso giustifica la fine automatica del contratto di locazione? L'articolo 1722 del Codice civile prevede che se la cosa locata è distrutta totalmente, il contratto si risolve di diritto. Ma cosa si intende per «distruzione totale»? È necessario che l'immobile crolli, o è sufficiente che dei lavori di rimozione lo rendano inabitabile per diversi mesi?
Con una sentenza del 2 luglio 2003, la Corte di cassazione ha stabilito: i lavori di bonifica dell'amianto, anche se impongono l'evacuazione degli occupanti per 12-18 mesi, non costituiscono una distruzione totale ai sensi della legge. Spiegazioni di una decisione che rassicura i locatori e delude i conduttori. Accomodatevi comodamente, analizzeremo questa vicenda come se foste presenti.
I fatti: una storia come tante
Torniamo al marzo 1996. La società Les Ateliers de construction du Nord de la France (ACNF) concede in locazione alla società Technirevise-Cps France dei locali situati a Cavaillon, destinati all'esercizio della professione di commercialista. Il contratto è stipulato per una durata di nove anni. Tutto procede bene fino al giorno in cui il proprietario scopre che l'immobile contiene amianto. In quanto professionista dell'edilizia, sa che la rimozione di questo materiale è obbligatoria e complessa.
Il 16 marzo 2000, la società ACNF comunica al proprio conduttore la risoluzione del contratto di locazione, senza indennità, basandosi sull'articolo 1722 del Codice civile. Ritiene che la presenza di amianto renda l'immobile inidoneo alla sua destinazione e che i lavori necessari, della durata di 12-18 mesi, costituiscano una distruzione totale. Il conduttore, invece, contesta: ha bisogno dei locali per svolgere la propria attività e non ha chiesto la risoluzione. La controversia viene portata dinanzi al tribunale di grande istanza di Avignon.
Il tribunale dà ragione al conduttore: il contratto di locazione non è risolto. La società ACNF propone appello, ma la corte d'appello di Nîmes conferma la sentenza nel 2002. Il proprietario ricorre quindi in cassazione. La causa arriva dinanzi alla Corte suprema, che deve decidere una questione inedita: l'amianto, flagello degli anni 2000, può giustificare la risoluzione di diritto di un contratto di locazione commerciale?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione rigetta il ricorso del locatore. Ricorda innanzitutto il testo: l'articolo 1722 del Codice civile dispone che «se la cosa locata è distrutta totalmente, il contratto è risolto di diritto». Ma cosa si intende per «distruzione totale»? I giudici precisano due casi: o l'impossibilità assoluta e definitiva di utilizzare la cosa conformemente alla sua destinazione, o la necessità di effettuare lavori il cui costo eccede il valore della cosa.
Nel caso di specie, i lavori di rimozione dell'amianto implicano certamente l'evacuazione di tutti gli occupanti per una durata prevedibile da uno a diciotto mesi. Ma consentono la rioccupazione dei locali senza difficoltà dopo i lavori. Inoltre, il loro costo è inferiore al valore dei locali. Quindi, né impossibilità definitiva (i locali sono riutilizzabili) né costo eccessivo. La distruzione totale non è configurata. Il contratto di locazione non è quindi risolto di diritto.
Questo ragionamento è importante perché fissa un punto fermo: la semplice presenza di amianto, anche se impone lavori lunghi e costosi, non fa automaticamente cadere il contratto. Il proprietario deve assumersi i lavori di messa a norma, e il conduttore deve sopportare i disagi temporanei. La Corte di cassazione conferma qui un'interpretazione restrittiva della «distruzione totale»: solo un evento che renda l'immobile definitivamente inutilizzabile o di costo sproporzionato giustifica la risoluzione senza indennità.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori, questa decisione è piuttosto rassicurante. Se scoprite dell'amianto nel vostro immobile ad Apt, non siete obbligati a risolvere il contratto di locazione. Dovete realizzare i lavori di bonifica, che possono durare diversi mesi, ma il canone continua a decorrere (salvo clausola contraria). Attenzione: se i lavori impediscono totalmente l'uso dei locali, il conduttore può chiedere una sospensione del canone, ma non la risoluzione automatica. Ad esempio, per un locale di 200 m² a Cavaillon, lavori di bonifica dell'amianto del costo di 30.000 €, per un valore del bene di 200.000 €, non giustificano la risoluzione.
Per i conduttori, la situazione è diversa. Se siete conduttori di un immobile con amianto ad Avignon, non potete invocare l'articolo 1722 per lasciare i locali senza pagare un'indennità. Dovete attendere la fine del contratto o negoziare una risoluzione consensuale. Tuttavia, se i lavori durano più di 21 giorni, potete chiedere una riduzione del canone proporzionale alla privazione del godimento (articolo 1724 del Codice civile). Ad esempio, se il canone è di 2.000 € al mese e non potete occupare i locali per 6 mesi, potreste richiedere una riduzione di 12.000 €.
Per gli acquirenti, siate vigili: prima di acquistare un bene ad Apt, fate effettuare una diagnosi amianto. Se viene rilevato amianto, sappiate che il venditore deve
